《死薪水的不投機致富金律》:「必須付房貸」是創造財富的重要動機

《死薪水的不投機致富金律》:「必須付房貸」是創造財富的重要動機
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怎樣成為「有錢之後一直有錢」的人?德國媒體編輯一對一面談有錢人後,親身實踐的致富報告。

文:雷納・齊特曼(Rainer Zitelmann)

「必須付房貸」是創造財富的重要動機

2013年4月,正值歐元區危機最嚴重的時刻,歐洲中央銀行發表了一份研究,揭露了一些驚人的事實:義大利、西班牙、馬爾他與賽普勒斯的平均財產都高於德國。雖然很令人訝異,但這份研究調查了6.2萬個家庭,所以研究結果是無庸置疑的。

德國的家庭平均淨財產約為51,400歐元,而義大利與西班牙分別是163,900歐元與178,300歐元。根據研究人員表示,此結果主要是因為住宅不動產的差異而造成。

德國只有47.7%的人擁有住宅不動產,但義大利與西班牙擁有住宅的人各占68.4%與82.7%。此研究發現「必須支付房貸」是創造財富的重要動機。持有房屋或公寓的人,財富遠高於租房子的人。

另一份研究基於「健康、老化與退休之調查」,也得到類似的結果;其資料來自22,271位50歲以上的歐洲人。此研究顯示西班牙與義大利的住宅房地產,分別占50歲以上人士財產的76%與70%。這其實並不意外,因為西班牙與義大利是住宅自有率最高的歐洲國家。

不過這兩個國家,在平均財產和平均收入之間的比例也是最高的。此研究發現,兩國平均財產是平均收入的22倍。而住宅自有率明顯較低的德國與瑞典,則得到完全相反的結果。德、瑞兩國是財產與收入比例最低的國家——換言之,德國與瑞典的財產相較於。

收入來說低太多了。附帶一提,此研究也顯示出財富不均與住宅自有率之間的關聯:住宅自有率越高,財富不均的程度就越低。

只要比較屋主與租戶的財富,即可證實比較高住宅自有率與低住宅自有率國家所得到的結果:不動產是創造財富的重要因素。

有土斯有財,到歐洲一樣成立

根據德國聯邦銀行發表的數字,德國已付清房貸的屋主平均淨財富為255,620歐元;相比之下,正在付房貸的屋主為160,200歐元,而租戶只有10,290歐元。

至於平均總財富,已付清房貸的屋主為457,820歐元,正在付房貸的屋主為270,130歐元,租戶只有47,750元。

你或許會反駁,這個差異是因為高收入人士有較多可支配資產,因此也比較可能購買不動產——換句話說就是財富較多的人會買不動產,並非擁有不動產的人會賺到更多財富。然而實證研究卻發現,此因果關係實際上還要再更複雜一些。研究人員比較了家庭淨收入相近的族群,證實出擁有自宅者與租屋族的財富,是有顯著差距的。

買房比租房的人有錢

造成此差距的主因在於儲蓄行為的差異。擁有自宅者與租戶對於壽險、儲蓄計畫與其他投資所投入的錢都一樣多,兩者只差在自宅者要撥款付房貸。因此「買房者要付房貸,所以他們能儲蓄、投資的資金會比租屋族還少」這個假設是錯的。

該研究指出,屋主除了繳房貸,也會投資其他儲蓄計畫。到了晚年房貸繳完之後,他們甚至有更多的資本,可運用於其他形式的投資。

這也能解釋一件事:照理說很「有錢」的德國人,為什麼財富遠少於「比較窮」的義大利人與西班牙人?差別主要在於,義大利與西班牙的住宅自有率比德國高很多。人只要持有不動產,就會強迫自己乖乖存錢,這就是屋主的財富比租戶多的「祕訣」,也因此高住宅自有率國家的平均財富,比低住宅自有率國家高很多。

