《成為1%的創業存活者》:瞭解客戶、分析區域、小心房東,別在租店面時死不瞑目

《成為1%的創業存活者》:瞭解客戶、分析區域、小心房東,別在租店面時死不瞑目
Photo Credit: Shutterstock / 達志影像

我們想讓你知道的是

從創業前的自我體檢開始,王繁捷將犯過的錯提煉出一道道你該做的心理準備;進入實作階段,不論產品開發、市場定位、定價技巧,一路延續品牌生存的行銷操作、文案撰寫、用人訣竅、廣告策略……每一步都是你即將面對,但沒人教過的的魔鬼細節。

文:王繁捷

【別在租店面時死不瞑目】

教戰① 尋找方便客戶上門的地點

我做過實境遊戲和蛋糕業,同時又有幾次擴大的經驗。關於找店面,我最常用的做法,是直接分析顧客住在哪一區,朝那個地區開店。

因為我是以網路販賣產品起家,手上握著所有客戶的地址,因此只需要:

  • 把地址列出來。
  • 匯入Google地圖,電腦會在地圖上排列出小紅點,每個紅點都代表一個客戶的地址。
  • 紅點最密集的地方就是理想的開店位置。

這個做法很有效,因為每當我在那個地區開店,都會有一堆老客戶跑來說:「我常買你們的產品,沒想到你們開店開到我家附近。」這是當然的,因為我就是刻意找老客戶多的地方附近開店。

但是對於非網路起家的人,要找到適合的地點就得先做下面的基本功課:

  • 先決定店面的功用

店面的功用有幾種,例如讓老客戶取貨、內用、吸引新客戶等等。

如果你的行銷模式,主要依靠網路和老客戶回購,不靠店面吸引新客戶,會比較好找,只要離捷運站近、靠近市區,租金又便宜就好。在小巷弄裡也沒關係,因為你不需要人潮。

如果你想靠店面吸引新客戶,就需要人潮,並多做一些功課,也就是接下來要談的:

  • 瞭解客戶,並分析區域

調查區域人口數是基本的工作,除此之外,還要瞭解客戶——客戶是什麼樣的人?文青?單身上班族?小家庭?

如果你已經營業一段時間,自然知道他們是什麼樣的人;若你還沒開始經營,就要看看和你類似的店家(而且要生意好的),他們都吸引到什麼樣的客人。

接下來分析你選的區域,是不是目標客戶集中的地方?人口多,但不是你目標客戶的話,也沒有意義。

  • 在中意的地點從早站到晚,觀察有多少目標客群路過(持續幾天)平日、假日、週末都要看,因為經過的客群、人數可能會不一樣。

要小心,如果你挑的店面位在大馬路旁,表面看起來人潮很多,但都是汽車快速通過的話,幫助就不大,因為開車的人看不到你的店。要在這條路上走路的目標客戶多,才有價值。

  • 尋找類似的目標客戶

知道自己的目標客戶是什麼樣的人後,不妨觀察一下這地點,有沒有哪個店家的客戶也可以成為你的目標客戶,即使是不同產業也沒關係。

  • 確認顧客的習慣

如果有這樣的店家,生意又不錯,那就要觀察這些客人是因為經過、注意到而被吸引進去,或者是直接進到店裡消費的老顧客?

教戰② 人潮是因為店家魅力而來?還是地點真的好?

如果東張西望後才進去的人很多,就表示這個地點的廣告效果不錯,可以吸引人到店裡。但如果上門的都是直接走進店裡的老客戶,那這個地點的優劣就有待商榷,因為人潮不是被地點的廣告效益吸引來的。

  • 和鄰居探聽情報

看上想租的地點之後,問問附近的店家,那個點的租金是便宜還是貴?上一個房客離開的原因、人潮流量品質如何等等各種問題。多多打聽,可以得到非常多有用的情報。

另外要特別強調最關鍵的一件事,那就是你找店面的時候,一定要問自己:租到這個地點,結果不理想的話,需要多久時間才爬得起來?

教戰③ 房東和你想的不一樣

關於租店面這件事,創業前的我,以為租間店面好好做,就可以做到天荒地老;但創業後的我,發現應該預估好它的壽命,用這樣的時間去談租期。

沒辦法,商場就是這麼險惡,一不小心死的就是自己。所以在租店面的時候,你一定要先做好心理準備,那就是租約到期時:

  • 房租可能翻漲一倍以上
  • 房東不再續租

做好心理準備,到底是什麼意思?簡單說,就是計算好在這地方至少需要租幾年才能賺回本?回本之後要賺幾年才會覺得划算,用這時間去談租期;預備好萬一房東真的漲價或不願續租,你也可以承擔,是否賺到足夠的錢可以另尋新地點。

例如你想開一間餐廳,計算過後發現至少要兩年才能回本,四年後才會賺錢,那租期是不是至少要談到四、五年?很多人預計兩年回本,結果租期只談兩年,這不是很危險嗎?萬一兩年時間一到、沒有賺到預期的錢,或是真的兩年剛好回本,結果房東不租了,豈不是都做白工了?

