政府打炒房,「囤房稅」為何卡關?推與不推QA一次看

政府打炒房,「囤房稅」為何卡關?推與不推QA一次看
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決定房屋稅負輕重與否的,除了中央負責訂定的稅率,還有地方政府負責評定的「稅基」。

行政院從去年12月起陸續公布「健全房地產市場方案」,持續透過實價登錄2.0、提高房屋貸款申請門檻、打擊預售屋紅單亂象等方式,盼能對「打炒房」發揮壹些功效,財政部也在近期推出「房地合一稅2.0」;不過對於民間多次提案連署要求修法針對空屋與囤房課重稅,以及3個在野黨分別提出《房屋稅條例》修法草案,財政部依然對囤房稅態度保留,主張暫緩、並提出多個窒礙難行之處。

囤房稅到底是什麼?它可以發揮什麼效用?現在卡關的地方又在哪裡?《關鍵評論網》整理幾個重點問題:

Q1. 什麼是囤房稅?怎麼計算的?

囤房稅又稱為《房屋稅徵收率自治條例》,屬於「住家」但非供自住的房屋,依照民眾持有戶數的不同,分級加重課稅。房產越多,稅負越重,故被稱為「囤房稅」。計算方式就是以持有的房屋現下擁有的價值,再以不同持有目的或數量,有不同課稅稅率,兩者相乘便可得出今年度該繳交的房屋稅。

房屋稅應納稅額=房屋現值(稅基)X 稅率

Q2. 台灣「囤房」的情況嚴重嗎?

內政部2020年5月的最新統計,持4戶以上房屋稅籍者僅有47萬間,佔4.52%。持有1戶佔800萬間75.67%、持有2戶者佔165萬間15.65%、持有3戶者佔44萬間4.17%。

不過民間團體指出,該資料未將「住宅」與「其他房屋類別」(如事務所、工廠)拆分,以及沒有區分住宅多人持分狀況產生重複計算,仍未能真實反映住宅持有集中狀況。應當將財政部「全國家戶總歸戶住宅持有資料」與內政部「低度使用(用電)住宅」資料進行勾稽,據此分析台灣有多少空餘屋。

Q3. 現在的囤房稅在全台各地施行狀況如何?

囤房稅是地方稅也就是說針對囤房稅率是多少,各地方政府可以依照財政部授權的法定稅率的範圍內,自己制定徵收率。目前非自住的房屋稅率為1.5%至3.6%,採差別和累進稅率兩種,照理說應該是囤愈多課愈重。不過僅有台北市、連江縣、宜蘭縣、桃園縣、新竹縣囤房稅高於1.5%。多數縣市包括新北市、台中市、台南市與高雄市,持有3戶後,無論還要多囤幾戶,稅率都維持1.5%。也失去了囤房稅的主要意義。

依財政部公告,目前台北市、宜蘭縣課到最高3.6%;台北市是全台房價最高的地方,全國持有戶數在2戶以下,每戶課徵2.4%;3戶以上則課最高稅率3.6%。另外建商待銷售的房屋也算在內被課以重稅引發爭議。

Q4. 財政部說重點是「稅基」是什麼意思?

決定房屋稅負輕重與否的,除了中央負責訂定的稅率,還有地方政府負責評定的「稅基」。在這裡「房屋稅基」指的是公告房屋現值,是「房屋構造標準單價」(造價)、折舊率、街路等級調整率(路段率,由官方認定該路段繁不繁榮)與面積相乘得出;不過房屋評定價格仰賴行政機制,而台灣各地房價都逐年上漲,但是很多地方卻完全沒有調整公告房屋現值和土地價格,和實際的市場成交價有著巨大落差。

財政部近期在網站上公布各地方政府最近一次房屋現值調整情形,其中彰化縣、金門縣將近40年從未調整稅基。而台北市在2014年是同時將稅基調漲2.6倍、稅率調漲3.6倍,囤房率一度有效下降;因為依照囤房稅的計算方式是「房屋現值X課稅稅率」來看,即使稅率調高,但地方稅基不動甚至下調,調高稅率也沒效果,要增加房地產持有成本,稅基稅率要同時考量。財政部就認為台北當時的政策成果是因為稅基稅率同時調漲。

Q5. 除了稅基,財政部認為徵收囤房稅還有哪些問題?

找出每位市民有多少「非自住房屋」,將讓地方政府的稽徵成本增加。房屋稅為按月視使用情形計徵,稽徵機關每月都要逐屋核定1次,再根據房屋持有人,進行縣市或全國歸戶。民眾持有的非自住房屋情形,隨著房屋買賣,每月情形可能都不同,將產生龐大稽徵成本,甚至衍生稅該由哪個縣市徵收的問題。

在立法院所舉辦的囤房稅公聽會上,就有1位桃園市政府的處理稅務的公務員表示,辦公室裡負責房屋稅的同事離職率非常高,因為每個月都要處理稽徵的稅務工作太過繁重,不是現有人力可以負擔的。不過對此台北市議員邱威傑曾經提出,應該是要透過歸戶資料,先推定空屋、再讓屋主「自己主張不是空屋」,例如出示居住或出租證明、或表示其旅居國外或住院等,這樣就可以大幅減少行政成本。

財政部對於什麼叫「囤房」的定義也還沒能給出明確答案,財政部認為,不是所有非自住房屋的使用都是為了「囤房」,如以 BOT 辦理的大學宿舍,或因繼承僅持有部分房產,這些都並不該成為政策打擊的囤房對象,恐怕會「傷及無辜」。

Q6. 為什麼政府說再提高囤房稅會轉嫁租金?韓國的例子是什麼?

