房價為何高漲?政府忙打房,卻忘了台灣的土地有多暴利

房價為何高漲?政府忙打房,卻忘了台灣的土地有多暴利
Photo Credit:Reuters/達志影像

我們想讓你知道的是

如果地價可以被控制或有標準公定的統一官方價格,而完全不受市場機制來影響售價,那麼你覺得房價還會那麼高,那麼貴嗎?

在台灣的土地有多暴利,雖然大部分的時候無法做短期的財富收益,但在時間的累積上卻可以擁有無限的潛力。尤其在不知道未來會被分到重劃區內的那些土地,更是驚人,甚至數千倍以上的成長空間也不是沒有過。

問題來了,既然土地是蓋房子所必備的原物料,那地價會否影響房價?也許很多消費者不懂,但也不想懂,又或是難以理解,可能也都將漲價全歸咎於建商或投資客們的炒作。其實應該這樣講,無論建設公司拉抬了多少比例的售價,又或是投資買方們要賺多少價差,比起地主而言,那根本就是蠅頭小利。

簡言之,房價成形的結論之中,如台北市房價大約有占比80%的比例在土地裡面,未開發的偏鄉城鎮大約占比30%,已開發的成熟城市大約占比60%。可卻鮮少人能夠知曉,到底地主獲利空間是多少。

沒有地,就沒有房,這是很重要的觀念與邏輯。建設公司或營造廠不過就是個加工商罷了,只不過因為其產業投資金額夠大,只要財力允許,建商也能成為地主。若在持有之土地放養若干年後再開發興建,那不僅是賺了加工費外,連帶土地獲利也全囊括其中。因為跟著行情走的不只有房價,連地價也是,所以水漲船高的大部分因素,都是土地。

營造原物料的成本上會受通貨膨脹影響,可土地卻不會。基礎造價無論再怎麼上升,跟地價比起來也是九牛一毛。

難道官方不會知道這件事嗎?還是不想管理又或無法限制呢?當房市景氣熱頭與在媒體渲染後的高行情之下,政府難免受到民怨壓力,而祭出許多干涉性的打房政策,可卻不打土地;打擊房產投資獲利者,卻從不打擊地主的巨額獲利。即便是現行的房地合一稅對投資土地或持有者來說,幾乎是不痛不癢。

如果地價10年前後都是一樣價格,房價還會那麼高嗎?

如果土地價錢是公定且不能漲價,房價還會那麼高嗎?

在偏鄉蛋白區,20萬一坪的房價之中,有6~8萬是用在土地上。在核心蛋黃區,30萬一坪的房價之中,有15萬以上是用做購地。

以此類推,如果10年前的地價與今天相差無異,那麼房價也不會有太大的落差。如果10年前20萬一坪的房子所對應之地價與今相同,那麼房價或同區域中新購土地之建案售價,也不會離20萬太遠,蛋黃區亦同。

換言之,是否地價不漲,房價會幾乎凍漲或微緩漲?地價不變,自住客或首購族買房是否也不至於會到難以承擔或接受的程度?土地成長零空間,建商是否也不會因養地久遠而坐地起價?答案是肯定的。如果免去了土地增值的這一層,整體市場也許會更平衡,也能大幅度提升實現居住正義的理想。

同時為了開發飽和效益的公平性,也應該限制土地持有的年限,避免釘子戶與空地比太高的問題。但資本主義的自由民主化,無法干涉或強迫民眾如何使用資產,所以才會有市場機制的出現,因為那是自然發展的結果而非人為操控。但其實能夠真正控制的單位,也只有我們大家長才有這種權力,所以台灣若真要走到可以節制地價的那一天,其實距離還非常遠。

不動產市場的需求與增值邏輯,由1到5的因果延續著:

  1. 購屋消費者增加
  2. 建案去化速度快
  3. 建商信心增加
  4. 土地需求量變高
  5. 地主漲價

因應房子的供不應求,進而連帶土地也是如此,產生更高的房地成交行情。

土地在台灣之所以有極高且非常不容易跌的價值與特性,是因為它並非像房子是這麼大眾化的消費品,購地的金額與門檻也相當高,不是一般人說想投資或要買就買的置產標的。在自住使用上的剛性需求也非常大,所以只要放著,基本上高於原價賣掉只是時間問題而已,但絕對賣得掉賺得到。

既然買土地需要一定的財力,那就無法投機,自然也就會過濾掉心存僥倖的人,所以置產土地的人們,通常不會有短期財務上的壓力。

地主相當早期持有,成本非常低。

土地相繼繼承而來,幾乎沒成本。

建商布局買來放著,成本不會高。

超長期投資置產的,實力都很強。

依照不動產特質而言,土地也是成就社會富者恆富的最佳寫照,因有錢再繼續置地,透過時間再累積更大更多的財富,且無視景氣波動,讓有錢人越來越有錢。但回到金流源頭來看,其實地主所賺取的所有價差,全部都是來自於購屋的買方與消費者。

