央行打房「打假的」?七招「真心的」打房手段,政府願意採用嗎?

央行打房「打假的」?七招「真心的」打房手段,政府願意採用嗎?
Photo Credit: Shutterstock / 達志影像

我們想讓你知道的是

對比世界各國的法制,我覺得政府是「打假的」,其實從營建股和金融股小跌後就再次爬升即看得出來。其實綜觀歐洲、美國和周邊的亞洲國家,其實就有不少現成的有效「打房」手法,以下讓我分享七項。

文:黃世樺(政治大學法研所碩士班公法組畢業,現職為農夫)

近日央行打房,張金鶚老師表示叫好,也有像陳國樑老師投書表示應增加「土增稅」而不是「房屋稅」以免轉嫁,或是也有倡議實坪制與實價登錄2.0版的意見。

但是對比世界各國的法制,我覺得政府是「打假的」。

市場上如營建股、金融股,除了第一天出現大跌,後來都是小跌作收,連前五十名跌幅都沒有,之後甚至大漲,可以看出市場上對「打房」的看法,加上地方政府稅收來源是不動產三稅,如果中央不打房,地方更不太可能願意真心打房。

七招「真心的」打房手段,政府願意採用嗎?

第一招:使用土地徵收、重劃、都市更新手段

不管由政府興建也好、民間社宅合作社興建也罷,大量增加社宅,這一招在西歐各國跟新加坡很常見,我國的錢每年逾兆卡在不動產,如果跟新加坡一樣,游資可以拿去投資新創跟產業融資與移資到股市上,增加的總體稅收其實遠大於不動產三稅,也能提升總體GDP,何以財政與金融長官不會算數學,令人費解。

第二招:降低所得替代率、增加房貸利率、土建融利率,從第二房就打起,或是超過一定金額即不給貸

論者大概會認為我瘋了,但是買賣既然是供需決定,那麼只要買房財力沒有那麼高、競逐的人減少的情況下,不動產價格自然不增反減。減替代率這招想法來源是日本,日本在1970、1980年代亦採高稅,但在被美國搞掛財政之下,不動產重稅時代就結束。而後,其年金改革所得替代率降至35%左右,便全國的不動產只有東京都微升其他皆大降的現象。

高利率想法則來自美國,美國2020年12月3日的30年期房貸利率仍有2.71%,如果房貸利率是高的也可以抑制買氣,這樣才可能降低價格,不是嗎?「從第二房就打起」與「管制貸款金額門檻」則是英國與韓國等國的政策,我國假出外人之名行保護炒第二棟之實,如果真心要打房,應該要從第二棟就金融管制。

AP_945597266583
Photo Credit: AP / 達志影像

第三招:降低不動產經紀服務費,並壓低或控制租金

前者係韓國打房措施,只要少了1%,房價立馬就可以少了十幾萬不是嗎?後者是德國措施,只要控制租金就能同時打擊炒房意願跟增加只租不買的人數,我國有一堆留學德國財產法學者,但立法上卻從未看到匹配的立法痕跡,令人費解。現行租金補貼的政策立意良善,但卻有如抱薪救火增加租金,反而增加炒房的意願,實在不妥,應改成控制租金。

第四招:增加如日本、德國的保護租賃規定

我國有一堆民法與地政學者,但是前幾年才看到各有一校碩士班民法組,碩論寫到日本法與德國法,更勿論立法了,如果能有保障租房的規定,何必執著於買房呢?

第五招:配套措施

我國遲不修正破產法,司法院與立法院都不視為優先法案,如果真心打房,如中國今年即有493間房企破產,要解決還債問題,唯有良好的破產法才行,我國卻遲遲未修。

另外,我國一案建商數十年橫行,應該仿日本等國家限制營建商與建商資格,與增加民法求償保固年限到十年,這樣才不會使民法保固制度行同具文,打擊不當供給,才能在打房之餘真正保障住房。另外,我國應仿韓國明文將借名登記宣告為非法行為開罰,這樣才能打擊嚴重的借人頭規避稅負與貸款管制現象。

第六招:請求廢除農舍政策

二十年前,國民黨為了選舉為禍農地,竟開放農地建房,看似好像優惠農民建低價房,實則為禍農地,農舍也不見得便宜。我國若為解決住房不足,只要開放容積管制與配套開設立體道路即可,沒有必要助長不動產業炒農地的惡現象。

傳將修法明定農舍臨側臨路 宜蘭民代憂引民怨
Photo Credit: 中央社

第七招:改正財劃法

地方政府財源依靠不動產三稅,在其他稅的部分,應該如德國一般提升分配給地方的比例增加,而且應如日本、英國等,對較有錢的地方政府(如台北市)減少分配甚至取消分配,增加其他地區分配,這樣才可能解決城鄉失衡與依靠不動產三稅的情況。

打房不一定要加稅,有很多方式可以達成,還能提升GDP

筆者不贊同採美國的不動產重稅,而偏向德國輕稅,並不是有特殊意識傾向。稅本是政府收入來源,如果政府並不像美國因軍武等因素非常缺錢,無必要採重稅,而且如前所述,德國採的是更直接介入的控制租金制。我國假漲價歸公之名浪費人力不去控制租金,造成房價與租金不減反增,不管是採哪一種不動產稅都會轉嫁,只是或多或少而已。

對照陳國樑老師反對「調整房屋稅門檻打房」之言,這樣堅持地政、財政系所來自美國的舊有鬼話,有何意義呢?

我知道我並不是個咖,意見很難獲人採納,但希望天可憐見,解決浪費農地、解決高房價問題、解決游資問題與GDP停滯不前問題,使我國再造。我國說好想贏韓國,但卻不如韓國努力打房,這種法制水準跟行政水準,我國無望追上韓國GDP。

筆者家中為農夫家族,不動產數十年來也漲了,這樣好像有點數典忘祖。但我曾對父親說,同樣的錢拿去股市或投資新創賺得會比炒地皮多,為什麼非炒地皮不可呢?請三思吧。

延伸閱讀

責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航