政府打炒房,「囤房稅」為何卡關?推與不推QA一次看

政府打炒房,「囤房稅」為何卡關?推與不推QA一次看
Photo Credit: 中央社

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決定房屋稅負輕重與否的,除了中央負責訂定的稅率,還有地方政府負責評定的「稅基」。

行政院從去年12月起陸續公布「健全房地產市場方案」,持續透過實價登錄2.0、提高房屋貸款申請門檻、打擊預售屋紅單亂象等方式,盼能對「打炒房」發揮壹些功效,財政部也在近期推出「房地合一稅2.0」;不過對於民間多次提案連署要求修法針對空屋與囤房課重稅,以及3個在野黨分別提出《房屋稅條例》修法草案,財政部依然對囤房稅態度保留,主張暫緩、並提出多個窒礙難行之處。

囤房稅到底是什麼?它可以發揮什麼效用?現在卡關的地方又在哪裡?《關鍵評論網》整理幾個重點問題:

Q1. 什麼是囤房稅?怎麼計算的?

囤房稅又稱為《房屋稅徵收率自治條例》,屬於「住家」但非供自住的房屋,依照民眾持有戶數的不同,分級加重課稅。房產越多,稅負越重,故被稱為「囤房稅」。計算方式就是以持有的房屋現下擁有的價值,再以不同持有目的或數量,有不同課稅稅率,兩者相乘便可得出今年度該繳交的房屋稅。

房屋稅應納稅額=房屋現值(稅基)X 稅率

Q2. 台灣「囤房」的情況嚴重嗎?

內政部2020年5月的最新統計,持4戶以上房屋稅籍者僅有47萬間,佔4.52%。持有1戶佔800萬間75.67%、持有2戶者佔165萬間15.65%、持有3戶者佔44萬間4.17%。

不過民間團體指出,該資料未將「住宅」與「其他房屋類別」(如事務所、工廠)拆分,以及沒有區分住宅多人持分狀況產生重複計算,仍未能真實反映住宅持有集中狀況。應當將財政部「全國家戶總歸戶住宅持有資料」與內政部「低度使用(用電)住宅」資料進行勾稽,據此分析台灣有多少空餘屋。

Q3. 現在的囤房稅在全台各地施行狀況如何?

囤房稅是地方稅也就是說針對囤房稅率是多少,各地方政府可以依照財政部授權的法定稅率的範圍內,自己制定徵收率。目前非自住的房屋稅率為1.5%至3.6%,採差別和累進稅率兩種,照理說應該是囤愈多課愈重。不過僅有台北市、連江縣、宜蘭縣、桃園縣、新竹縣囤房稅高於1.5%。多數縣市包括新北市、台中市、台南市與高雄市,持有3戶後,無論還要多囤幾戶,稅率都維持1.5%。也失去了囤房稅的主要意義。

依財政部公告,目前台北市、宜蘭縣課到最高3.6%;台北市是全台房價最高的地方,全國持有戶數在2戶以下,每戶課徵2.4%;3戶以上則課最高稅率3.6%。另外建商待銷售的房屋也算在內被課以重稅引發爭議。

Q4. 財政部說重點是「稅基」是什麼意思?

決定房屋稅負輕重與否的,除了中央負責訂定的稅率,還有地方政府負責評定的「稅基」。在這裡「房屋稅基」指的是公告房屋現值,是「房屋構造標準單價」(造價)、折舊率、街路等級調整率(路段率,由官方認定該路段繁不繁榮)與面積相乘得出;不過房屋評定價格仰賴行政機制,而台灣各地房價都逐年上漲,但是很多地方卻完全沒有調整公告房屋現值和土地價格,和實際的市場成交價有著巨大落差。

財政部近期在網站上公布各地方政府最近一次房屋現值調整情形,其中彰化縣、金門縣將近40年從未調整稅基。而台北市在2014年是同時將稅基調漲2.6倍、稅率調漲3.6倍,囤房率一度有效下降;因為依照囤房稅的計算方式是「房屋現值X課稅稅率」來看,即使稅率調高,但地方稅基不動甚至下調,調高稅率也沒效果,要增加房地產持有成本,稅基稅率要同時考量。財政部就認為台北當時的政策成果是因為稅基稅率同時調漲。

Q5. 除了稅基,財政部認為徵收囤房稅還有哪些問題?

