《是誰偷走你的房子?》:仲介侏羅紀時代,價錢談不攏牛皮紙袋就放上桌,裡頭是把槍

《是誰偷走你的房子?》:仲介侏羅紀時代,價錢談不攏牛皮紙袋就放上桌,裡頭是把槍
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我們想讓你知道的是

我聽資深仲介說過,這些樓面式經營的仲介公司裡龍蛇混雜,屋主不肯降價,買主不肯加價,就「邀」到公司裡談,談不攏,一個鼓鼓的牛皮紙袋就被放上了桌子,裡頭擺的是一把槍。

文:楊欽亮

仲介業侏羅紀──亂象橫生,騙徒滿地的洪荒時代

如果我們搭著時光飛車,返回到1960、70年代的台北市或台中市街頭,你是找不到任何一家這種型態的店頭的。雖然1969年時,華美建設就已經首創以預售方式,銷售台北市仁愛圓環附近的華美聯合大廈,1971年,第一家以代銷型態銷售預售屋的台北房屋也成立了,但是第一家銷售中古屋的企業化經營公司,還要幾年之後才會出現。

從前買賣房子都由土地代書辦理土地與建物移轉登記、稅務申報等業務,代書自己也扮演現在仲介經紀人的角色,在買賣雙方之間擔任中間人。但是中間人的角色還有兩種人適合扮演,一個是里鄰長,另一個是柑仔店(雜貨店)的老闆,他們是地方訊息中心,誰要買房子,誰要賣房子,走一趟里鄰長家或去買瓶醬油就知道了。

這些居間促成房屋交易,收收紅包的角色隨著交易多了,有一點市場規模了,被稱做掮客,又或是牽鉤仔。

1980年前後,由於國內外景氣低迷,華美建設及台北房屋都發生財務危機,房市不時可以看見打八折甚至打五折出售的建案,不少建商內部都設立餘屋處理部門,幾年後一家叫做勵行建設的業者,開始以企業化型態,銷售餘屋與中古屋,算來,這家「建設公司」應該是台灣第一家仲介公司。勵行建設成立不久,巨東建設也成立了,巨東建設的發展很快,4、50歲以上的台灣人,應該都還印象深刻。

巨東建設的出現,也代表仲介業進入「零星戶」時代,他們會利用報紙分類廣告,銷售中古屋或建設公司的餘屋,不過企業化經營,不代表正派經營。由於房地產交易金額龐大,為了搶這塊餅吃,各種明爭暗奪的手段開始出現,由於沒有法令可管,沒有公會可以約束,惡性競爭、哄抬價格、隱藏交易資訊、製造差價,以及一屋多賣、虛灌坪數、欺瞞屋齡、回頭殺、暗賣等亂象充斥。

我聽資深仲介說過,這些樓面式經營的仲介公司裡龍蛇混雜,說不定還有幫派色彩,街頭上為了搶生意而大打出手不說,更令人聽了要冒冷汗的,是屋主不肯降價,買主不肯加價,就「邀」到公司裡談,談不攏,一個鼓鼓的牛皮紙袋就被放上了桌子,裡頭擺的是一把槍,明擺著恫嚇屋主或地主,不願意就範的話,就請你「吃土豆」。

這是台灣仲介業的洪荒時期,房子被騙走、被搶走,也不奇怪,但願這是房仲業最後一個侏羅紀世界,可是回頭看看書上的故事,這麼多低買高賣的故事不是還繼續發生著?面對這些「現代牽鉤仔」,你只能睜大眼睛,別讓自己落進圈套裡,成為下一個被傳述的不幸案例。

新式仲介時代──引進日本經驗,提升仲介業形象

仲介業的亂象,連房地產業自己人都看不下去。太平洋建設1985年與日本三井不動產合作,成立台灣第一家合法房屋仲介公司──太平洋房屋。

太設老臣回憶說,老董事長章民強,因為對當時台灣仲介業者賺差價等等令人搖頭的舉動深感厭惡,才派了兩個兒子到日本取經,而早在此之前,他已經委託住商不動產企研室研究房仲品牌連鎖經營模式。

至於會選擇與三井不動產合作的原因,主要是當時他們也正和日本崇光株氏會社,洽談共同籌設太平洋崇光百貨(SOGO)事宜,而且章民強覺得,和美國相比,日本的制度與系統比較容易與台灣融合。

