【街頭產業觀察】還在期待東區商圈復甦的房東們,恐怕沒剩多少時間可以任性

【街頭產業觀察】還在期待東區商圈復甦的房東們,恐怕沒剩多少時間可以任性
過去座落台北市東區的知名江浙菜老店永福樓,因東區商圈 沒落、買氣減少,加上與房東協調降租金未果,於2019年迎 來最後營業日,代表幹部在結束營業時刻,於店內列隊 鞠躬謝客。(Photo Credit: 中央社)

我們想讓你知道的是

不同背景、不同類型的房東,都有他們不想降租的理由;而這些理由不外乎就是想持續維持物件的市場價值,以及身為東區商圈房東的面子。但「市場結構」的轉變與趨勢,並未站在東區房東這一方。

你還記得最近一次出沒在台北東區商圈,是什麼時候嗎?有沒有感覺沿著忠孝東路四段、捷運忠孝復興站至忠孝敦化站之間,少了些什麼?

過去兩三年間,在俗稱「東區商圈」的這個路段上,尚不計許多位在巷弄間的小型零售店面,便已有超過10隻手指頭能算出來的品牌名店停業,包括服飾品牌Superdry、Forever21、H:Connect、SPAO,日藥本舖、SASA等藥妝美妝店,鐘錶品牌SWATCH、FOSSIL、OMEGA;以及餐飲名店糖朝、葡吉小廚、永福樓等等。

每當這個商圈中又有名店決定撤出的消息傳出,所有的停業理由皆會指向「消費行為轉向電商」、「商圈人潮退卻」,以及「租金」等三大理由。我們用數據來一一檢視這些理由,進一步理解市場環境轉變的衝擊效應有多強,為何租金很死硬,以及東區商圈的房東們還有多少時間可以任性。

消費行為轉向電商是「長期」趨勢,但趨勢成就非常緩慢

根據經濟部統計處的數據,台灣整體零售業營業額從2011年的3.45兆元,成長至2020年的3.86兆元,10年間成長12%;非店面零售(包含電商及郵購等虛擬通路)則在同期間由1803億元,成長為3293億元,10年間成長83%。

乍看之下,非店面零售業的營業額有著飛也似的巨幅成長,但非店面零售消費行為(也就是非店面零售業營業額,占整體零售業營業額之占比)仍屬於非常小的比例。就算是新冠肺炎疫情在2020年重擊了實體零售業,但以整體零售業版圖和長期趨勢來看,也只是輕微推了一把。

我們可以由此得到零售消費行為移轉至電商,為「長期」趨勢的結論,但以現階段來看,消費行為的移轉,並非是衝擊「東區商圈」實體零售業的最主要因素。只是對於實體零售業者、甚至是房東而言,還是得將「溫水煮青蛙」的俗諺謹記在心。

未命名

東區人潮退卻已不只近年,與鄰近信義商圈相比更形沒落

東區人潮的衰退,不僅是「感受上」的事實,在數據上也能得到驗證。根據台北市政府統計資料庫「台北捷運各站出站人次」,在2011年至2019年間,位在東區商圈主要的捷運站:「忠孝復興站」(藍線BL15及棕線BR10)、和忠孝敦化站(藍線),出站人次呈現衰退的現象。

若進一步觀察各年度的數據,則會發現「棕線BR10」的出站人次高峰落在2014年,而「藍線BL15」和忠孝敦化站的出站人次高峰是落在2013年。以出站人次最高峰的年度數據與2019年相較,則衰退幅度更是擴大。換言之,東區商圈人潮衰退的起始點,可以回溯至2013年至2014年間,而非近兩、三年才有的現象。

相對的,同樣位在台北市東方的信義商圈,兩個相關捷運站「市政府站」(捷運藍線)以及「台北101/世貿站」(捷運紅線)的出站人次,卻是呈現成長的趨勢。

以捷運藍線上的「市政府站」來說,2011年至2019年成長8%;儘管以2013年的高峰與2019年相較,出現2%微幅衰退,但若加上「信義線」路網在2013年底成形,將「台北101/世貿」納入計算後,則兩站合計出站人次則出現年年成長的趨勢。不論出站人次所包含的人流特質是上班、會展、觀光,或者是國人逛街消費,都為信義商圈帶來大量的人潮。

未命名

東區房東獨特特質,使性子撐著不降店租

目前東區房東主要有四種類型,第一類為家族世襲傳承。他們在祖父母或曾祖父母輩,即持有尚未開發的土地。最著名的就是東區林氏家族,在東區仍舊是一片荒地時,即逐步持有現今忠孝東路四段、復興南路、光復南路一帶的土地。至今仍舊是忠孝東路、敦南、仁愛路一代的大地主之一。

林氏家族經營地產的哲學:低調、團結、不賣店面,就算與他人合建建物,也一定會把一樓店面留給自己做出租。由於家族成員持有大量的物件,並且沒有資金壓力,因此,可以集體維護租金價格。一方面維持家族門面和身價,另一方面是想坐等挑位看得上眼的好租客。

