新加坡「住者有其屋」政策(下):台灣應向新加坡學習,盡可能減少首購族門檻

新加坡「住者有其屋」政策(下):台灣應向新加坡學習,盡可能減少首購族門檻
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我們想讓你知道的是

我認為新加坡模式當中,真正最為可取之處 — 除了大規模興建社宅之外,就是盡可能減少首購族門檻,讓年輕人在30來歲,至少能繳得出第一棟房的頭期款。

在上篇當中,我已經說明了新加坡土地制度、住房政策的起源,透過理解新加坡的制度,我們已經知道柯市長之前的「社會豪宅」哪裡不對勁了。在下篇當中,我則想進一步去談:在考慮了台灣目前的社宅政策之後,究竟新加坡模式還有什麼可以借鏡的地方?

結合公積金的房產金融

李光耀說「住者有其屋」,於是政府單位House and Development Board(HDB)不斷興建新的組屋,但人民如何買得起?新加坡學者Sock-Yong Phang便認為,公積金(Central Provident Fund)制度扮演了重要的角色。

公積金是1955年,英國殖民政府在新加坡推動的勞工強制儲蓄年金制度,由僱主跟勞工分擔。新加坡獨立後,將公積金的提撥率不斷調高,全國勞工的CP提撥率在1984年到1986年一度提高到勞工薪資的25%,近年來更提高到超過3成。

跟其他國家的勞保年金不一樣,公積金早期在新加坡主要是用回購買政府發行的公債,但後來勞工可以轉移用來支付教育、醫療、土地等消費。作為「勞工退休金」,公積金本身有許多問題,在過去《關鍵評論網》的一篇文章已有論及,主因便是新加坡政府等於變相掌控了人民兩成到三成的勞動所得,這些所得被用來當作政策工具,但作為退休金,本身的表現未必那麼亮眼。

對許多新加坡人來說,公積金最重要的用途,其實是用提出來首購公共組屋也就是新加坡人口中的HDB、HDB flats。自1968年開始,新加坡政府為了配合「住者有其屋」政策,加速勞工首購,允許勞工將公積金帳戶內的儲蓄(精確的說,是公積金中一般帳戶,Ordinary Account,簡稱OA)用作購買組屋,包括支付房子的頭期款。

在新加坡的房產金融系統裡,誰借錢給你買組屋呢?在台灣,主要是銀行,但在新加坡,多半是透過HDB這單位,HDB會用低於一般借貸的利率借給首購組屋的族群。HDB作為興建組屋的單位,身上怎麼會有錢呢?其實是透過HDB自行發公債,或是由新加坡政府自行借錢給HDB,HDB再借錢給組屋的購買者。

政府在HDB出售組屋時,同時也會補貼過售價的,會比同類型、一樣99年租期的私人興建的房子,通常還要再便宜三成到四成,也會針對各別購屋者的財力,進行微幅的調整。至於買不起組屋的新加坡勞工,也有廉價出租的組屋,但新加政較鼓勵購屋。

但是新加坡政府是個低稅收的政府,自己又不是銀行,新加坡政府本身為何有能力層層轉借給購屋的消費者呢?為了要說明整套房產金融的機制,下圖整理了簡化後的金流圖:

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鄭紹鈺
圖三:由作者繪製,一部份參考了Phang(2001),另一部份參考了Haila(2015)

把圖畫出來,就清楚很多了。圖三基本上說明了「羊毛出在羊身上」的道理,也就是民眾買組屋的錢跟補貼,除了透過稅收,很大一部份是間接跟直接移轉公積金而來的。HDB之所以從政府(其實要透過State Land Authority這單位,簡稱SLA)那邊移轉便宜的土地。土地便宜,便出於因為新加坡政府長年來用低價徵收了土地(請見上篇的說明)。

而新加坡政府之所以有財力支援HDB,其財源除了一般政府的發外債,還有幾個特殊的管道。新加坡政府是有名的低稅天堂,並不依賴從有錢人身上得到的稅收。關鍵自然是「羊毛出在羊身上」:土地跟公積金。

新加坡政府持有的公家土地,並非全部投入建造組屋,許多就像當年的萊佛士那樣,是拍賣土地的Leashold,用作商用或產業用,由俗稱JTC的Jurong Town Coporation來張羅土地跟拍賣,這是新加坡政府歲入當中很重要的一部份。另外建商如果要申請便更地目作為商業或產業用途,或改變容積率、再拍賣得到的長租土地上蓋房子,新加坡政府也會收取高達土地增值的70%作為發展稅(Development Charge)。

另一個財源,便是公積金。因為公積金承購了新加坡政府公債,所以轉手貸款跟補貼給HDB的不少錢,其實就是由公積金間接的移轉過來的,這是間接利用公積金的情況。至於直接利用公積金的情況,便是購屋者(通常是售購第一棟組屋的時候,第二棟可能就不行了),可以將公積金中一般帳戶的部份,轉移來付頭期。同時,一棟HDB Flat的頭期款,只佔售價的10%。

在台灣,過低的頭期款,往往跟炒房畫上等號。對於首購族來說,很難貸到9成,於是必須準備高達房價15%甚至是20%以上的現金在手上,造成了嚴重的流動性問題,同時薪水又被政府拿去扣勞健保,租屋者同時還要繳房租,一般年輕人,要從哪裡生這麼高額的自備款出來?這時候,通常就只能靠家人了,而家人之所以有餘裕,多半出於上一代手上有出租房產。結果,最終變成了上一代人有沒有買房,決定了下一代人有沒有辦法準備出頭期款。