梅蘭妮・施馬倫布魯克在她的博士研究中,訪談並分析了472位人士,他們的平均財產為235萬歐元。她發現工作收入是創造財富的最重要因素,接下來才是繼承遺產。

不過她還證實了一件事:不動產其實也是很重要的因素,有48%的受訪者表示不動產是建立財富的「重要成分」。相比之下,覺得股市投資同樣重要的人只有20%。有10%的受訪者甚至認為,不動產顯然是財富最重要的因素。而只有2.4%認為股市獲利才是最重要的。換言之,此研究顯示出一件事:若想創造超過百萬歐元的財富,那麼不動產比股票或基金投資還重要四倍。

事實上,如果把繼承的財富列入考慮,那麼不動產又更重要了。前述調查顯示,繼承遺產的富裕家庭當中,有81%是繼承貨幣資產,而有68%是繼承(或獲贈)不動產。但同樣是繼承30萬歐元(平均值)的情況下,不動產的價值竟然是貨幣資產的兩倍。

這項研究也發現,富裕的創業家很喜歡買不動產。認為「創業精神是建立財富的重要因素」的人當中,超過一半都強調持有不動產是另一個重要因素。而且這個邏輯反過來也說得通:強調「持有不動產是建立財富的重要因素」的人當中,有50%也提到創業精神是重要因素。

一般來說,人們是透過自己接案子或成立公司來累積財富,接著投資不動產使財富成長。而我自己差不多就是這樣。2004年,在經營自己的事業4年之後,我在新克爾恩(Neukölln)買了一棟大樓,內含24間公寓。

新克爾恩是柏林當時環境最差的郊區之一。唯一沒阻止我做這項投資的人,就是賣房子給我的房仲;11年後,他又用四倍價格,幫我把這棟房子賣給另一位投資人。當時我跟認識的人(有一些還是不動產專家)談到我的買房計畫,他們全都回答:「拜託不要!」德意志銀行(譯按:德意志銀行是商業銀行,德國聯邦銀行是德國的央行,兩者不同)還拒絕貸款給我,因為他們認為新克爾恩是風險過高的地點。

負面新聞不一定是壞事,它代表買點來了!


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這幾年的新冠疫情、俄烏戰事奪走許多寶貴生命,讓網路流行一句「你的歲月靜好,是有人為你負重前行。」當我們能夠安居樂業過著恬靜生活,其實是仰賴一群人在社會各個角落堅守崗位,多數人才能享受無虞的生活及安全的家園。

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我們在食衣住行許多方面皆與水、電、天然氣等資源息息相關,在高度數位化的現代,臺灣在面對這些資源的基礎建設時,網路安全的防禦為何比其他國家更需謹慎面對?這件事可以從俄烏戰爭獲得啟發。

從俄烏戰爭居安思危,臺灣每月面臨4000萬次的網路攻擊

有人說如果有一天真的發生第三次世界大戰,那一定會發生在網路上。從近期的俄烏戰爭來看,除了使用傳統槍砲坦克,更值得注意的是雙方都派出大量IT駭客,攻擊對方的油水電重要基礎建設的伺服器、通訊設施,企圖阻斷即時資訊,藉此癱瘓敵方的民生設備運作。

事實上,一般駭客不會主動攻擊一個國家的基礎建設,大多是鎖定企業等級為目標,像是美國燃油管線營運公司,受到來自東歐的勒索病毒攻擊,被迫暫停營運同時還要支付新台幣1億4,000萬元的贖金,造成當地民眾恐慌,發生一波搶購燃油熱潮。

而臺灣因為政治戰略的因素,外部駭客總是虎視眈眈,想要癱瘓我國的民生關鍵基礎設施。過去幾年間臺灣每月平均受到2,000萬到4,000萬次外來攻擊,甚至懷疑一起大型惡意軟體攻擊,幕後的駭客是有國家力量在撐腰。

臺灣民生建設資安防禦迫在眉睫,ACW SOUTH沙崙基地扮演關鍵角色

身為島國的臺灣,電力、石油、天然氣及水利等資源設備,是供應國內經濟發展及民生需求的重要資產。面對各項能源設備資安的防護,我國經濟部長王美花過去就曾公開表示,「油電水等關鍵設施假使被破壞,後果不堪設想,所以資安是重要基本功,一定要發展做好防護措施。

