德國住宅自有率不到一半,卻有許多值得台灣參考的「打房」好政策

德國住宅自有率不到一半,卻有許多值得台灣參考的「打房」好政策
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我們想讓你知道的是

德國在歐洲國家算是擁有房產偏低的國家,相較於法國64%,瑞典81%,與最高的羅馬尼亞近97%擁房率,德國擁房率算是相當低。雖然租屋保障相對完善,但近年來房租飛飆得快,使得柏林市為因應飛漲的房租價格,制定新法:規範五年內不得漲房租。

德國居住

德國的房租與買房的房價近來飆漲不止。不過因為有社會住宅的保障,讓弱勢者尚能得到適當的居住保障。

據調查有四分之三的德國人都想擁有自己居住的四面牆,但是卻只有47.5%的人能擁有自己的房產。前東德住民擁房率約只有38%,而德國西部,原西德的住民則是一半以上擁有自己的房產。

德國在歐洲國家算是擁有房產偏低的國家,相較於法國64%,瑞典81%,與最高的羅馬尼亞近97%擁房率,德國擁房率算是相當低。雖然租屋保障相對完善,但近年來房租飛飆得快,使得柏林市為因應飛漲的房租價格,制定新法:規範五年內不得漲房租。

就在新法爭議帶來社會討論期間,許多房東早已道高一尺,魔高一丈地超前部署,在頒布新法之前一次漲足漲滿。至今柏林的新法羨煞其他高房租的大小城市,許多城市近來也都紛紛走上街頭尋求聯名支持,希望扶搖直上的房租可以有個屋頂蓋蓋住。因為要蓋住房租價格,民間稱這個壓抑房租飛漲的新法令叫「蓋房租」法案。

基本上德國人不大熱衷炒房,主要是因為房屋修繕責任與良好的租屋保障,使得一般民間除了擁有自住宅之外,不太樂意置產投資。近年來銀行利息較前大為偏低,以及大量的難民與工作移民,都讓房屋在幾個大城市需求大增,價格瘋狂飛飆。2010年起至今在慕尼黑及柏林等大城,房價瘋狂漲到兩倍以上比比皆是。

買房不是自由市場

在世界文化遺址居住的盧北克小叔,近來終於買到他的第二次房子。之前他想買的是一棟外型相當破舊,被市府認證為古蹟,房齡超過兩百年以上的房子。房子後面連接的牆仍有好幾戶人家正在樓上居住,而門面臨街的房舍破舊不堪殘垣斷瓦,灰暗如洞穴的空間,據說是過去養馬的馬廄。

因為房子位處市區,整棟三層樓房佔地不小,價格自然也不斐。此房是古蹟建築,故市府有權審核房價。意外的是,當年市府竟擋下此房交易。

市府審核人員認為,販售的屋主能夠開出高價是因為鄰旁房屋屋主花錢整修房子,才能讓此屋主提出高價售屋。而此屋主本身沒有花費修繕,卻提高價售屋,無本獲利,所以市府不允許屋主售出如旁鄰一般高價的房價。這是德國市政府不讓房屋買賣自由化的實例。

現今先生的弟弟要買的房,是他已租住將近十年的市區兩層樓迷你洋房。雖也是古蹟之屋,但之前的房東早已整修完善。原本小叔要早些年買下租屋,但是房東堅持要十年以後才能賣屋,為的是要避免法規中售賣非自住宅,必須繳交投機增值利益所得稅。德國增值所得稅最高可達45%,這也是德國政府為避免炒房的政策之一。

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社會住宅

德國的社會住宅是保障弱勢的基本盤。近十多年來德國在非左派的執政之下,明顯少蓋了許多社會住宅,每年逐漸減少建蓋社會住宅的結果,十五年點算下來,竟少了一半左右的數量。

社會住宅從過去的200萬戶,減少到如今的100萬戶出頭。另外居住在社會住宅者,若所得之後高於當初申請的低標收入,也允許繼續長住,並且社會住宅建蓋30年之後,即可以調整為自由租賃市場的租金或出售買賣,故現今只有46%左右的較低收入者,成為社會住宅的真正受惠戶。

德國的社會住宅因為建蓋的費用有國家資助,租金不得要求過高。本人所住的城市是德國所得收入排名前幾名的城市,租金在自由市場中居高不下。一般奧迪高薪工作者所租的家庭住房,動輒月租要四萬台幣以上。本城一位收入不高的朋友,申請社會住宅不到兩年便拿到滿意的住所公寓,離市區約兩公里,90平方公尺的兩人寓所月租大約只要一萬六千多台幣。

德國社會住宅在蓋好之後,就會開放給所有符合條件的中低收入戶,樓房都會聘請維修房務者維修。低收入戶要跟地方市政府或委託的相關單位申請資格券,資格券有一定效期,申請資格券會酌收手續費用約700元台幣。

德國地方政府或委託的單位,對於社會住宅的入住者是依據急需入住的程度來審查把關,例如依照單親家庭或較多人口的家庭來允准入住順序。當然年收入較高的單身者也不會完全被排除在外,只是需要耐心等待。

他們審核入住社會住宅的標準不是像台灣是用抽籤,也不是只有開放三分之一的住宅給中低收入戶入住,而是用社會弱勢的急需條件排序來決定,並用30年後解套社會住宅,作為排除社會住宅僅能讓中低收入戶入住的刻板印象。

個人住屋附近就有許多舊大樓住宅,30年之後轉身一變為具有設計感的外型住宅,外身漆上現代感的漆色並於樓身外加蓋電梯及有效節能保溫層,吸引年長者與降低暖氣費用的家庭,進而調漲一定的房租。承租的租屋者因而漸漸轉為退休的年長者,或是節能的一般家庭,若一般低收入承租不起,仍可申請房租補貼。

對建商業者來說,他們當然希望政府只要能夠補助弱勢住處的租金就好,不希望蓋太多社會住宅。因為社會住宅的租金限制與三十年的綁定低價房租,都會讓租屋市場租金無法自由增長,但是對於保護弱勢的立場來說,社會住宅還是目前德國保障居住權的救星。

以目前缺乏建蓋土地與社會住宅數量的市場來看,如果政府不加以干預,房價與租金調漲都僅是掌握在房東與建商手上,居住支出的大幅增長勢將成為民眾的噩夢。

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責任編輯:羅元祺
核稿編輯:翁世航


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