《成為1%的創業存活者》:瞭解客戶、分析區域、小心房東,別在租店面時死不瞑目

《成為1%的創業存活者》:瞭解客戶、分析區域、小心房東,別在租店面時死不瞑目
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我們想讓你知道的是

從創業前的自我體檢開始,王繁捷將犯過的錯提煉出一道道你該做的心理準備;進入實作階段,不論產品開發、市場定位、定價技巧,一路延續品牌生存的行銷操作、文案撰寫、用人訣竅、廣告策略……每一步都是你即將面對,但沒人教過的的魔鬼細節。

文:王繁捷

【別在租店面時死不瞑目】

教戰① 尋找方便客戶上門的地點

我做過實境遊戲和蛋糕業,同時又有幾次擴大的經驗。關於找店面,我最常用的做法,是直接分析顧客住在哪一區,朝那個地區開店。

因為我是以網路販賣產品起家,手上握著所有客戶的地址,因此只需要:

  • 把地址列出來。
  • 匯入Google地圖,電腦會在地圖上排列出小紅點,每個紅點都代表一個客戶的地址。
  • 紅點最密集的地方就是理想的開店位置。

這個做法很有效,因為每當我在那個地區開店,都會有一堆老客戶跑來說:「我常買你們的產品,沒想到你們開店開到我家附近。」這是當然的,因為我就是刻意找老客戶多的地方附近開店。

但是對於非網路起家的人,要找到適合的地點就得先做下面的基本功課:

  • 先決定店面的功用

店面的功用有幾種,例如讓老客戶取貨、內用、吸引新客戶等等。

如果你的行銷模式,主要依靠網路和老客戶回購,不靠店面吸引新客戶,會比較好找,只要離捷運站近、靠近市區,租金又便宜就好。在小巷弄裡也沒關係,因為你不需要人潮。

如果你想靠店面吸引新客戶,就需要人潮,並多做一些功課,也就是接下來要談的:

  • 瞭解客戶,並分析區域

調查區域人口數是基本的工作,除此之外,還要瞭解客戶——客戶是什麼樣的人?文青?單身上班族?小家庭?

如果你已經營業一段時間,自然知道他們是什麼樣的人;若你還沒開始經營,就要看看和你類似的店家(而且要生意好的),他們都吸引到什麼樣的客人。

接下來分析你選的區域,是不是目標客戶集中的地方?人口多,但不是你目標客戶的話,也沒有意義。

  • 在中意的地點從早站到晚,觀察有多少目標客群路過(持續幾天)平日、假日、週末都要看,因為經過的客群、人數可能會不一樣。

要小心,如果你挑的店面位在大馬路旁,表面看起來人潮很多,但都是汽車快速通過的話,幫助就不大,因為開車的人看不到你的店。要在這條路上走路的目標客戶多,才有價值。

  • 尋找類似的目標客戶

知道自己的目標客戶是什麼樣的人後,不妨觀察一下這地點,有沒有哪個店家的客戶也可以成為你的目標客戶,即使是不同產業也沒關係。

  • 確認顧客的習慣

如果有這樣的店家,生意又不錯,那就要觀察這些客人是因為經過、注意到而被吸引進去,或者是直接進到店裡消費的老顧客?

教戰② 人潮是因為店家魅力而來?還是地點真的好?

如果東張西望後才進去的人很多,就表示這個地點的廣告效果不錯,可以吸引人到店裡。但如果上門的都是直接走進店裡的老客戶,那這個地點的優劣就有待商榷,因為人潮不是被地點的廣告效益吸引來的。

  • 和鄰居探聽情報

看上想租的地點之後,問問附近的店家,那個點的租金是便宜還是貴?上一個房客離開的原因、人潮流量品質如何等等各種問題。多多打聽,可以得到非常多有用的情報。

另外要特別強調最關鍵的一件事,那就是你找店面的時候,一定要問自己:租到這個地點,結果不理想的話,需要多久時間才爬得起來?