身為國內首屈一指的「ACW SOUTH沙崙資安服務基地」(以下簡稱 ACW SOUTH資安基地),承接起重責大任,提供資安實驗場域,模擬攻防演訓及產品驗測服務;也會邀請資安服務廠商與工控營運業者到沙崙場域,進行實作的技術交流。

ACW SOUTH資安基地計畫團隊表示,「透過資安服務商與工控營運業者的交流分享,有助促進產業對於工控資安了解與場域運用;同時我們也會辦理工控資安等相關課程、研討會及交流會,鏈結資安與工控業者幫助雙方有更深入的技術合作。」

目前ACW SOUTH資安基地的「關鍵基礎設施工控場域」主要有「石化/化工、天然氣及變電所」三套系統,模擬五套攻擊劇本,協助相關基礎設備的管理者,在受到攻擊當下知道該如何反應,及早因應強化資安防禦實力。萬一遭遇偽造工作站監看數據、偽造命令操控電磁閥和空壓機、電驛傳輸通訊中斷等攻擊事件,就能立刻啟動應變流程。

走訪ACW SOUTH資安基地關鍵基礎設施,了解三大測試場域功能有多強

場域一、石化基礎設施
2020年臺灣兩大石化公司接連傳出資安攻擊事件,部分資訊系統感染勒索軟體病毒,造成加油站的支付系統停擺,導致消費者付款機制受到影響。

ACW SOUTH資安基地提供的化工模擬製程實體運作機櫃,是全台首座「石化/化工製程水位控制平台」,模擬情境為一般化工反應槽連續式循環水流水位控制,以水為循環流體模擬,可提供研究測試與訓練使用、自主開發攻防情境。來現場測試的業者,可透過視覺式監控介面與DCS收集現場監測儀表的即時資訊,做到收集完整數據紀錄及警報,具體測試資安防護設備與解決方案。

場域二、天然氣基礎設施
美國一家天然氣壓縮公司曾經受到勒索軟體攻擊,駭客透過魚叉式網釣攻擊入侵IT網路,再找機會滲透到OT網路,並在這兩個網路部署勒索軟體,導致人機介面、伺服器完全失能,公司業務被迫停擺兩天。

ACW SOUTH資安基地的儲槽氣體壓力監控系統,模擬情境為天然氣廠氣體儲槽壓力,使用空壓機模擬天然氣體,當氣體壓力高於或低於警報值時,系統畫面警示工作站主機,並同時記錄數據變化、警報和事件。

場域三、變電所基礎設施
2021年台電董事長說台電遭駭客攻擊幾乎每天發生;俄烏戰爭過程,俄羅斯駭客也曾嘗試對烏克蘭發電廠下手,利用資料破壞軟體發動攻擊,藉此癱瘓高壓變電所,讓烏克蘭當地無電可用。

電力系統無論在發電、輸電及配電的任一部分發生故障,都有可能影響整個供電系統異常,因此保護電驛的作用就在及早隔離故障,避免影響到後續的相關設備。ACW SOUTH資安基地的保護電驛監控系統採用IEC61850標準來進行網路通訊,可用來監視、記錄電驛突發事件,藉此模擬變電所遭受攻擊的危機處理。

要讓臺灣關鍵基礎設施免於駭客襲擊,可說是天方夜譚,但我們能做的是提升資安、強化防禦韌性,更有餘裕時間來防禦或補救攻擊。ACW SOUTH資安基地的關鍵基礎設施,目前打造了三大測試場域,擁有可實際演練的攻防腳本,並進行資安產品的驗測。

ACW SOUTH資安基地深知臺灣以製造業起家,尤其近年半導體領域成為舉世聞名的護國神山;另外因應全球淨零碳排議題,綠能也是前景可期的重要產業。因此在ACW SOUTH資安基地除了有關鍵基礎設施,還設計智慧製造、智慧綠能、半導體及物聯網等主題,可為相關業者做攻防演訓及產品驗測,有助提升我國整體資安防禦力。

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