新加坡「住者有其屋」政策（下）：台灣應向新加坡學習，盡可能減少首購族門檻

• 新加坡「住者有其屋」政策（上）：同樣措施放到台灣，大部份人會覺得是共產黨鬥地主

在上篇當中，我已經說明了新加坡土地制度、住房政策的起源，透過理解新加坡的制度，我們已經知道柯市長之前的「社會豪宅」哪裡不對勁了。在下篇當中，我則想進一步去談：在考慮了台灣目前的社宅政策之後，究竟新加坡模式還有什麼可以借鏡的地方？

結合公積金的房產金融

李光耀說「住者有其屋」，於是政府單位House and Development Board（HDB）不斷興建新的組屋，但人民如何買得起？新加坡學者Sock-Yong Phang便認為，公積金（Central Provident Fund）制度扮演了重要的角色。

公積金是1955年，英國殖民政府在新加坡推動的勞工強制儲蓄年金制度，由僱主跟勞工分擔。新加坡獨立後，將公積金的提撥率不斷調高，全國勞工的CP提撥率在1984年到1986年一度提高到勞工薪資的25%，近年來更提高到超過3成。

跟其他國家的勞保年金不一樣，公積金早期在新加坡主要是用回購買政府發行的公債，但後來勞工可以轉移用來支付教育、醫療、土地等消費。作為「勞工退休金」，公積金本身有許多問題，在過去《關鍵評論網》的一篇文章已有論及，主因便是新加坡政府等於變相掌控了人民兩成到三成的勞動所得，這些所得被用來當作政策工具，但作為退休金，本身的表現未必那麼亮眼。

對許多新加坡人來說，公積金最重要的用途，其實是用提出來首購公共組屋也就是新加坡人口中的HDB、HDB flats。自1968年開始，新加坡政府為了配合「住者有其屋」政策，加速勞工首購，允許勞工將公積金帳戶內的儲蓄（精確的說，是公積金中一般帳戶，Ordinary Account，簡稱OA）用作購買組屋，包括支付房子的頭期款。

在新加坡的房產金融系統裡，誰借錢給你買組屋呢？在台灣，主要是銀行，但在新加坡，多半是透過HDB這單位，HDB會用低於一般借貸的利率借給首購組屋的族群。HDB作為興建組屋的單位，身上怎麼會有錢呢？其實是透過HDB自行發公債，或是由新加坡政府自行借錢給HDB，HDB再借錢給組屋的購買者。

政府在HDB出售組屋時，同時也會補貼過售價的，會比同類型、一樣99年租期的私人興建的房子，通常還要再便宜三成到四成，也會針對各別購屋者的財力，進行微幅的調整。至於買不起組屋的新加坡勞工，也有廉價出租的組屋，但新加政較鼓勵購屋。

但是新加坡政府是個低稅收的政府，自己又不是銀行，新加坡政府本身為何有能力層層轉借給購屋的消費者呢？為了要說明整套房產金融的機制，下圖整理了簡化後的金流圖：

鄭紹鈺

把圖畫出來，就清楚很多了。圖三基本上說明了「羊毛出在羊身上」的道理，也就是民眾買組屋的錢跟補貼，除了透過稅收，很大一部份是間接跟直接移轉公積金而來的。HDB之所以從政府（其實要透過State Land Authority這單位，簡稱SLA）那邊移轉便宜的土地。土地便宜，便出於因為新加坡政府長年來用低價徵收了土地（請見上篇的說明）。

而新加坡政府之所以有財力支援HDB，其財源除了一般政府的發外債，還有幾個特殊的管道。新加坡政府是有名的低稅天堂，並不依賴從有錢人身上得到的稅收。關鍵自然是「羊毛出在羊身上」：土地跟公積金。

新加坡政府持有的公家土地，並非全部投入建造組屋，許多就像當年的萊佛士那樣，是拍賣土地的Leashold，用作商用或產業用，由俗稱JTC的Jurong Town Coporation來張羅土地跟拍賣，這是新加坡政府歲入當中很重要的一部份。另外建商如果要申請便更地目作為商業或產業用途，或改變容積率、再拍賣得到的長租土地上蓋房子，新加坡政府也會收取高達土地增值的70%作為發展稅（Development Charge）。

另一個財源，便是公積金。因為公積金承購了新加坡政府公債，所以轉手貸款跟補貼給HDB的不少錢，其實就是由公積金間接的移轉過來的，這是間接利用公積金的情況。至於直接利用公積金的情況，便是購屋者（通常是售購第一棟組屋的時候，第二棟可能就不行了），可以將公積金中一般帳戶的部份，轉移來付頭期。同時，一棟HDB Flat的頭期款，只佔售價的10%。

在台灣，過低的頭期款，往往跟炒房畫上等號。對於首購族來說，很難貸到9成，於是必須準備高達房價15%甚至是20%以上的現金在手上，造成了嚴重的流動性問題，同時薪水又被政府拿去扣勞健保，租屋者同時還要繳房租，一般年輕人，要從哪裡生這麼高額的自備款出來？這時候，通常就只能靠家人了，而家人之所以有餘裕，多半出於上一代手上有出租房產。結果，最終變成了上一代人有沒有買房，決定了下一代人有沒有辦法準備出頭期款。

在新加坡，這種自備頭期款的麻惱被最小化了，雖然租組屋並沒有像買組屋這麼划算，但政府多少有補貼Rental HDB Flat的租金，或新加坡政府會鼓勵年輕人買組屋前先跟爸媽住在一起，總之，新加坡人繳租金的壓力稍微小了點。另一方面，新加坡人可以將存公積金的錢移去繳頭期款，等於沒有台灣年輕人「一邊存頭期款、一邊扣勞保」的情況。