《是誰偷走你的房子?》:仲介侏羅紀時代,價錢談不攏牛皮紙袋就放上桌,裡頭是把槍

《是誰偷走你的房子?》:仲介侏羅紀時代,價錢談不攏牛皮紙袋就放上桌,裡頭是把槍
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我們想讓你知道的是

我聽資深仲介說過,這些樓面式經營的仲介公司裡龍蛇混雜,屋主不肯降價,買主不肯加價,就「邀」到公司裡談,談不攏,一個鼓鼓的牛皮紙袋就被放上了桌子,裡頭擺的是一把槍。

文:楊欽亮

仲介業侏羅紀──亂象橫生,騙徒滿地的洪荒時代

如果我們搭著時光飛車,返回到1960、70年代的台北市或台中市街頭,你是找不到任何一家這種型態的店頭的。雖然1969年時,華美建設就已經首創以預售方式,銷售台北市仁愛圓環附近的華美聯合大廈,1971年,第一家以代銷型態銷售預售屋的台北房屋也成立了,但是第一家銷售中古屋的企業化經營公司,還要幾年之後才會出現。

從前買賣房子都由土地代書辦理土地與建物移轉登記、稅務申報等業務,代書自己也扮演現在仲介經紀人的角色,在買賣雙方之間擔任中間人。但是中間人的角色還有兩種人適合扮演,一個是里鄰長,另一個是柑仔店(雜貨店)的老闆,他們是地方訊息中心,誰要買房子,誰要賣房子,走一趟里鄰長家或去買瓶醬油就知道了。

這些居間促成房屋交易,收收紅包的角色隨著交易多了,有一點市場規模了,被稱做掮客,又或是牽鉤仔。

1980年前後,由於國內外景氣低迷,華美建設及台北房屋都發生財務危機,房市不時可以看見打八折甚至打五折出售的建案,不少建商內部都設立餘屋處理部門,幾年後一家叫做勵行建設的業者,開始以企業化型態,銷售餘屋與中古屋,算來,這家「建設公司」應該是台灣第一家仲介公司。勵行建設成立不久,巨東建設也成立了,巨東建設的發展很快,4、50歲以上的台灣人,應該都還印象深刻。

巨東建設的出現,也代表仲介業進入「零星戶」時代,他們會利用報紙分類廣告,銷售中古屋或建設公司的餘屋,不過企業化經營,不代表正派經營。由於房地產交易金額龐大,為了搶這塊餅吃,各種明爭暗奪的手段開始出現,由於沒有法令可管,沒有公會可以約束,惡性競爭、哄抬價格、隱藏交易資訊、製造差價,以及一屋多賣、虛灌坪數、欺瞞屋齡、回頭殺、暗賣等亂象充斥。

我聽資深仲介說過,這些樓面式經營的仲介公司裡龍蛇混雜,說不定還有幫派色彩,街頭上為了搶生意而大打出手不說,更令人聽了要冒冷汗的,是屋主不肯降價,買主不肯加價,就「邀」到公司裡談,談不攏,一個鼓鼓的牛皮紙袋就被放上了桌子,裡頭擺的是一把槍,明擺著恫嚇屋主或地主,不願意就範的話,就請你「吃土豆」。

這是台灣仲介業的洪荒時期,房子被騙走、被搶走,也不奇怪,但願這是房仲業最後一個侏羅紀世界,可是回頭看看書上的故事,這麼多低買高賣的故事不是還繼續發生著?面對這些「現代牽鉤仔」,你只能睜大眼睛,別讓自己落進圈套裡,成為下一個被傳述的不幸案例。

新式仲介時代──引進日本經驗,提升仲介業形象

仲介業的亂象,連房地產業自己人都看不下去。太平洋建設1985年與日本三井不動產合作,成立台灣第一家合法房屋仲介公司──太平洋房屋。

太設老臣回憶說,老董事長章民強,因為對當時台灣仲介業者賺差價等等令人搖頭的舉動深感厭惡,才派了兩個兒子到日本取經,而早在此之前,他已經委託住商不動產企研室研究房仲品牌連鎖經營模式。

至於會選擇與三井不動產合作的原因,主要是當時他們也正和日本崇光株氏會社,洽談共同籌設太平洋崇光百貨(SOGO)事宜,而且章民強覺得,和美國相比,日本的制度與系統比較容易與台灣融合。

太平洋房屋的出現,的確讓人對台灣房仲業刮目相看,他們幾乎全盤把三井不動產的經營理念、規章、制度都帶進台灣,當時的口號是「促進市場流通、保障交易安全,以及公平、公正、公開交易」,他們的店面一反巨東建設等業者的策略,不設在二樓以上,而都選在一樓的三角窗位置,讓人一新耳目。而且利用從日本引進的系統,透過電腦撮合交易,經紀人一律須是大專院校畢業且沒有相關經驗。

太平洋房屋出現之後,另外兩個大企業──中國信託與力霸集團,也各自成立了中信房屋,與後來更名為東森房屋的力霸房屋,但是經過一番競爭與淘汰,發展最好的兩個房屋仲介品牌,卻是沒有大企業集團背景的永慶房屋與信義房屋,而太平洋房屋雖然仍是知名品牌,但是歷經母集團──太平洋建設營運風暴,以及內部路線之爭後,錯失不少先機。

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太平洋建設籌設太平洋房屋的同時,永慶房屋董事長孫慶餘卸下中華工程駐沙烏地阿拉伯工程師身分後,也有感於市場上充斥著賺取差價與虛灌坪數作法,造成許多買賣糾紛,因此與朋友一同創立大台北不動產仲介聯盟,從日本及美國引進新式仲介連鎖經營模式。