第二種類型則是投資客,例如著名的東區劉媽媽、江醫師。有些投資客早在1980年代就已進場,隨著身價、口袋日趨豐厚,也更有能力以財務槓桿操作的方式,投資更多店面。亦有些投資客則是10多年前才進場,個人能持有的店面數量相對較少。

通常投資客手上的店面空租,大多會衝擊投資客房東的現金流,而為了現金流,在租金或尋找租客的策略調整上,也會較有彈性。但不論是持有夠久、已無資金壓力,抑或是仍有貸款壓力,都會盡量避免大幅度的降租。因為顯著地降租會直接降低店面的市場估值,這對於已無資金壓力的投資客而言,就無法哄抬價格、以較好的價格出售、以致達到大幅獲利目的。

而對仍有貸款壓力的投資客而言,貸款銀行則可能會因「擔保物品價值減少」,要求房貸戶提前償還部分的房屋貸款,以便提高銀行的債權保障,進而加深投資客的資金壓力。

第三種類型則是自有店面、自營開店。例如:順成蛋糕。通常是長期持有,並且已無資金壓力。由於有自營事業的需求,以控制租金成本,此類型店面在市面上交易的機率甚低,當然也就不會有「降租」的議題和壓力。

第四種類型則是企業法人。如前所述,東區的大地主除了林氏家族之外,尚有國泰和富邦蔡家等企業法人。他們目前所持有的東區商辦大多是從林氏家族購入。其中,壽險業的角色最為特殊。由於金管會對於壽險業的不動產投資設有「最低投報率」的門檻,因此,壽險業者對於房租的設算是更為斤斤計較。而依循法規所設下的最低門檻,更讓壽險業者能有合理的理由不調降租金、或者是調降空間非常有限。

整體來說,不同背景、不同類型的房東,都有他們不想降租的理由;而這些理由不外乎就是想持續維持物件的市場價值,以及身為東區商圈房東的面子。但「市場結構」的轉變與趨勢,並未站在東區房東這一方。

商圈人潮移轉多年、疫情衝擊時間拉長,房東不見得還有任性的時間與空間

商圈人潮會為實體零售業者(或者餐飲業者)帶來大量的過路客,讓業者從中獲取商機。當業者荷包滿滿,房東自然想透過漲房租來分一杯羹;而當房租上漲,店面的市場估值則往上攀升,房東身價跟著上揚。如此的正向循環,讓東區的店租在過去十幾二十年裡,呈現持續上揚的趨勢。

但當商圈人潮銳減、出現沒落的隱憂,理論上應該要進入反向循環,也就是當實體零售業者(或餐飲業者)無法從已逐漸減少的人流中,獲取合理的商機或利潤時,開始無法負擔店面租金。照理說,房東要開始降店租、來慰留舊租客或吸引新租客,而租客能以較低的店租撐起合理的財務結構。但長期以來的現象卻是:租客退租不回頭、房東的租金調降空間有限。

東區的店面空租了好些時日,房東還是會有受不了沒有現金流的日子。若是所持有的物件的坪數較小,也許可以短期降租,租給特賣會業者;因此,無法負擔以往東區高租金的短期特賣會,則一檔檔地出現在東區商圈。又或者店面位置位在巷弄內,坪數不大,則也可能出現夾娃娃機店

夾娃娃機開始悄悄入侵東區商圈
Photo Credit: 中央社
東區早期以流行特色小店為主,近期則出現不少夾娃娃機店,讓東區商圈樣貌迥異以往。

透過「短租」來解決現金流的壓力,是東區房東現階段因應「不景氣」的方法;但也有房東是寧願店面閒置,也不願意降租或租給門面相對不美的租客,硬撐著期待商圈春天的來臨。

從捷運站出站人次統計,可以看出東區商圈人流減少已經不是兩、三年的事,若加上新冠肺炎疫情的衝擊和催化,東區商圈人潮會降至哪一個低點才會停歇,仍看不到明確的答案。若再納入長期且緩慢的「消費行為移轉至電商」趨勢,以及鄰近的「信義商圈」強勢的人潮吸納,東區商圈的未來可說是一片晦暗。

過去幾年裡,東區商圈的房東們死硬撐著,無法認份地以「降租」來因應商圈市場結構的變化,一旦商圈「熄燈」暗了整條街,房東們得痛著大砍租金來滿足租方市場的需求,肯定會是頓時失了面子、也沒了裡子。看看舊租客「永福樓」(月租金600萬)與新租客「NET」(月租金320萬)的案例,東區房東們還想要撐多久才肯面對真相呢?

延伸閱讀

參考資料

  • 台北市政府統計資料庫查詢系統;經濟部統計處「批發、零售及餐飲業營業額統計」

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航