立法院三讀通過「實價登錄2.0」全面納管預售屋、揭露門牌,五大修法重點阻炒房

立法院三讀通過「實價登錄2.0」全面納管預售屋、揭露門牌,五大修法重點阻炒房
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我們想讓你知道的是

有專家表示,實價課稅是實施實價登錄很重要的關鍵配套,當稅沒有跟上(實價課稅)的時候,實價登錄怎麼修作用都不大。

行政院宣示打炒房,日前將俗稱「地政三法」的《平均地權條例》《地政士法》《不動產經紀業管理條例》修正草案送立法院審議,內政委員會21日排審後無須經朝野協商即完成初審,立法院會今(30)日也三讀通過「實價登錄2.0」相關修法,修法中店包括「預售屋全面納管並即時申報」、「揭露完整門牌」、「違規不改加重處罰」、「增加主管機關查核權」以及「禁止紅單轉讓」。

去年內政部推出實價登錄2.0修法,即納入預售屋即時登錄,但因建商反對,最終只通過申報責任由地政士改為買賣雙方。民間團體團體、學者和關注此議題的政黨都非常失望,批評去年修法根本不是進階的2.0,而是倒退版本的「實價登錄0.5」;今年發生預售案亂炒紅單的爭議事件,國發會、中央銀行等推出相關抑制炒房的措施,內政部也再次推出相關修法等,終於在立法院順利通過。

內政部:五大修法重點將嚇阻預售屋交易炒作

根據內政部提供的新聞稿指出,本次修法共有五大重點如下:

  • 成交資訊門牌、地號完整揭露

刪除現行成交資訊以區段化、去識別化方式揭露的規定,讓門牌、地號資訊完整揭露,並溯及已揭露案件,讓交易資訊更透明。

  • 預售屋全面納管且即時申報

增訂銷售預售屋者應在銷售前以書面將建案資訊報請地方政府備查,並將自行銷售者納入實價登錄制度的範圍,另申報時間提前至簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報,讓預售屋交易資訊更即時。

  • 增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則

增訂地方主管機關得向交易當事人等查閱相關文件,並明定對於疑有不實申報登錄價格者,得由中央主管機關向相關機關或金融機構查閱價格資訊有關文件。

另就未依限申報、申報價格或交易面積不實的情形,經按戶(棟)處3萬元至15萬元、罰鍰2次仍未改正者,將加重按次處30萬元至100萬元罰鍰,以確保交易資訊正確。

  • 紅單交易納管

明定預售屋銷售者收受定金時,應以書面契據確立標的物及價金等事項,並不得約定銷售者保留出售、保留簽約的權利或其他不利於買方事項,且買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人;違法者將按戶(棟)處15萬元至100萬元罰鍰,以防杜投機炒作。

  • 預售屋買賣定型化契約備查

明定銷售預售屋者於銷售前,應一併將預售屋買賣定型化契約報請地方政府備查。經備查後,如使用的契約不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,將按戶(棟)直接處6萬元至30萬元罰鍰,以保障消費者權益。

內政部表示,法案通過後,須配合修正相關子法、申報書表及作業系統,並辦理宣導作業,施行日期將由行政院另行公告。未來將儘速完成相關配套,以提供更透明、即時、正確的不動產交易資訊,減少價格哄抬及消費糾紛,讓不動產市場發展更為健全。

過去「不公開透明」的銷售亂象可解決嗎?

現行規定,預售屋只要在代銷契約屆滿或終止30日內申報即可,由於契約由建商和代銷私下簽訂,購屋的消費者在買預售屋時無從知道真實成交價,建案賣出多少。很多業者就利用這樣的資訊不對稱,以各種欺騙話術,誘使消費者倉促下訂、可能買貴或買到不合適的房子。

常見的情況包括業者聲稱「案子剩個位數了,要買要快」、「現在賣五成了,接下來會加價,趕快把握」或是故意騙消費者「你想要的賣完了」先把不好賣的如4樓、西曬房等賣給消費者;又或者聲稱「你買的比較便宜,得簽訂保密協定」讓消費者以為自己撿到便宜,匆忙下訂,有些建案還會製作假銷控表、其他建案機密市調表來騙消費者。

現在的修法,會有效地讓各種房市交易亂象嗎?綜合《經濟日報》《風傳媒》報導,預售屋改為即時登錄,有助房市資訊、房價等更公開透明化;不過業界幾乎也一致認為,預售屋一旦即時登錄,一定會有人操作「假登錄真退戶」,因為通常預售屋在交屋前,消費者可以選擇在賠償約房價15%金額狀況下退戶,某些炒房客可能還是會一開始先找人高價簽約買屋,把房價拉上去後,等賣到差不多,再來退戶。

「沒有實價課稅,就沒有百分百真實的實價登錄。」《住展雜誌》研發長何世昌說,實價課稅是實施實價登錄很重要的關鍵配套,當稅沒有跟上的時候,實價登錄怎麼修作用都不大。目前台灣的房屋稅、地價稅都是按照公告地價來課徵,實價課稅後,購買的房價越高,持有稅越重,這才能讓買方沒有意願做價,達到真正的高度房價透明化,也才能杜絕炒作行為。

時代力量、民眾黨:好的開始,接下來速修「囤房稅」

時代力量黨團表示,實價登錄2.0地政三法,行政院雖然在2018年曾提出草案,很可惜最後通過只有打折再打折後的實價登錄0.5,只處理免除地政士登載責任的部分,而沒有「揭露至門牌」、「預售屋納入實價登錄」以及「政府查核權入法」。

如今實價登錄2.0三讀通過,時力黨團說,只是完成階段任務,接下來還有囤房稅、社會住宅租金可負擔計算基準及租屋市場透明化等相關法案及政策,仍有待行政院儘速、積極提出修法草案及朝野共同努力完成修法,讓年輕人有個溫暖的家。

民眾黨則在臉書表示,實踐居住正義需要多元手段,除地政三法的修法,囤房稅修訂也是國人期盼,民眾黨團也已提出囤房稅修法草案,希望朝野支持盡速完成立法院修法,以達到活化現有房屋市場,並抑制房價。

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核稿編輯:楊士範


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