教戰③ 房東和你想的不一樣

關於租店面這件事,創業前的我,以為租間店面好好做,就可以做到天荒地老;但創業後的我,發現應該預估好它的壽命,用這樣的時間去談租期。

沒辦法,商場就是這麼險惡,一不小心死的就是自己。所以在租店面的時候,你一定要先做好心理準備,那就是租約到期時:

  • 房租可能翻漲一倍以上
  • 房東不再續租

做好心理準備,到底是什麼意思?簡單說,就是計算好在這地方至少需要租幾年才能賺回本?回本之後要賺幾年才會覺得划算,用這時間去談租期;預備好萬一房東真的漲價或不願續租,你也可以承擔,是否賺到足夠的錢可以另尋新地點。

例如你想開一間餐廳,計算過後發現至少要兩年才能回本,四年後才會賺錢,那租期是不是至少要談到四、五年?很多人預計兩年回本,結果租期只談兩年,這不是很危險嗎?萬一兩年時間一到、沒有賺到預期的錢,或是真的兩年剛好回本,結果房東不租了,豈不是都做白工了?

絕對不要相信房東說的話,先簽短約、未來絕不漲租、不會叫你搬等等,不管他看起來多老實都不能相信。很多房東不願意租長約,因為他們會盤算也許未來租金可以更高,租長約的話,價格就被卡死了。

這時候你就要想辦法慢慢談,絕對不能妥協。真談不到你想要的租期,寧可另找其他店面。或是你計算過真的發生意外,也可以承擔,才租下房子,不要已經沒有辦法承擔意外了,還輕易簽訂太短的租期。

租的時候,還要注意的是對方是不是二房東?

如果是二房東,務必要拿到大房東的同意文件。我有個創業朋友就是遇到二房東,砸了上百萬的裝潢後被大房東發現,大房東很生氣地要收回房子,我朋友也就這樣賠到血本無歸。 

假設你的店會用到比較大的電量,就要注意房子的總電量夠不夠使用;租之前先找水電行來檢查有沒有辦法申請加大電量。有人就是在簽約後才發現房子不符合加大電量的資格,把押金都賠掉了。

請會計確認租屋地點能否登記公司也很重要,如果不能登記公司,最好就放棄,否則被檢舉會被政府罰非常多錢。

注意簽約之後的裝潢期。一般來說,裝潢期是不算租金的。但房東通常只會給兩個星期,要是租金一直談不下來,可以退一步要求比兩星期更多的裝潢期。務必要和房東確認什麼東西可以拆、什麼不能拆,統統要拍影片存證記錄,萬一拆掉不該拆的東西,歸還時還被要求復原就麻煩了。

租金可以抵稅。有的房東不願意繳稅,有的是把稅金直接含在房租裡。對於不願意繳稅的房東,你也不可能要求他額外付稅金,因為有九成九的房東會叫你自己繳稅,不然就別租。

我建議你就自己繳吧,雖然花更多錢,但是可以抵掉營所稅,反而更划算。

租房子有許多小細節,多多小心只有好處沒有壞處。

書籍介紹

本文摘錄自《成為1%的創業存活者:貝克街王繁捷如何以20萬創造5,000萬業績?》,三采出版


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Photo Credit:TNL Brand Studio

我們想讓你知道的是

《國際大風吹|行動講堂》Ep2聚焦於戰爭中最大受害者──砲火下流離失所的人民,節目透過影像與聲音,帶領觀眾凝視全球戰爭中流離失所的人們,認識世界展望會長達數十年的難民人道救援經驗。

由李漢威、蔡尚樺聯手主持的直播節目《國際大風吹|行動講堂》第2集已於6月14日首度播出,本次特別邀請華人紀實攝影師張雍、台灣世界展望會會長李紹齡對談,帶領觀眾凝視戰爭中流離失所的人們,聆聽相遇與別離的故事,也讓觀眾認識世界展望會長達數十年的難民人道救援經驗,以及他們對於每場救援行動專業審慎的態度。這些因你我支持而促成的救援行動,都是為了重新牽起人際間被鋼鐵與火藥所摧毀的繫帶,世界展望會的工作人員則背負著託付與使命親臨現場,陪伴人們度過戰火下的煎熬苦難。