在新加坡,這種自備頭期款的麻惱被最小化了,雖然租組屋並沒有像買組屋這麼划算,但政府多少有補貼Rental HDB Flat的租金,或新加坡政府會鼓勵年輕人買組屋前先跟爸媽住在一起,總之,新加坡人繳租金的壓力稍微小了點。另一方面,新加坡人可以將存公積金的錢移去繳頭期款,等於沒有台灣年輕人「一邊存頭期款、一邊扣勞保」的情況。


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36歲身價千萬仍然沒有安全感?善用「負債」,縮短與財富自由的距離

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photo credit:VI College價值投資學院

我們想讓你知道的是

本文以VI College價值投資學院的學員案例來分析推導,說明透過系統性的分析、目標設定及投資規劃,財富自由並非遙不可及的夢想,甚至能藉此達成財富自由與志業圓滿的雙重目標。

財富自由是許多人共同夢想,如果可以擁有足夠被動收入讓生活無虞,甚至還能每月度假,相信這是許多人欣羨的生活。然而,財富自由確實是很好的理財目標,卻未必是「快樂」的終點。

36歲的心怡過去時常在各地飛來飛去長達八年,高壓工作、生活作息日夜顛倒,也為自己累積下遠高於同齡人的資產。分析心怡的資產負債現況:現金活存、股票、外幣存款、美股、債券、保險,包含名下一棟房地產,即便房子還有500多萬房貸,但總資產淨值有1300多萬。

她的夢想跟許多人相同,希望能靠著理財就不需要工作,每月有10萬元用來度假、15萬生活開銷資金和給家裡5萬的孝親費,同時維持目前每個月公益捐款的好習慣。現階段生活看似豐盛,但是距離自己設定的3億身家還有相當長一段距離,特別是盤點目前可動用初始資金只有美金3萬元,更讓心怡覺得目標難以達成。而在離開上一份工作後就因為帳面不缺錢而始終待業中,也讓心怡對未來不時感到不安。

擁有千萬身價,想要過上相對充裕、財富自由的生活是否是件難事?或許關鍵就在於資產負債組合當中的「負債」!

六月第二篇_(1)
photo credit:VI College價值投資學院
VI College價值投資學院台灣區總經理黃士豪建議心怡善用負債,打造財富自由並進而追求人生使命感。

給心怡的建議一:財富自由的關鍵在於善用「負債」。

與多數諮詢的學員相比,心怡的投資體質跟觀念都算相當完善,特別是本身資產分配方向十分多元,表現出對於投資她是有長期研究且願意嘗試的。而透過完整檢視「資產負債」「資產損益」及「投資組合」三張表格,我可以在短時間內理解學員本身屬於哪種類型投資者,目前於投資理財方面存在什麼問題通常也能一目了然。

財務問題一定是出在負債嗎?以心怡這個案例來看,反而是卡在分配最多資產於「保險」上,而能讓自己加速達成財富自由的機會,反倒是唯一且最大的負債「房貸」。

心怡的房子目前剩餘房貸已經低於房價50%,我建議她可以尋找銀行重新談30年換貸並加上使用三年房貸寬限期,這樣除了立即將每月10,000多元房貸支出減輕為幾千元,對待業中的心怡來說可減輕相當大支出負擔,還能取得一筆不小的資金將防守型資產轉為進攻型資產。如果又進一步將那些投資報酬率過低的儲蓄險贖回,將資金都投入進攻型投資項目中,能在三年寬限期內靠著投資達成每月10,000多元的被動收入,等同於用手邊資金幫自己繳未來每月房貸。

給心怡的建議二:明確財務目標,距離財富自由其實很近。

但想要財富自由真有那麼困難嗎?或許單靠心怡目前手邊資產能在60歲前達成願望。

如果以心怡目前保障型資產高達518萬、防守型資產1400多萬、進攻型資產僅有250萬,分配比例為24:64:12現況來看,如果維持投資組合現況每年約8%獲利計算,要達到3億身家需要40年9個月。

圖表_1_
photo credit:VI College價值投資學院
資產配置比例分配示意圖

但如果能將保障型資產降低至6%,防守型資產降低為31%,進攻型資產提高到63%,就目前心怡於美股平均獲利為15%,只需要將獲利提高至20%,16年又8個月就能實現3億身家目標。

圖表_2
photo credit:VI College價值投資學院
資產配置比例分配示意圖

但事實上3億真的是必要目標嗎?如果以心怡希望的未來生活來看,即使加上換房、換車及新房裝修等開銷,也只需要1億3千多萬資產,同樣投資組合、同樣獲利只需要13年,心怡於50歲前就能實現財富自由夢想。

給大家的財富建議:比起追求金錢,更該追求使命。

雖然心怡有相當大機會達成財富自由的夢想,但在諮詢過程中我也發現她對未來的不安感,主要原因來自缺乏「使命」。即使可以靠著理財就擁有不錯的生活,但缺乏使命可能會讓人覺得人生沒有重量感。除了追求財富自由,我常常建議學員建議一定要找到「沒有錢也會願意做」的事情,才有辦法創造更多財富,所以建議目前待業中的心怡可以趁著目前還沒有生活壓力,找到「使命」並做為主動收入來源。

我也會透過一連串問題引導學員,從這些問題的答案中找到一個方向後確實執行,無論透過創業、找到相關產業或相關職位,建立屬於自己的中長期志業規劃。在執行跟學習過程當中,也能夠找到更多元的新道路,這是每個成功者在找到財富事業前必經之路,藉由系統性的分析、規劃及目標設定,讓自己找到真正的人生快樂泉源。關鍵在於:你有找到屬於自己的「使命」了嗎?

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