投資客如何在半年內將房價炒到「老公寓每坪爆漲七萬」?

投資客如何在半年內將房價炒到「老公寓每坪爆漲七萬」?
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我們想讓你知道的是

當我們拆解這樣的過程之後,會發現應對的最好做法,其實就是善用「實價登錄」。不過應該不少人很好奇,在蘆洲房價被投資客炒作的案例中,「實價登錄」到底跑到哪裡去了呢?

文:啦可一先生買房神探專欄作家)

最近有一則斗大聳動的新聞標題「投資客操弄蘆洲房價,老公寓半年每坪爆漲7萬元」,相信應該有不少人都看過,但感受是什麼呢?有人把它當成娛樂新聞在看,有人義憤填膺,還有人認為是這群投資客太厲害。

其實會拿來當做娛樂新聞或是認為這群投資客厲害的人,多數是抱著事不關己的心態,甚者更有「那是別人有本事」的默認。但只要你能設身處地去想像,倘若你就是蘆洲當地的居民,日後你可能笑不太出來。而少數的投資客到底為何能很「順利」炒作特定區域的房價,其實也跟多數人「事不關己」的心態有關。

投資客營造「少數的事實」墊出高房價,年輕人接連選擇離開

先來講一個故事。

很久很久以前,有一處長期居住穩定舒服、約上百戶的小城鎮裡,來了一位心懷不軌的生意人,伺機想引誘少數當地人炒作該處房價來獲取暴利,然後再拍拍屁股走人。這名生意人士怎麼辦到的呢?他利用的正是人性的無知與貪婪。

未命名
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圖片經買房神探授權使用

首先他製造出「少數的事實」出來(就是透過買賣來墊高房價),這卻逐漸轉變成當地居民的「現實認知」,包括房子「可能」會越來越少、房價「可能」會再漲。而且由於利益分贓的居民逐漸增加,於是半年間,這個小城鎮的房價就漲了近30%的幅度,而這名生意人最後也心滿意足的離開了。

然而留下的那座城鎮在數年光景之後,當地人發現年輕人總愛離開故鄉出外打拼,整座城鎮只留下老幼,逐漸看不到年輕人的朝氣。年輕人說自己「看不到未來」,因為當地多數人都是領薪的工作族,薪資上漲本來就不易,再加上房價上漲間接墊高居住成本,房東為了反映成本而逐年將房租墊高。

當新一代的年輕人一來一回之間卻存不上錢,離自己理想的未來越來越遠,終究只能選擇離開這個地方。這也讓當地居民後悔不已。

更令人難過的是,這個小城鎮也因為人口越來越少,讓一些當地年紀大的老居民頓生離意,想將手上僅存最有價值的房子拿來變賣傍身,但卻驚覺怎麼賣卻都賣不掉,即使是降價求售也是一樣。當年高價取得的貸款利息,加上無法順利出租轉換的雙重壓力,讓這群老居民們只能過著「空有房殼」,辛酸卻不為人知的苦日子。

這段故事是不是讓大家很有感呢?確實,人生就是一種選擇。我們無法阻止別人怎麼去想(如同自住陣營無法消滅投資陣營一般),但你卻可以選擇自己怎麼去想、去做。尤其是當歷史再度給我們一次機會的時候,你會選擇怎麼去做呢?(延伸閱讀:「房地合一稅2.0」課45%重稅,自住陣營與投資陣營要如何應對?

「實價登錄」跑哪裡去了?

在案例當中,你會發現無論是半年內被轉手每坪爆7萬,或是一棟房子短時間內被轉手好幾個人,其實轉手到最後走不動之後,最終還是得持有這棟房子,等待著一位打不還手、罵不還口的真正自住客出現。

當我們拆解這樣的過程之後,會發現應對的最好做法,其實就是善用「實價登錄」。不過應該不少人很好奇,在蘆洲房價被投資客炒作的案例中,「實價登錄」到底跑到哪裡去了呢?

難道後面接手的那群人不明白可以查實價登錄嗎?然而這就是「人性」的原貌,只選擇相信自己願意相信的事物,尤其當房子在下一刻可能被別人買去,或是一直被鼓吹可能會再漲一波時,實價登錄在內心早就灰飛煙滅了。

而且在自住陣營當中,其實還有不少人存著僥倖的心態,只會「很表面」的看看周邊路段或是社區樓上樓下的單價,卻分不出什麼是少數人刻意製造出來的單價,而哪些才具有多數民意認同基礎的單價。

因此當這些不利因素全部擺在一起的時候,自住陣營的購屋者,常常會是那位無心的最後一棒。

因此當我們假設現在實價登錄,有兩組選擇題擺在你面前,第一個選擇是該物件社區最近一、兩年周邊的交易數據統計;但另一組則是類似下圖一般,將周邊幅員以捷運站為核心有效的區劃出來,並藉此區分出多數人與少數人之間所認同的差異所在時,試問你還只會選過去的第一選擇嗎?還是選拒買少數人墊高30%的房價,而去選擇買多數人認同的房價呢?

未命名
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資料來源:實價登錄系統(圖片經買房神探授權使用)

因為你會發現另一處自己從未注意到的「現實」早已發生,原來在你之前有這麼多人,他們所購買的條件原本就比你好太多了,相形之下你與自己的房子相較起來遜色不少,因此你的視野就會打開來。過去的選擇原來只是幫別人抬轎,你再也不必擔心那個明天會被別人買走,或是會再漲價的幻影,而能夠很務實的回頭,看見多數人所認同的選擇。

雖然看似微小的改變,但透過積少成多,我們深信每位自住陣營的購屋者,一定能達成「想擁有一個家」的小小願景。而故事中那個岌岌可危的小城鎮,也會因為你我的一念之間,就此改寫全新的歷史。

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航


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