「我們不只看到《月球背面的逃難場景》,還聽到月球背面的哭聲,所以世界展望會從來沒有選擇,只有無條件的接納與支持。」

數據解析:你我未曾意識到的「月球背面」

俄烏戰爭打響至今已逾三個多月,因戰事被迫離家的難民人數也急速攀升。根據聯合國難民署統計,截至5月29日已經有超過680萬人自烏克蘭境內出逃至波蘭、匈牙利、羅馬尼亞等鄰近歐洲國家,國際移民組織(IOM)的一項研究也預估有將近800萬人在烏克蘭境內流離失所,總計相當於將近四分之一的烏克蘭國民因為無情戰事淪為難民。

你可能不知道的是,當烏克蘭戰事成為網路熱搜的同時,歐洲大陸遙遠的另一端也存在一群面臨相同困境的人們。根據聯合國難民署的統計數據,截至2020年底全球共有8240萬人被迫流離失所,受俄烏戰爭影響產生的難民僅占全球難民總數的18%。這意味著全球戰火不只存在於烏克蘭與俄羅斯之間,當我們揭開數據,就會發現其中還包括敘利亞內戰、阿富汗戰爭,以及中東或非洲部分地區長久性的區域武裝衝突。而更令人不忍的是,在8240萬流離失所的難民中,兒童人數占比竟高達42%,這些本與戰火紛爭最不相干的族群,卻需要承受這一切悲劇性的後果,甚至改變了他或她的一生。

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Photo Credit:節目來賓張雍提供
隨著天災人禍不斷發生,從數年前的敘利亞、阿富汗,再到近期的烏克蘭,難民遷徙事件的發生愈發頻繁,甚至連進行多年難民紀錄的來賓張雍都想不到,短短十多年內竟會連續看到如此規模的難民潮。

走入真實現場:救援最前線的世界展望會事工

截圖
Photo Credit:TNL Brand Studio
根據世界展望會統計,敘利亞十年來戰爭的影響為例,已有超過6000名孩童喪生於戰火,也導致超過2百多萬名孩童無法上學或生活發生問題。

「在普遍國際的人道救援中,有一種描述是『戰爭已經逐漸敘利亞化』。」國際戰火衝突的時間拉長,不只剝奪以千萬計的孩子們在正常生活環境下溫飽、健康成長的權利,複雜的環境更讓兒童拐騙及販賣、女性保護問題隨之而來。

這些數字不只意味者數百萬家庭的不幸遭遇,更是戰爭對社會關係的撕裂創口;只有當我們直視數字時才會猛然驚覺,原來世界比想像的更加不平靜。特別來賓張雍也感慨道,這些數字正是驅使他走入現場的動機之一,他想要與人們面對面的互動,相處、攀談、接觸……藉此豐滿個體生命的輪廓,讓人真正為人,不再只是數據中的千百萬分之一。而就在奔走無數逃難前線,體會萬千生離死別後的某天清晨,他一如往常地在路上慢跑,突然瞥見有隻毛毛蟲正緩慢地在路上爬行,於是他停下來,小心翼翼地將其安置路旁,又跑了幾步以後,他猛然發現道路上竟然還有好幾十隻毛毛蟲。但因為能力實在有限,無法將所有毛毛蟲一一安置,最終,他只好繞道而行。

當這猶如寓言故事般的親身經歷與冰冷的統計數字相互對比,它給了我們更為震撼的啟示──除了網路媒體讓我們看到的景象外,還有更多我們看不見的地方,甚至是連攝影記者都難以進入的角落,裡頭還有更多的生命也如同烏克蘭的難民一樣急需救援,而僅靠我們一己之力能做的卻非常有限。面對遙遠且數量龐大的求助者,事實上是需要如同世界展望會這般更大、更有組織的團體,才能凝聚足夠的力量,給予急需救援的人們實質幫助。