絕對不要相信房東說的話,先簽短約、未來絕不漲租、不會叫你搬等等,不管他看起來多老實都不能相信。很多房東不願意租長約,因為他們會盤算也許未來租金可以更高,租長約的話,價格就被卡死了。

這時候你就要想辦法慢慢談,絕對不能妥協。真談不到你想要的租期,寧可另找其他店面。或是你計算過真的發生意外,也可以承擔,才租下房子,不要已經沒有辦法承擔意外了,還輕易簽訂太短的租期。

租的時候,還要注意的是對方是不是二房東?

如果是二房東,務必要拿到大房東的同意文件。我有個創業朋友就是遇到二房東,砸了上百萬的裝潢後被大房東發現,大房東很生氣地要收回房子,我朋友也就這樣賠到血本無歸。 

假設你的店會用到比較大的電量,就要注意房子的總電量夠不夠使用;租之前先找水電行來檢查有沒有辦法申請加大電量。有人就是在簽約後才發現房子不符合加大電量的資格,把押金都賠掉了。

請會計確認租屋地點能否登記公司也很重要,如果不能登記公司,最好就放棄,否則被檢舉會被政府罰非常多錢。

注意簽約之後的裝潢期。一般來說,裝潢期是不算租金的。但房東通常只會給兩個星期,要是租金一直談不下來,可以退一步要求比兩星期更多的裝潢期。務必要和房東確認什麼東西可以拆、什麼不能拆,統統要拍影片存證記錄,萬一拆掉不該拆的東西,歸還時還被要求復原就麻煩了。

租金可以抵稅。有的房東不願意繳稅,有的是把稅金直接含在房租裡。對於不願意繳稅的房東,你也不可能要求他額外付稅金,因為有九成九的房東會叫你自己繳稅,不然就別租。

我建議你就自己繳吧,雖然花更多錢,但是可以抵掉營所稅,反而更划算。

租房子有許多小細節,多多小心只有好處沒有壞處。

書籍介紹

本文摘錄自《成為1%的創業存活者:貝克街王繁捷如何以20萬創造5,000萬業績?》,三采出版

作者:王繁捷

#寫給無錢、無資源、無人脈的創業者
如何不靠運氣,成功創業、長久「活下去」?
一本字字血淚、滿載實戰經驗的創業寶典

不到20萬的資本,有可能創造5,000萬業績嗎?
一個窮到想辦信用卡都被銀行拒絕的人,
居然可以靠巧克力蛋糕大翻身?

無錢、無資源、無人脈,
三無世代擁有最大的本錢就是————自己。

比向大公司借鏡的更好做法、新聞報導上看不到的真實心聲,
想創業、當老闆?你得先當個「存活者」!

真實世界的創業,血淋淋、充滿挫折,
沒有富爸爸做後盾,
光要「活下來」,就是一場難如登天的戰役。
進入戰場前,有沒有柔軟的測試場,
快一點回血、少一點衝擊?

三無世代的生存之道:把創業當成玩「瑪利歐兄弟」吧!
有無限的復活次數,能夠從一次次死亡的經驗中,
學到下一次如何玩得更好,總有破關的一天。

貝克街蛋糕創辦人――――王繁捷,不到20萬獨資起家,創下一年5,000萬驚人業績!連SHE都搶著訂購的傲人成績背後,有讓人羨慕的成功,更有無法直視的飲恨與失敗......

破萬元線上創業課程,首次出版公開成功祕辛!

從創業前的自我體檢開始,王繁捷將犯過的錯提煉出一道道你該做的心理準備;進入實作階段,不論產品開發、市場定位、定價技巧,一路延續品牌生存的行銷操作、文案撰寫、用人訣竅、廣告策略……每一步都是你即將面對,但沒人教過的的魔鬼細節。
懷抱創業夢想嗎?讓王繁捷手把手傳授實戰經驗,沒有富爸爸,也能走上成功之道!

美國勵志演講家Les Brown曾說:「別讓他人的看法成為你的現實。」
(不要看低自己,讓成功成為你的真實。)
王繁捷則說:「創業,活下來就對了!」
(不要害怕受傷,不死就能活下來。)

10年積累,創業血淚語錄

  • 關於創業前準備:實力、抗壓力、溝通力、解決力,缺一不可
  • 關於定位:找到對的戰場,才能找到你的客群
  • 關於顧客心態:給顧客想要的,不是你認為顧客想要的
  • 關於產品:太愛自己的產品,小心被蒙蔽眼睛
  • 關於定價:檢討產品成本,不如檢討「人」
  • ……

這是一本有志打拚事業的人,在踏上創業路前的必備讀物,
連王繁捷本人都說:「要是我創業前,有這本書就好了!」

《成為1%的創業存活者》立體書封_300dpi
Photo Credit: 三采出版

責任編輯:翁世航
核稿編輯:王祖鵬


Tags: