中古屋放幾年「增值率」最漂亮?殺到「蝕本價」合理嗎?

中古屋放幾年「增值率」最漂亮?殺到「蝕本價」合理嗎?
Photo Credit: 中央社

我們想讓你知道的是

許多消費者有著錯誤的觀念,他們以為中古屋齡所折舊掉的空間,可以買到低於行情或低於原成本價的房子,這其實在真實市場上是很難實現的。

所有的買方都有機會成為賣方,因為當你將住了若干年的房子出售時,立場與思維就跟當初購屋時的想法完全不同了。

許多消費者有著錯誤的觀念,他們以為中古屋齡所折舊掉的空間,可以買到低於行情或低於原成本價的房子,這其實在真實市場上是很難實現的。所謂的折舊率,是將增值率打折,不管是多老的房子,最後的成交售價必定高於屋主持有的成本價錢。再如何折舊,正常情況下都不太可能「蝕本」。

所以這些二手屋,到底多少屋齡比較會受買方青睞?在近十多年來的平均交易數字裡,屋齡五到八年的房子,接受度與詢問度普遍較高。也由於房地合一稅的影響,新古屋的年限也拉到了交屋兩年之後才比較會流通在市場上。

但若把目標設定在五年以內的中古屋,普遍售價會跟周邊新建案差不多,甚至還有可能更貴。若買方預算不足的話,屋齡就得再往上提升來尋找,但超過十年以上的房子,除非地段非常好,否則也都會太過老舊而被嫌棄排斥,因此中古屋的選擇方向跟新案或預售是完全不同的:

  • 對賣方來說,將房子放置五到八年後再出售,增值率是最漂亮的。
  • 對買方來講,尋找五到八年左右的屋齡標的,選擇性會比較廣泛。
  • 景氣好的時候,屋齡越近的房子價錢不會太親民,且可能一屋難求。
  • 景氣差的時候,如不是不缺錢的屋主,基本上無視屋齡價錢都好談。

當消費者在選擇中古屋的時候,考慮要件相當複雜──地點、社區、品牌、產品、屋齡、售價、差價、服務費、仲介業務、屋況、屋主、貸款等等,其中任何一個因素環節每一項物件都可能不一樣。因此買方要具備的相關知識或功課,理論上要做得比新建案還充足。因為如果你都自以為是的在東碰西尋,可能會浪費掉你很多時間,且會將認真為你服務的仲介也因此被你給過濾掉了,當然也會間接失去掉很多不錯標的的機會。

現在也因網路資訊的透明跟快速方便,買方找房子找行情也不是甚麼難事,也不像從前一樣只能仰賴銷售單位來給予情報。既然買方再也不需要被引導,那麼你應該可以如同業內專業人士,去快速尋得自己想要的目標。

但事實上卻不是那麼單純,相信許多從屋業仲介都會遇到無數種奇怪邏輯的要求;比如開價打七折、五折、預算遠低於區域行情、基本資料不會判讀、要買得比任何人還要更便宜、想買賠售的物件、不想付服務費......種種獵奇。

在很多時候,消費者會不悅於業務端的回應或態度,但其實看房子也是需要經驗累積的,當你還活在天馬行空的幻想之中,就是需要被教育面對現實,否則你根本買不到房子。

在台灣,中古市場主要的流通單位就是仲介,不管你再怎麼討厭、反感、排斥、或曾有不好的過程,你都無法否認無論你要買屋或賣房,找仲介就是最快也最為方便的方式。如果沒有仲介角色的存在,你的房子可能要賣很久、價錢賣得很醜;你要找房子可能也要找得更久、價錢也難可以順利議定。

在新興的發展城市中,越老的房子就越難賣,雖然價錢遠低於行情,但為何預算有限的人寧可買新一點較貴的物件也不願屈就呢?

因為不動產就在那邊,它會隨著時間越來越舊,可購屋買方則是越來越新一代的年輕人,這消費上的觀念跟看法以及對生活上的容忍程度,是大不相同。因此即便首購族的資金有限,但他們對中古屋的看法卻是寧缺勿濫的。

這也是為何越接近現在的時間點,屋齡的平均熱手度就越不會超過八年;因為屋齡越高,市場買方的接受度就會同比下降。

折舊率如何吃掉增值率?例如:

  • 3年屋齡增值10元,折舊1元
  • 5年屋齡增值15元,折舊3元
  • 8年屋齡增值18元,折舊5元
  • 15年屋齡增值20元,折舊10元
  • 20年屋齡增值22元,折舊15元

所以無論屋齡多老,在不動產市場的事實上其實都還是增值的,只是折舊空間隨地點與產品條件不同而波動,但不可能如買方所想增值20元折舊20元,甚至折舊25、30元。不一樣的屋齡差異最大的是脫手率,除了被折去的價格之外,越舊的房子脫手速度就越慢。

然而有經驗且具有資產規模的投資客,他們在房子的置產過程中,通常不會去追求要多快去把它賣掉。因為這些人都具有非常成熟且正確的觀念,不動產就是長期的資本流通工具,房子放著是不會虧錢的,所以選擇一個正確的時間點爭取最大的獲利空間都是賣方的目標。

反而把具有潛力的物件,一下子就把它脫手掉是件不划算的事,即使有賺到不錯的價差,但其實你還可以賺得更多。在機制的自然演化之下,最終的結論就是放置五到八年後再轉手,是最理想妥當的做法。

購屋為何容易創造財富,因為這也是一個階段性的時間投資與儲蓄,當有多餘的自備款、或因把房子變現後的利潤,再次投入到下個目標,隨著市場的發展,只要選擇得當,這些房產就會一直在幫你生錢。變相來說,也是一種被動收入,週期循環之下,慢慢地也就造就了無數個富者恆富的案例。

每一天都有龐大的金流關係鏈在不動產體系中流竄,財富也因此不斷在更新與重新分配,尤其在重大政策、經濟變遷之下,有實力的人更願意在低迷的環境中做好布局跟配置。所以買房子,眼光能否如同建商購地推案般的卓越也是很重要的考量。

有些人只買便宜的房子、有些人只買有潛力的高價值地段、有些人只買特殊物件,但不管選擇是為何,只要深根正確的邏輯概念,買房不難、換房更不難、置產增值也不難,最難的是──你手上有沒有房。

本文經丁丁的房產人生雜記授權轉載,原文刊載於此

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航