租房 vs. 買房:好不容易存到頭期款的小資族,該如何抉擇?

租房 vs. 買房:好不容易存到頭期款的小資族,該如何抉擇?
Photo Credit: 中央社

我們想讓你知道的是

小明目前每個月需負擔1萬元的房租,預期購入的房價為1000萬,而小明預期未來房價在30年後會增值50%,就是相當於1500萬的資產,這時候,小明究竟該買房,還是將頭期款200萬以及每個月的(房貸-房租)的差額拿去投資,才能更快到達1500萬的資產呢?

租房 vs. 買房?好不容易存了一筆頭期款後,租房族該選擇買房晉升有殼一族嗎?

買房 vs. 租房的比較,始終都是民眾議論的火熱話題。隨著房價的攀升,讓許多買不起的小資族只能哀聲嘆氣,薪水上漲的程度完全跟不上房價的漲幅,這年頭,如果沒有投資,累積資產的速度確實看不到房價漲幅的車尾燈,因此也造就許多人不急著買房,反而靠著一邊租房一邊投資的方式累積資產。

但對於另一方面不願意租房的人來說,他們認為繳高額的租金其實就是幫房東繳房貸,還不如選擇買房是將房貸繳給自己會划算許多,因此令人好奇的是,如果租房族本身就有投資,那是否買房真的會比租房划算呢?

所以在此篇文章,我們將站在投資理財的角度上,用投資報酬率(IRR)的概念去協助讀者評估,在目前租房的狀態下,是否要維持原狀抑或是選擇購房。

該如何使用投資報酬率來評估是否買房呢?

想要使用投資報酬率的方式計算買房還是租房比較划算,其實並不困難。只要將買房所付出的成本統計起來(頭期款以及房貸),並且讓租房的一方拿去投資,如此一來就能算出兩者最終所有的資產高低,藉此分出勝負。

因此,我們將透過以上描述的概念,計算房價在特定漲跌幅之下,租房者必須要保持多少的年化報酬率才能跟上買房者擁有的資產

舉個例子來說,小明目前每個月需負擔1萬元的房租,預期購入的房價為1000萬,頭期款準備200萬,採取的房貸為30年期,利率1.3%,而小明預期未來房價在30年後會增值50%,就是相當於1500萬的資產。

請問小明如果將頭期款200萬以及每個月的(房貸-房租)的差額拿去投資,小明需要投資於多少年化報酬率才能到達1500的資產?

答案:3.08%

目前的定存年化報酬率為0.8%,3.08%相當於將近四倍的報酬,想要在30年內保持3.08%的年化報酬率,不是很困難,但也不是很簡單,取決於投資者所採用的投資方式。

也就是說,如果小明本身運用資金來投資的績效勝出3.08%,在預估未來房價漲幅50%的情況底下,買房其實並不划算,他可以維持現狀租房,並且持續投資,因為藉由租房加投資所帶來的資產累積效益會比買房的好。

此外,如果將房價的漲跌幅從-50%到200%與年化報酬率的關係製圖,如下:

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不同房價漲幅底下,租屋者所需要的年化報酬率

值得注意的是,即便是房價沒有任何漲幅,租房者依然需要有1.12%的年化報酬率,才能追上買房帶來的投資效益。

然而或許讀者會好奇,為什麼需要使用年化報酬率來當作比較的標準而不是單純計算報酬率,原因在於每一分金錢的使用時間週期是不同的,在年化報酬率的計算之下會考慮時間的因素,因此透過年化報酬率的計算才能正確比較兩種投資商品效益,讀者可以使用年化報酬率計算機來評估過去的投資績效。

不同的房貸還款年限會影響評估買房嗎?

現在房貸的年限比以前彈性許多,最高的償還年限甚至可以高達40年,如果根據不同房貸的償還年限做比較,租房者所需要的年化報酬率又會是如何?

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不同房貸償還年限,租屋者所需要的年化報酬率

從上述的圖表可以看得出來,如果房貸償還的年限比較長,在相同的預期房價漲幅底下,租房所需要的年化報酬率就會越低。

以小明目前每個月需負擔1萬元的房租,預期購入的房價為1000萬,頭期款準備200萬,利率1.3%的情況下,不同的還款年限以及預期的房價漲跌幅將如表所示。

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不同房價漲跌幅、房貸償還年限,租屋者所需要的年化報酬率

結論

擁有頭期款的小資族,在《 租房 vs. 買房 》究竟該如何做選擇?其實買房相較於租房所帶來的優勢,就是省去的房租,以及預期的未來房價的漲幅。在上述小明的例子中,我們計算買房後的房價變化所帶來的效益,得出一組年化報酬率的數字,而此涵義不僅可以代表選擇租房後自行投資所需要的年化報酬率之外,也可以把它當作是買房所帶來的年化報酬率,這是一體兩面的呈現。

然而購房的條件以及租房的現況每位讀者都不盡相同,因此YP特別製作買房 vs. 租房計算機,讓讀者可以輸入自身的租房資訊,以及欲購買的房價以及相關貸款資訊,藉由小工具衡量自身的財務狀況,當作買房的一項參考。

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買房 vs. 租房 評估計算機

儘管在上述的計算過程中我們忽略買房後所需要的稅金、維護資金以及租房的實際成長率,然而,要不要買房的考量因素肯定不會只有單純的投資面相而已,你必須仔細衡量收入與支出、思考人生計劃、評估財務狀況…等等。

但是,買房其實能帶來的另一項你所不知道好處,尤其是對於許多沒有儲蓄習慣的民眾更是重要,原因在於當房貸是一件強制性的支出後,儲蓄對他們來說就自然的學會了。

如果您決定買房,在繳納房貸的時候不妨參考為何提前償還房貸不是個好方法以及少這個動作讓提前償還房貸效益大打折扣

期盼此篇文章能帶給讀者在買房議題上多一個面向的思考!

本文經小資yp投資理財筆記授權轉載,原文發表於此

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航


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