太平洋房屋的出現,的確讓人對台灣房仲業刮目相看,他們幾乎全盤把三井不動產的經營理念、規章、制度都帶進台灣,當時的口號是「促進市場流通、保障交易安全,以及公平、公正、公開交易」,他們的店面一反巨東建設等業者的策略,不設在二樓以上,而都選在一樓的三角窗位置,讓人一新耳目。而且利用從日本引進的系統,透過電腦撮合交易,經紀人一律須是大專院校畢業且沒有相關經驗。

太平洋房屋出現之後,另外兩個大企業──中國信託與力霸集團,也各自成立了中信房屋,與後來更名為東森房屋的力霸房屋,但是經過一番競爭與淘汰,發展最好的兩個房屋仲介品牌,卻是沒有大企業集團背景的永慶房屋與信義房屋,而太平洋房屋雖然仍是知名品牌,但是歷經母集團──太平洋建設營運風暴,以及內部路線之爭後,錯失不少先機。

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Photo Credit: Shutterstock / 達志影像

太平洋建設籌設太平洋房屋的同時,永慶房屋董事長孫慶餘卸下中華工程駐沙烏地阿拉伯工程師身分後,也有感於市場上充斥著賺取差價與虛灌坪數作法,造成許多買賣糾紛,因此與朋友一同創立大台北不動產仲介聯盟,從日本及美國引進新式仲介連鎖經營模式。

他在多場推廣說明會上,鼓吹不賺差價、透明化經營、不收紅包、只收服務費等理念,當時的信義房屋創辦人周俊吉還只是信義代書負責人,聽過說明會後,成為第一位加盟主。

1988年孫慶餘創立永慶房屋,他把房仲公司做了個新的定義,「不買房子,不賣房子」,意思是仲介經紀人只能收固定比例的服務費,不能自己跳下來買房子,拱高價錢後再賣掉,從中賺取差價或利潤。

孫慶餘把這個理念落實得非常徹底,公司明文規範員工及其二等親內,買房子或賣房子都必須通報,而且買了房子之後,兩年內不可以轉售,如果是主管,不得轉售的年限還要增加至三年內。此外,該公司還有一個投機客資料庫系統,目前的列管名單有7000多人,經紀人想經營的客戶如果在這7000多個名單內,公司系統就會自動拒絕委買與委賣的所有動作。

信義房屋是目前台灣唯一的股票上市房屋仲介公司,創辦人周俊吉在1981年成立信義代書事務所,本來想加盟太平洋房屋,後來先加盟大台北不動產仲介聯盟,並在1987年將信義代書改名為信義房屋。


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台美減碳有「共同國家策略」!專家看好低碳汽油合作

台美減碳有「共同國家策略」!專家看好低碳汽油合作
Photo Credit:財團法人環境與發展基金會、美國穀物協會

我們想讓你知道的是

財團法人環境與發展基金會攜手美國穀物協會舉辦「全球推動低碳汽油融入淨零碳排趨勢系列座談」,邀請台美專家共同與談,專家表示,低碳汽油減碳成效佳,已助力全球60餘國的運輸減碳,台灣應將低碳汽油納入2050淨零碳排國家戰略,加速運輸部門邁向零碳。

財團法人環境與發展基金會、美國穀物協會日前舉辦「全球推動低碳汽油融入淨零碳排趨勢系列座談」,包括美國在台協會、行政院能源減碳辦公室、經濟部、環保署、台灣中油、台塑石化以及國內外專家共同與會,針對台灣導入低碳汽油,加速運輸部門邁向零碳進行討論。環境與發展基金會蔡俊鴻董事長表示,低碳汽油已在超過60個國家普遍採用,導入低碳汽油對於運輸部門有立即的減碳效果。台灣2050淨零碳排轉型是整體性的國家戰略,任何助於減碳的策略都應被討論,重點在於國家是否真的有減碳的決心。

圖一:合照
Photo Credit:財團法人環境與發展基金會、美國穀物協會
全球推動低碳汽油融入淨零碳排趨勢座談,共同探討可行的減碳方針與策略。來賓自左起為:台榮周忠平副理、台塑石化李後昆處長、台灣綜合研究院柯亮群所長、經濟部工業局潘建成組長、行政院能源及減碳辦公室黃錦明科長、臺灣師範大學葉欣誠教授、美國在台協會(AIT)王睿珂(Erich Kuss)組長、美國穀物協會盧智卿駐台代表、環境與發展基金會蔡俊鴻董事長、環保署氣候變遷辦公室蔡玲儀主任、循環台灣基金會黃育徵董事長、經濟部能源局蔡秀芬組長、中油王淑麗組長、中華氣候變遷暨農業發展學會張學義委員、台塑洪宗益協理。

