如果房東突然變成張淑晶,房客可以終止租約嗎?

如果房東突然變成張淑晶,房客可以終止租約嗎?
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我們想讓你知道的是

如果租屋遇到惡房東,大家應該都會避而遠之,但是如果承租期間中房東突然換人的話,有沒有辦法終止或撤銷契約呢?

根據新聞報導,一位新北市有男子透過通訊軟體與鄭姓房東談妥租屋條件,並匯款約四個月租金後準備簽約,但於簽約時發現契約上出租人姓名變成了「黃鐸」,與男子見面簽約的則是張淑晶,男子當場決定不租並要求退還已付的押租金被拒絕。該案法官認為男子匯款帳號非張淑晶所有,男子也無法證明款項最後由張淑晶取得,判決男子敗訴,全案仍可上訴。

法院判決敗訴的理由是什麼?

在本次的案件中,為什麼法院會判決男子敗訴呢?

依照新聞的說法我們可以發現原因就出在「男子找錯人了」。民事法律關係中,當一個債權債務關係發生,必定會有兩造相對人、且也僅存在於兩造之間,我們稱之為「債之相對性」,因此當要行使債權時,就必須要找到那個真正的債務人才行。

而在這個案件中男子之所以會敗訴,是因為法官認為他匯款的帳戶戶名並非張淑晶,而且男子也沒有辦法證明這些錢最後都跑到張淑晶的口袋裡。既然沒有辦法證明錢最後都由張淑晶接收,那當然也就沒有辦法要求張淑晶把錢吐出來。

如果租到一半換房東,契約可以終止嗎?

如果租屋遇到惡房東,大家應該都會避而遠之,但是如果承租期間中房東突然變成惡房東的話,究竟有沒有辦法終止或撤銷契約呢?

如果是一開始房東就隱藏自己的身分,用化名或找人冒充自己簽約的話。由於房東是誰在一般租屋族眼中,房東的身份應該是十分重要的考量因素,甚至可能影響當事人的簽約意願。因此如果房東是以這樣的方式來誘使房客簽約的話,可能可以依照民法第92條第1項,使租屋契約不成立。

如果是租屋租到一半換人呢?由於民法第425條第1項規定,當租賃物在租賃關係中移轉所有權給第三人時,原先的契約就會轉由新所有人繼續承受,是一種「法定債之移轉」。簡單地說,就是你和原屋主的契約,會自動變成你和新屋主的契約,只是這樣的移轉必須要通知房客,才會使房客受拘束(參照民法第297條第1項)。

雖然房客在「未收到通知」的狀況下,並不會受房屋所有權移轉導致的契約移轉的拘束,但由於這種情況可能並不符合其他的解除契約或終止契約的條件,應該也沒有辦法解除契約,只能透過雙方另訂和解契約的方式來解決了。

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本文經法操司想傳媒授權刊登,原文發表於此

責任編輯:游家權
核稿編輯:翁世航


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