中古屋放幾年「增值率」最漂亮？殺到「蝕本價」合理嗎？

所有的買方都有機會成為賣方，因為當你將住了若干年的房子出售時，立場與思維就跟當初購屋時的想法完全不同了。

許多消費者有著錯誤的觀念，他們以為中古屋齡所折舊掉的空間，可以買到低於行情或低於原成本價的房子，這其實在真實市場上是很難實現的。所謂的折舊率，是將增值率打折，不管是多老的房子，最後的成交售價必定高於屋主持有的成本價錢。再如何折舊，正常情況下都不太可能「蝕本」。

所以這些二手屋，到底多少屋齡比較會受買方青睞？在近十多年來的平均交易數字裡，屋齡五到八年的房子，接受度與詢問度普遍較高。也由於房地合一稅的影響，新古屋的年限也拉到了交屋兩年之後才比較會流通在市場上。

但若把目標設定在五年以內的中古屋，普遍售價會跟周邊新建案差不多，甚至還有可能更貴。若買方預算不足的話，屋齡就得再往上提升來尋找，但超過十年以上的房子，除非地段非常好，否則也都會太過老舊而被嫌棄排斥，因此中古屋的選擇方向跟新案或預售是完全不同的：

• 對賣方來說，將房子放置五到八年後再出售，增值率是最漂亮的。
• 對買方來講，尋找五到八年左右的屋齡標的，選擇性會比較廣泛。
• 景氣好的時候，屋齡越近的房子價錢不會太親民，且可能一屋難求。
• 景氣差的時候，如不是不缺錢的屋主，基本上無視屋齡價錢都好談。

當消費者在選擇中古屋的時候，考慮要件相當複雜──地點、社區、品牌、產品、屋齡、售價、差價、服務費、仲介業務、屋況、屋主、貸款等等，其中任何一個因素環節每一項物件都可能不一樣。因此買方要具備的相關知識或功課，理論上要做得比新建案還充足。因為如果你都自以為是的在東碰西尋，可能會浪費掉你很多時間，且會將認真為你服務的仲介也因此被你給過濾掉了，當然也會間接失去掉很多不錯標的的機會。

現在也因網路資訊的透明跟快速方便，買方找房子找行情也不是甚麼難事，也不像從前一樣只能仰賴銷售單位來給予情報。既然買方再也不需要被引導，那麼你應該可以如同業內專業人士，去快速尋得自己想要的目標。

但事實上卻不是那麼單純，相信許多從屋業仲介都會遇到無數種奇怪邏輯的要求；比如開價打七折、五折、預算遠低於區域行情、基本資料不會判讀、要買得比任何人還要更便宜、想買賠售的物件、不想付服務費......種種獵奇。

在很多時候，消費者會不悅於業務端的回應或態度，但其實看房子也是需要經驗累積的，當你還活在天馬行空的幻想之中，就是需要被教育面對現實，否則你根本買不到房子。

在台灣，中古市場主要的流通單位就是仲介，不管你再怎麼討厭、反感、排斥、或曾有不好的過程，你都無法否認無論你要買屋或賣房，找仲介就是最快也最為方便的方式。如果沒有仲介角色的存在，你的房子可能要賣很久、價錢賣得很醜；你要找房子可能也要找得更久、價錢也難可以順利議定。

在新興的發展城市中，越老的房子就越難賣，雖然價錢遠低於行情，但為何預算有限的人寧可買新一點較貴的物件也不願屈就呢？

因為不動產就在那邊，它會隨著時間越來越舊，可購屋買方則是越來越新一代的年輕人，這消費上的觀念跟看法以及對生活上的容忍程度，是大不相同。因此即便首購族的資金有限，但他們對中古屋的看法卻是寧缺勿濫的。

這也是為何越接近現在的時間點，屋齡的平均熱手度就越不會超過八年；因為屋齡越高，市場買方的接受度就會同比下降。

折舊率如何吃掉增值率？例如：

• 3年屋齡增值10元，折舊1元
• 5年屋齡增值15元，折舊3元
• 8年屋齡增值18元，折舊5元
• 15年屋齡增值20元，折舊10元
• 20年屋齡增值22元，折舊15元

所以無論屋齡多老，在不動產市場的事實上其實都還是增值的，只是折舊空間隨地點與產品條件不同而波動，但不可能如買方所想增值20元折舊20元，甚至折舊25、30元。不一樣的屋齡差異最大的是脫手率，除了被折去的價格之外，越舊的房子脫手速度就越慢。

然而有經驗且具有資產規模的投資客，他們在房子的置產過程中，通常不會去追求要多快去把它賣掉。因為這些人都具有非常成熟且正確的觀念，不動產就是長期的資本流通工具，房子放著是不會虧錢的，所以選擇一個正確的時間點爭取最大的獲利空間都是賣方的目標。

反而把具有潛力的物件，一下子就把它脫手掉是件不划算的事，即使有賺到不錯的價差，但其實你還可以賺得更多。在機制的自然演化之下，最終的結論就是放置五到八年後再轉手，是最理想妥當的做法。

購屋為何容易創造財富，因為這也是一個階段性的時間投資與儲蓄，當有多餘的自備款、或因把房子變現後的利潤，再次投入到下個目標，隨著市場的發展，只要選擇得當，這些房產就會一直在幫你生錢。變相來說，也是一種被動收入，週期循環之下，慢慢地也就造就了無數個富者恆富的案例。

每一天都有龐大的金流關係鏈在不動產體系中流竄，財富也因此不斷在更新與重新分配，尤其在重大政策、經濟變遷之下，有實力的人更願意在低迷的環境中做好布局跟配置。所以買房子，眼光能否如同建商購地推案般的卓越也是很重要的考量。

有些人只買便宜的房子、有些人只買有潛力的高價值地段、有些人只買特殊物件，但不管選擇是為何，只要深根正確的邏輯概念，買房不難、換房更不難、置產增值也不難，最難的是──你手上有沒有房。

本文經丁丁的房產人生雜記授權轉載，原文刊載於此

責任編輯：朱家儀
核稿編輯：翁世航