全球正面臨氣候變遷與能源轉型的重大挑戰,亟需有效且可行的減碳方法。美國在台協會王睿珂組長致詞時表示,台灣與美國都有邁向淨零碳排的目標。美國是全球推動低碳汽油的先驅,美國長年採用低碳汽油作為解決溫室氣體排放的策略之一,不僅減碳效果立竿見影,更提供消費者減碳的選擇。台美是重要的能源戰略合作夥伴,盼透過此次座談交流,促使雙方在減碳路上更進一步合作,實現淨零碳排的願景。

圖二:AIT農業組組長
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美國在台協會農業組組長王睿珂表示,台美是能源合作戰略夥伴,盼能加強交流、合作實現淨零碳排的願景。

環保署氣候變遷辦公室蔡玲儀主任強調,台灣正在研擬2050淨零路徑規劃,總共12項關鍵戰略,其中也包括運具邁向無碳化。確實政策推動不可能一次到位,一定是從低碳逐漸邁向無碳,機車就是很好的例子。台灣運輸部門的主要排放源是汽車和機車1400萬輛,目前環保署鼓勵淘汰老舊機車,也有助於減碳。低碳汽油在世界各國早已廣泛運用,最重要的是如何進行社會影響面評估,做好公眾溝通,讓民眾能夠接受。此次座談針對技術面、產業面問題都有探討,相信資料彙整後對運輸部門如何減碳有更多的幫助。

圖三:環保署蔡玲儀主任
Photo Credit:財團法人環境與發展基金會、美國穀物協會
環保署氣候變遷辦公室蔡玲儀主任表示2050淨零目標無法一次到位,轉型過程一定是從低碳到無碳。

美國穀物協會乙醇技術顧問Rowena Torres-Ordonez以美國推動低碳汽油基礎設施以及車輛適用性評估進行專題演講分享。她表示,美國推動低碳汽油已有近半世紀的歷史,從歷年的統計數據來看,汽車兼容E10低碳汽油已不是問題,所有廠牌汽車皆可直接使用。尤其低碳汽油具有親水性的問題,美國已經建立完善的指導原則和知識體系,透過核心技術將乙醇和水相分離(phase separation),以穩定油品的品質,確保低碳汽油輸配系統全程保持乾燥。例如每個配送點都會檢測含水量,避免水干擾問題,而對比過去E3低碳汽油,E10低碳汽油對水份的抵抗能力更強,並不會影響到行車安全。Rowena更進一步表示,減碳、低污染必須倚靠多元策略並進。低碳汽油非常容易推動,唯一要做的就只是替換原本的汽油,對於民眾、社會不易造成影響,卻能立即減碳。Rowena強調「假設 2040 是淨零碳排階段目標,那我們該如何思考從現在過渡到2040?低碳汽油與電動車策略完全不衝突,可以同時共進」。

國立臺灣師範大學永續管理與環境教育研究所葉欣誠教授認為,在社會公正轉型的基礎上,低碳汽油在技術上絕對是解決氣候變遷的可行解方。曾有民調指出,許多民眾認為電動車是高價產品,負擔不起,導致短時間內電動車無法普及。淨零轉型的過程必須特別注重社會階級的公平、公正,若能直接從傳統燃油的成分調整達到減碳效果,是相當務實的做法。另一方面,從實務上來看,電動車所需的電力仍有八成以上倚靠火力發電,因此運具全面電動化並非淨零碳排的終點。況且,能源選項的多元化,其實是對台灣能源安全的保障。葉欣誠教授強調,關鍵還是在於政策推動的決心,尤其政府單位應由誰主責,低碳汽油的推動涉及行政院能源減碳辦公室、環保署、經濟部、交通部等多個單位,必須有明確的任務賦予。

圖四:葉欣誠教授
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台灣師範大學永續管理與環境教育研究所葉欣誠教授認為電動車短時間內無法普及、且電力碳排仍高,應該從務實角度思考導入低碳汽油。

台塑石化股份有限公司洪宗益協理表示,只要政府政策明確,推動E10低碳汽油在技術上不是問題,若能循序漸進推動轉型,配合誘因機制和輔導,消費者應該可以接受低碳汽油,畢竟電動車政策無法一步到位。公正轉型絕對是減碳過程中必須關注的環節,尤其年輕世代,機車擔任主要的短程工具,更是經濟弱勢族群的移動需求核心,如何讓他們也能參與減碳是政府必須思考的。這也帶出一個思考的出發點,減碳轉型究竟只能從購買運具更換的思維出發,還是可以讓既有交通運具也能扮演減碳的角色?