一塊尚未重劃的農地,可能最早不過每坪幾千元。經過重劃與徵收開發前,每坪瞬間就可漲至數來萬,在配地以前更可能飆漲到數十萬,最後交地劃分完成時,建地就會超過50萬以上的單價,再經過多年發展與推案跟居住密度及機能成熟,又會再漲過70萬以上甚至更高的行情。

也許這整段過程已經過了數十年,但回想一下,原本幾千元的東西到後面變7、80萬,所以千金難買早知道,早知道之時也已超過千金成本,而這也是台灣不動產的標準特性。且截至目前為止,這定律無法被打破,也沒人想打破,更從未被挑戰過。

承上述,如果地價可以被控制或有標準公定的統一官方價格,而完全不受市場機制來影響售價,那麼你覺得房價還會那麼高,那麼貴嗎?

補充說明

此篇著重在於房市行情的根源有二,其一來自於供不應求的購屋市場,其二則是來於地價。如果土地依然被忽視,或繼續任由機制持續下去,創造天價的土地只會隨著時間越來越多,且價錢也會越來越高。如此循環之下,要能符合一般人所期待或可承擔購買的房價只會越來越遠。

如同眼下的自住客哀聲抱怨所道,房子越來越難買,負擔壓力也越來越重,當然,如果不拚一點買下去的話,購屋這件事在未來只是越來越困難。

本文經丁丁的房產人生雜記授權轉載,原文刊載於此

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航


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我們想讓你知道的是

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難民遷徙的過程中,需要面對茫然未來的巨大壓力,造成心理甚至生理上的問題,因此世界展望會於烏克蘭救援過程成立兒童關懷中心,從遊戲中抒發內心擔憂。
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救援施行:世界展望會人道救援的執行策略

人道救援行動涵蓋甚廣,下至民生物資援助、上至個體關懷照護及社會系統建置,面對如此緊急又錯綜複雜的需求,世界展望會也嚴肅謹慎的對待,從前期評估到後期規劃都有完備的流程,系統性的把關所有環節,並於地方上累積更豐沛的區域網絡及行動量能,張開更多防護網,最後運用專業落實每份跨海祝福,建立關懷世界與孩子的正向循環。

一、漸進式評估與規劃
  首先審視對象於生理、安全、社會等各方面需求的急迫性,擬定不同階段的救援行動。優先項目為「挽救生命」,例如供給糧食飲水補給、遞送生活物資等,滿足難民生理上的基礎需求;接下來則以「陪伴、關懷」為進階項目,例如提供基礎的庇護所收容,或是成立婦女兒童專責關懷中心、教育機構,旨在建置完整的安全及社會生態,給予難民最大的協助。

二、服務團隊在地化
  世界展望會在工作執行時,總是會盡量組織在地的團隊,或與當地且具信譽的非政府組織共同完成,避免因各地不同的語言、文化、風俗民情而產生隔閡,也讓地方上資源及訊息網絡,能以最有效率的方式展開,如此一來才能使資源被誠信且有效的利用。

三、專業規劃與救援
  世界展望會於任何行動前,都會制定明確清楚的工作方向,包含救援目標、執行策略、救援對象數量規模、工作細目等,且前往前線的事工們都必須經過特殊的訓練,學習判別危險及緊急因應措施,如此一來提供當地適切妥當的協助。

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Photo Credit:TNL Brand Studio

重新牽起聯繫:Kindness is a universal language.

除了世界展望會,世上仍有許多人以自身力量,志願投入人道救援的服務。就像來賓張雍在羅馬尼亞邊境認識的當地志工,他們在邊境發放三明治、飲水等物資給滿載烏克蘭難民的遊覽車,但因為羅馬尼亞與烏克蘭的語言並不相通,這讓張雍感到十分好奇:「在援助的過程中不會碰上溝通障礙嗎?」男子搖了搖頭,笑著回答道:「Kindness is a universal language.」。

雖然剛開始並不完全瞭解這句話背後的意義,但經過接著的幾次物資發放,張雍目睹了好幾次相同的畫面──當志工將三明治交到人們手上時,人們的淚水就從眼眶裡泛出。於是我們都懂了,那是某種難以言說的、人與人之間珍貴而無可取代的聯繫。

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關於《國際大風吹|行動講堂》

由《國際大風吹》李漢威、金鐘主持人蔡尚樺聯手主持,每集《國際大風吹|行動講堂》直播節目將邀請重磅來賓,帶大家深入淺出、探討急需人們重視的國際議題,並呼籲各界付出實際行動,向需要幫助的人伸出援手,展開即刻救援。


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