自2018年實施囤房稅以來,首爾房價3年內仍飆漲5成,均價突破80萬美元(2200萬台幣)創歷史新高,直逼深圳的房價,比台灣高出600萬。同時首爾租金漲2成,讓文在寅總統的民調掉入谷底。財政部以此為暫緩囤房稅的理由之一。

不過主張推動囤房稅的倡議者指出,南韓在徵收囤房稅後房價反而上漲的原因是因南韓人口與經濟活動集中於大首爾地區,住宅供不應求,加以南韓特有的租屋制度易助長房東囤屋現象。租稅轉嫁取決於交易雙方強/弱勢,韓國由於住宅供不應求,其租稅提升即易後轉(Back Shifting)給房客與下一個買家,削減其政策效果;但台灣處於人口逐步減少,空屋卻過多的狀態,房產需求結構與韓國不同。

台灣租屋市場的問題是多數房東不願意報稅,租屋完全是「檯面下」的黑市行為,如果可以做好相關配套,租金不會因此上漲。

Q7. 財政部推出「房地合一稅」了,為什麼還要囤房稅?


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《錢都》品牌轉型學:導入數位化工具 起手NUEIP企業管理

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錢都餐飲導入NUEIP的人資系統,讓各店長有機會展現自身更有價值與影響力的一面,也間接帶動各店彼此的目標達成士氣,讓品牌更有價值。

每天用餐時段一到,橘底白字的店面內,一個個小火鍋上桌,全家人的歡笑聲伴隨著鍋內沸騰的泡泡不斷冒出,這是錢都餐飲旗下老字號火鍋品牌「錢都日式涮涮鍋」的日常。從 1997 年創立至今,目前全台已擁有72間分店、來客數年破千萬,卻依然堅持使用精心熬煮 96 小時後的大骨高湯,並加入柴魚、昆布等食材增添其風味使湯頭更有層次,讓許多老饕顧客每每都感受到錢都令人難以忘懷的餐飲體驗。

而面對時代的變動,錢都近年來也持續推動品牌革新,翻新原有店面改裝成更符合年輕人風格的日系二代店,並積極計畫拓展店面,透過導入數位化工具,當輔助訓練大量儲備幹部與培訓人才時,能夠更加有效率。

NUEIP雲端人資包辦行政庶務,錢都店長安心放眼未來

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導入NUEIP讓店長們更有時間專注於達成公司營運績效。

錢都餐飲人資主任周芮昕表示,初期原本公司使用紙本打卡鐘,以全人工方式做薪資計算與審核。每個月月底,各店店長們都需要加班計算員工出缺勤與薪水,才能趕得及1號中午之前,讓物流車將紙卡載回總公司。接下來,總公司需加派人力逐張、逐行的人工登打進電腦,同時主管單位還會抽樣檢核正確性,前前後後繁複作業總需花上一週時間,而72間門店店長加上總公司登打與檢核的人力,更是可觀的成本。

「人工計薪誤差高、效率低,換算下來,NUEIP 幫我們幾乎節省了78%的時間與95%的人力成本,現在整個流程只需要兩個人、1.5 個工作天即可完成。不只效率高且基本上是零失誤,這些數值是我們在導入前完全沒意料到的。」周主任述說。錢都認為,店長們應該專注於門店的營運和管理,帶領門店達成公司經營目標,而不是加班執行繁瑣且無效率的行政作業。周主任認真地說道:「錢都餐飲導入NUEIP的人資系統,讓各店長有機會展現自身更有價值與影響力的一面,也間接帶動各店彼此的目標達成士氣,讓品牌更有價值。」

NUEIP療癒系出缺勤、排班與薪水管理,造福餐飲業者

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photo credit:人易科技/錢都
NUEIP的雲端人資系統排班介面清晰、操作簡易,且可計算計時人員的實際工作時數。

經營餐飲業的人都知道,餐飲業人員流動率高,加上計時人員眾多的情況下,要掌握員工的請假狀況只能經由店長回報,無法在第一時間知道。周主任說道:「以前各店排班是一件很痛苦的事情,幸好 NUEIP的排班功能對餐飲業非常友善。不僅可以依時數彈性安排工讀生的班表,不須建立上百個班別,還能自動檢核目前的人力配置是否妥當。搭配『實際工時統計』功能,可統計計時人員的實際工作時數,進而準確計算假期、加班時數與薪資,若人員有任何出勤狀況,總公司都能即時知曉或因應。」。

因為適切的系統功能,讓錢都餐飲在企業管理上能夠無所顧慮,周主任表示,雖然前期數位轉型時,要教育店長們使用電腦、熟悉功能,會經過約一個季度的轉換陣痛期。但現在不僅省去紙本操作、不用為了行政事務加班、各店人員可以輕鬆使用LINE進行上下班打卡或請假,店長們紛紛覺得這個轉換期很值得。對總公司來說,更降低了門市人員的控管風險,讓整個企業在力拼品牌規模時,更加順利地往前邁進。

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錢都藉由手機APP打造會員生態圈、力拼餐飲品牌規模。

雖然疫情肆虐全台業者,但錢都餐飲把握契機逆勢成長,開始發展電商通路,推出品牌麻辣鴨血豆腐、特色水餃、嚴選海鮮食材等;實體店方面,藉由手機會員 APP 打造超級會員經濟。錢都餐飲旗下品牌目前正積極討論拓點計畫,以優渥的薪資獎金招募優秀的儲備幹部,而在例行的行政事務上,則由 NUEIP 協助支援,讓門市與總部的聯繫更加緊密與即時,企業內部管理更加順暢有效率。


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