中華氣候變遷暨農業發展學會張學義委員表示,社會對於低碳汽油的原料一直有所誤解,目前仍有人認為能源作物可能與糧食相互競爭。事實上全球農作物生產效能歷經數次突破性成長,其產能用於供應生質燃料的比例不到5%,影響微乎其微,燃料會與糧食競爭的說法早已是過去式,這點政府有責任廣為宣導。低碳汽油能直接達到減碳、減少空污的效果,包括美國在內的先進國家已經提供很多極好的導入經驗,油品問題無須擔憂,只是過往E3低碳汽油效果有限,E10的效益相對顯著。張學義委員補充,台灣電力供應源的轉換各界都有疑慮,思維不應綁在運具轉換,而是整體上如何導入乾淨能源。

台灣綜合研究院柯亮群所長指出,從策略規劃的角度,所有有助減碳之選項都應納入思考範圍。資料顯示低碳汽油生產的碳強度在持續下降,若要驗證所使用的原料是否永續,可以參考德國生質能源料源之永續性認證制度、或歐盟永續性生質燃料標準。若從整個生命週期證實是有減碳效益,對未來社會大眾推廣也有幫助。其次,淨零碳排轉型的過程,公正轉型絕對是重要議題。尤其台灣具有大量機車的社會特殊性,其代表轉型的背後,受影響的不只是燃油車廠商,更包括不一定有能力轉換電動運具的一般民眾。建議政府可盤點目前低碳汽油適用機車類型,以明確低碳汽油在轉型過程中可帶來之「公正」社會效益。

循環台灣基金會黃育徵董事長則表示,淨零碳排必須是跨國、跨產業的合作行動,才可能共解氣候危機,這不是單純的貿易關係。樂見台美能源戰略夥伴有更緊密的合作。黃育徵也補充,要達成淨零碳排目標,整個社會都必須思考新經濟模式,非僅有供給端的改變,更需要考量需求端的槓桿角色。民眾必須有意識的改變自己邁向淨零生活,才能帶動淨零生產。

行政院能源及減碳辦公室黃錦明科長表示,不論是從消費端推動低碳汽油、或從產業端推動電動車,同樣都可以協助運輸部門減碳,對運輸部門達成2050淨零排放的階段減碳目標有很大幫助。目前應優先評估是否納入國家淨零碳排減碳戰略中,確定納入國家政策推動方向後,再由主政部門規劃具體推動作法與分工,較為可行。黃錦明科長認為,導入低碳汽油最重要的是相關標準的訂定,可由公協會依照市場需求提出E10低碳汽油的油品標準,提供給標檢局審查,同時參考國際經驗建立相關的標準作業程序,減少運輸、摻配、貯存過程中可能讓汽油變質的問題。建議系列座談未來可更務實討論,包括交通部公路總局、經濟部國營事業委員會、經濟部標準檢驗局、汽機車相關公協會都應參與討論。

在車輛適用性的問題上,國際上雖然已有相當豐富的證實研究,美國再生能源協會(RFA)也在全球七國進行研究,機車也能直接使用低碳汽油,經濟部永續發展組潘建成科長仍建議,若要增加對民眾的信心,應要有本土科學數據的研究,才能夠提高民眾的信任。經濟部能源局蔡秀芬組長也表示,品牌車廠角色也可加入討論,讓原廠能夠向車主說明低碳汽油的適用性,民眾的疑慮也會降低。

圖五:蔡俊鴻董事長_and_盧智卿駐台代表
Photo Credit:財團法人環境與發展基金會、美國穀物協會
財團法人環境與發展基金會董事長蔡俊鴻、美國穀物協會駐台代表盧智卿表示,低碳汽油已為全球超過60個國家帶來相當可觀的減碳效益,盼與政府共同合作台美淨零碳排行動。

美國穀物協會盧智卿駐台代表結語時表示,低碳汽油已為全球超過60個國家帶來相當可觀的減碳效益,甚至帶動農業的升級轉型。美國十分願意與台灣政府、民間共同努力,將成功的經驗、技術專業等資訊與大眾進行交流,與台灣政府一同達成2050淨零碳排目標。


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