他在多場推廣說明會上,鼓吹不賺差價、透明化經營、不收紅包、只收服務費等理念,當時的信義房屋創辦人周俊吉還只是信義代書負責人,聽過說明會後,成為第一位加盟主。

1988年孫慶餘創立永慶房屋,他把房仲公司做了個新的定義,「不買房子,不賣房子」,意思是仲介經紀人只能收固定比例的服務費,不能自己跳下來買房子,拱高價錢後再賣掉,從中賺取差價或利潤。

孫慶餘把這個理念落實得非常徹底,公司明文規範員工及其二等親內,買房子或賣房子都必須通報,而且買了房子之後,兩年內不可以轉售,如果是主管,不得轉售的年限還要增加至三年內。此外,該公司還有一個投機客資料庫系統,目前的列管名單有7000多人,經紀人想經營的客戶如果在這7000多個名單內,公司系統就會自動拒絕委買與委賣的所有動作。

信義房屋是目前台灣唯一的股票上市房屋仲介公司,創辦人周俊吉在1981年成立信義代書事務所,本來想加盟太平洋房屋,後來先加盟大台北不動產仲介聯盟,並在1987年將信義代書改名為信義房屋。

信義房屋在台灣房仲業有不少創舉,包括首先推出不動產說明書、漏水保固、蟲蛀保障與成屋履約保證等。

這三個分別在仲介史及規模上有一定地位或優勢的品牌,讓台灣房仲產業擺脫傳統仲介經營型態的沈痾,把仲介業帶入新世紀,然而,雖然詐騙或暴力事件少了一些,消費者的保障也多了,但是距離買賣房子不用害怕受騙的時代,此時還有數步之遙。

因為制度人人會建立,要形成好的文化,上下踐行,不是只有喊喊口號就可以的。畢竟房屋買賣金額何其龐大,要如何防止員工見利忘義,思益背信,領導人能不能堅持立場,以身作則,才是最重要的。

法制化時代──立法約束素質進化

房屋仲介業從洪荒時代進入新式仲介時代,靠的是自國外引進的制度、管理,以及企業集團投注的資金,但是這些東西都齊備了,房屋仲介業想要擺脫「連拐帶騙」賺價差、賺佣金的壞形象,法制化就非常重要了。

我要講的,就是不動產經紀業管理條例立法這件事。不動產經紀業管理條例約在1993年左右起草,1998年一月完成一讀,該年底完成三讀,並於隔年公布實施。

這個不動產交易輔助行業中,第一個完成立法程序的專門職業法案,立法特點包括:

  • 經紀業為許可行業包括不動產仲介業及不動產代銷業
  • 提供服務應遵守誠信原則
  • 設置營業保證基金保障消費者權益
  • 經營經紀業需為公司或商號組織型態
  • 外國人得於我國從事不動產經紀業務
  • 防止犯罪條款之納入
  • 建立「業必歸會」之制度
  • 明定「不動產說明書」使用之必要
  • 建立經紀人員證照制度並定期換證
  • 建立獎懲制度並設置獎懲委員會

至於條文的重要內容,包括經紀業辦妥公司登記或商業登記後,必須依中央主管機關規定繳存營業保證金、必須通過不動產經紀人考試,並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者,始得充任不動產經紀營業員、經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬。

不動產經紀業管理條例的通過,當時的媒體評論,曾給予「對國內房地產市場交易正常化及安全化,將具有劃時代的重大影響」的評價。

現任中華不動產仲裁協會副理事長的張元旭,1995年至2005年間擔任內政部地政司司長,任內完成包括不動產經紀業管理條例等不動產三法立法。他回憶說,立法時雜音很多,反對聲音很大,還有業者反彈,說「幹嘛要立個法來砸自己的腳」?不過幸好幾位房仲業的重要領導人,包括王應傑、孫慶餘等人都站出來,負責與意見不同的同業溝通,最後才取得共識。

有了不動產經紀業管理條例的規範,仲介經紀人要經過國家考試,經營仲介公司要繳營業保證金,從此之後,仲介經紀人及仲介公司的形象,有了不同的面貌。畢竟,你必須通過不動產經紀或不動產營業員考試才能夠充任,讓仲介從業人員的素質大幅提升。

不過素質提升,也可能代表可以執行的騙術更高端,君不見,許多詐騙集團裡,多的是擁有法律背景與財經背景的高級知識份子?因此,我們樂見房仲經紀人的素質提高,但是仲介品牌能不能用企業文化與內部管理防微杜漸,不要讓利益薰心的經紀人甚至領導人自己與投機客勾串,成為房地產投資炒作的火種,才是最重要的事。

最後這一哩路,台灣房仲業還得下很大的決心,才能共同走完。

書籍介紹

本文摘錄自《是誰偷走你的房子?一次看懂房地產交易陷阱》,財經傳訊出版

作者:楊欽亮

房地產交易流程合理化的最後一哩路,杜絕「價格欺弄」,等著你我合力完成!近三十年前,一家房仲公司和一個知名的廣告才子合作,打出一系列吸引人心的廣告。主要的內容是強調重視交易安全,不賺差價。這個廣告受到認同,也使大多的仲介公司,投入心力,讓買方、賣方,不管價格滿不滿意,總是可以順利的完成過戶的流程。

這是很大的進步?但是足夠嗎?你付了服務費,透過仲介買房子,你的要求只限於一個完善的過戶流程?你不介意其中發生可能的價格欺弄?什麼叫「價格欺弄」?

作者在書中提出以案例,這個案例是真實的,而且很不幸的,不是孤例。

是誰偷走你的房子?_封面
Photo Credit: 財經傳訊

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航


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