例如今年的烏克蘭難民救援行動,除了協助安置順利出逃、在歐洲國家顛沛流離的難民以外,第一時間世界展望會也進入烏克蘭,給予前線無法逃出的人們最緊急的「物資救援」,包含水、糧食、燃料等;幾經輾轉後,部分烏克蘭人也在三月陸續回到故土,此時首當其衝的就是飲用水的處置,接著便是家園重建的漫漫長路。於是世界展望會也於同一時間向當地註冊進駐、開展地方資源網絡,協助難民重建家園,從最基礎的庇護所開始向外擴充,包括生活生計、孩童教育、婦女保護、家庭與心理治療等。

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Photo Credit:TNL Brand Studio
難民遷徙的過程中,需要面對茫然未來的巨大壓力,造成心理甚至生理上的問題,因此世界展望會於烏克蘭救援過程成立兒童關懷中心,從遊戲中抒發內心擔憂。
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救援施行:世界展望會人道救援的執行策略

人道救援行動涵蓋甚廣,下至民生物資援助、上至個體關懷照護及社會系統建置,面對如此緊急又錯綜複雜的需求,世界展望會也嚴肅謹慎的對待,從前期評估到後期規劃都有完備的流程,系統性的把關所有環節,並於地方上累積更豐沛的區域網絡及行動量能,張開更多防護網,最後運用專業落實每份跨海祝福,建立關懷世界與孩子的正向循環。

一、漸進式評估與規劃
  首先審視對象於生理、安全、社會等各方面需求的急迫性,擬定不同階段的救援行動。優先項目為「挽救生命」,例如供給糧食飲水補給、遞送生活物資等,滿足難民生理上的基礎需求;接下來則以「陪伴、關懷」為進階項目,例如提供基礎的庇護所收容,或是成立婦女兒童專責關懷中心、教育機構,旨在建置完整的安全及社會生態,給予難民最大的協助。

二、服務團隊在地化
  世界展望會在工作執行時,總是會盡量組織在地的團隊,或與當地且具信譽的非政府組織共同完成,避免因各地不同的語言、文化、風俗民情而產生隔閡,也讓地方上資源及訊息網絡,能以最有效率的方式展開,如此一來才能使資源被誠信且有效的利用。

三、專業規劃與救援
  世界展望會於任何行動前,都會制定明確清楚的工作方向,包含救援目標、執行策略、救援對象數量規模、工作細目等,且前往前線的事工們都必須經過特殊的訓練,學習判別危險及緊急因應措施,如此一來提供當地適切妥當的協助。

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重新牽起聯繫:Kindness is a universal language.

除了世界展望會,世上仍有許多人以自身力量,志願投入人道救援的服務。就像來賓張雍在羅馬尼亞邊境認識的當地志工,他們在邊境發放三明治、飲水等物資給滿載烏克蘭難民的遊覽車,但因為羅馬尼亞與烏克蘭的語言並不相通,這讓張雍感到十分好奇:「在援助的過程中不會碰上溝通障礙嗎?」男子搖了搖頭,笑著回答道:「Kindness is a universal language.」。

雖然剛開始並不完全瞭解這句話背後的意義,但經過接著的幾次物資發放,張雍目睹了好幾次相同的畫面──當志工將三明治交到人們手上時,人們的淚水就從眼眶裡泛出。於是我們都懂了,那是某種難以言說的、人與人之間珍貴而無可取代的聯繫。

一起幫助孩子結束旅程,重返家園!飢餓三十救援專線:(02)8195-3005 即刻救援動起來



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關於《國際大風吹|行動講堂》

由《國際大風吹》李漢威、金鐘主持人蔡尚樺聯手主持,每集《國際大風吹|行動講堂》直播節目將邀請重磅來賓,帶大家深入淺出、探討急需人們重視的國際議題,並呼籲各界付出實際行動,向需要幫助的人伸出援手,展開即刻救援。


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