新建案高公設比為人詬病,為何「實坪制」喊這麼多年都無法執行?

新建案高公設比為人詬病,為何「實坪制」喊這麼多年都無法執行?
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我們想讓你知道的是

30%所佔據的比例是非常巨大的,這也沒辦法只是在合約書上寫個不計坪、不計價就能夠解決。所以如果沒辦法從源頭去改變掉不動產開發的遊戲規則,就很難去根絕這延宕了40多年歷史的灶頭。

《都市計畫法》全台容積率管制實施至今,已20餘年。這是用來判斷土地生命力與價值的基本要件,也就是根據容積率,來計算開發一塊土地可以賣出多少售坪,依此來衡量建設公司要推案的投報效益。

公設比是台灣從最早時期就存在的詬病,但目前也無實際的辦法來解決,雖然消費者普遍都很反對為何買房需要買掉那麼多的虛坪,可在實際面其實這所謂的公設坪數,是有成本存在的。在營造費用所計算的單價之中也是有涵蓋這項面積,而非如買方所想這空間都是賣方多賺的。若要滿足建築物零公設比的理想,還是得要靠政府如何去更進一步的修法與調整。

現行一般14層樓的住家大樓產品,公設比約32%起跳至38%,商業類產品公設比38%到50%不等都有可能。經過時間與建築法規的年年更動,現在也不可能再出現如早期有那麼低公設比的建案,原因無非就是必須要滿足各類型規定的最低限制就得如此,否則就無法取得建照。

既然佔據掉了三分之一的售坪,官方應該要去思考這件事,如果想要符合實坪制的計算方式,就得要想辦法補足賣方這個坪數才有可能辦到,如果只是強硬要求市場公設不得計入面積的話,相對房屋單價也會同等增加三分之一。若是如此,實坪計算就完全沒有意義,反而更加劇提升整體市場行情的數字,只會更混亂而已。

過去能夠從完全沒有章法的土地使用限制,到《都市計畫法》的徹底實施,就代表政府是有足夠的能力,來改變不動產的遊戲規則。

要怎麼補回少去的虛坪,從容積率下手是最妥當的,只要從土地投報效應的基礎容積率提升1/3以上,就可以在不改變與不影響土地及房屋的單價數字上,進而採用全面性的實坪制。讓所有的消費者與買方,都能從此忽略掉公設比的比較與疑慮,更能限制住賣方在公設比例轉移上玩的數字遊戲。

公設比要低,單價就要調高,總售金額不變。公設比調高,單價就可下修,總售金額不變。

若建案總售1000坪,現制公設比最少有320坪在公設面積上;如果要實坪制,就只能登記680坪,那麼在價格上就要補回這少去的坪數總價,單價就會大幅提升。

所以為何到現在還都無法解決公設比的問題,因為總金額是不變的,也不可能如消費者所想的,可以藉此降低房屋總價。但假使某一天土管政策可讓建商從開發坪效上,滿足到原本1000坪總面積及總售價的話,實坪制就能實現。

不動產就是數字之間交替運作罷了,從坪數、價錢、比例跟時間在轉換,買方不了解的總是以為從此少了些什麼購屋預算或門檻就會降低,這是錯誤且不切實際的想法。對於建商來說,成本是無法被省去的,既然數字打底就在那邊,又怎麼可能「賠本」來賣給你呢?

無論再怎麼抗議公設比的不公與無理,那也不是誰能夠去控制的,因為規定就是規定,而這份規定也是政府所定義的,且這個規矩也是由從前所流傳至今。除非設法進化這個規範,否則實坪制是不可能會成為現實的。

實務舉例:一塊現行容積率240%坪效約4倍的住宅區,在實坪制上路的同時,改制土地計畫法的基本容積率,將240%提升到320%,將4倍坪效提升到5.4倍,以此類推。雖然坪效提升,但也因可售面積的降低而前後平衡,自此後市場自然就會有新的坪效計算方式。但對整體而言,此法才可能創造零公設比的不動產世界。

消費者吵著雨遮不得計坪,於此就有了新的規定。消費者又吵雨遮不得計價,於此也有了新的規定。

雖然只要在買賣契約書上更動一些內容,就可以在不影響建商投報效益下避免違規,也因為這些計較在實際上並無傷大雅,所以對買方在購屋上,其實前後也沒多大的差異與感覺。

可為何實坪制喊了那麼多年都無法執行呢?因為30%所佔據的比例是非常巨大的,這也沒辦法只是在合約書上寫個不計坪、不計價就能夠解決。所以如果沒辦法從源頭去改變掉不動產開發的遊戲規則,就很難去根絕這延宕了40多年歷史的灶頭。

公設比的確存在了很多矛盾的地方,多年來也成為了消費者在貨比三家時,其中一個比較的數據,說穿了不過就是希望自己花的錢可以買到比較多的肉。而賣方針對於此的話術,也總在於公共領域是大家都有使用到的地方,自然必須要花錢購買來說服,每一個建商每一個建案也都避免不了這樣的事實。

畢竟台灣跟其他國家的文化不同,建築法規與理念或市場發展趨勢也都不一樣,所以想要仿效別人的制度,也不是一件輕鬆簡單的事。

對於高房價時代,以此發展的零公設比也將有望改變這樣的尷尬局面,坪效增加之後會有此變化;每一間房屋總價因實坪而降低30%,但建商的總銷售金額不變,若不拉高樓層的狀態下單層戶數就會增加,若拉高樓層會因成本增加而提升單價,但卻可以提升市容與居住質感。

因為有限的建蔽率無法滿足增加了3成餘多的容積率,多半都會選擇超高樓層來增加賣點與優勢,於此整體不動產消費環境,將會大洗牌再重新組合成新的模式,且更有利於多方贏面。

實坪制上路後與容積率提升的結論:

  • 對消費者來說平均單戶的總價降低30%以上
  • 建商有更多的單價空間控制成本與建築模式
  • 提升市容與建築環境更利於優化未來都市感
  • 徹底消除市場對公設比的不公異議與不合理
  • 打破舊有制度重新創造一個新的不動產規則

改變常態的循環與慣性,必定會有陣痛階段。但想要不改變就得到一個幾乎難以辦到的目標,就是不可能的事。

期待有朝一日,我們都能夠完全忽略掉公設比例的問題,再也不需要執著到底公設面積吃掉了多少空間,進而實現一個「有多少錢就買多少坪數」的完美理想。買方更能藉此大幅度稀釋掉購屋總價及滿足購屋預算,令市場重塑成一個再也不需要被詬病的漂亮局面。

本文經丁丁的房產人生雜記授權轉載,原文刊載於此

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航


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photo credit:先進醫資AdvMeds

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「智慧城鄉計畫」從2018年起,持續針對地方需求,鼓勵業者提出新興解決方案,在推動健康領域方面,不僅是智慧照護,包含遠距醫療、健康量測、智慧運動以及登革熱防治等,都秉持著以人為本的初心,以科技的力量來照顧臺灣這片土地上的每一個人,透過政府和企業攜手合作,協助地方數位轉型,並降低城鄉之間的落差,共同建立一個城鄉均好、全民均享的理想未來。

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