找出每位市民有多少「非自住房屋」,將讓地方政府的稽徵成本增加。房屋稅為按月視使用情形計徵,稽徵機關每月都要逐屋核定1次,再根據房屋持有人,進行縣市或全國歸戶。民眾持有的非自住房屋情形,隨著房屋買賣,每月情形可能都不同,將產生龐大稽徵成本,甚至衍生稅該由哪個縣市徵收的問題。

在立法院所舉辦的囤房稅公聽會上,就有1位桃園市政府的處理稅務的公務員表示,辦公室裡負責房屋稅的同事離職率非常高,因為每個月都要處理稽徵的稅務工作太過繁重,不是現有人力可以負擔的。不過對此台北市議員邱威傑曾經提出,應該是要透過歸戶資料,先推定空屋、再讓屋主「自己主張不是空屋」,例如出示居住或出租證明、或表示其旅居國外或住院等,這樣就可以大幅減少行政成本。

財政部對於什麼叫「囤房」的定義也還沒能給出明確答案,財政部認為,不是所有非自住房屋的使用都是為了「囤房」,如以 BOT 辦理的大學宿舍,或因繼承僅持有部分房產,這些都並不該成為政策打擊的囤房對象,恐怕會「傷及無辜」。

Q6. 為什麼政府說再提高囤房稅會轉嫁租金?韓國的例子是什麼?

自2018年實施囤房稅以來,首爾房價3年內仍飆漲5成,均價突破80萬美元(2200萬台幣)創歷史新高,直逼深圳的房價,比台灣高出600萬。同時首爾租金漲2成,讓文在寅總統的民調掉入谷底。財政部以此為暫緩囤房稅的理由之一。

不過主張推動囤房稅的倡議者指出,南韓在徵收囤房稅後房價反而上漲的原因是因南韓人口與經濟活動集中於大首爾地區,住宅供不應求,加以南韓特有的租屋制度易助長房東囤屋現象。租稅轉嫁取決於交易雙方強/弱勢,韓國由於住宅供不應求,其租稅提升即易後轉(Back Shifting)給房客與下一個買家,削減其政策效果;但台灣處於人口逐步減少,空屋卻過多的狀態,房產需求結構與韓國不同。

台灣租屋市場的問題是多數房東不願意報稅,租屋完全是「檯面下」的黑市行為,如果可以做好相關配套,租金不會因此上漲。

Q7. 財政部推出「房地合一稅」了,為什麼還要囤房稅?

目前政府推出許多打炒房的相關政策,例如從去年12月開始,從銀行端強化房屋貸款的申請限制,讓房貸條件難度增加,取得購屋資金的門檻提高。而房地合一稅率調整則是主要是針對「房屋短期交易」,讓靠著買賣房子的人「短時間脫手」的成本增加。

倡議囤房稅的人則認為,除了處理短期交易之外,也應該要針對「買了房子不買賣也不住」,在那裡等房價上漲的人下手,避免房子集中在少數人手上,透過「囤房稅」可以提高房屋持有成本,迫使這些人將房子釋出或是出租。

Q8. 倡議囤房稅的人提出什麼建議?

包括OURS專業都市改革組織、巢運、時代力量等在野黨,都認為囤房稅雖然並非「打炒房、居住正義唯一解」,但是不可或缺的必要手段之一。而且政府應先從掌握資訊開始,釐清台灣囤房、空屋的情況到底有多嚴重,現在政府光是連全台有多少非自住的空屋都難以計算清楚,囤房稅也研議多年依然未能推動,是行政怠惰。

綜觀各政黨包括國民黨、時代力量、民眾黨均對囤房稅提出的版本(國民黨版本的囤房稅最高為5%、民眾黨為4.8%,時代力量為6%),其他相關配套包括出租時稅率減半,但房東需要登記、納管,期望改善租屋黑市;增加空店稅,期望增加店面供給;針對建商適用囤房稅,給予緩衝期1年鼓勵釋放空屋、餘屋進入市場;房屋標準價格評定(房屋稅稅基)公佈時間由每3年1次降為每2年1次等。

不過內政部長花敬群認為,現在不管幾個政黨或民間的版本,都不夠完整清楚。對此也讓許多倡議者十分不滿,認為政府逃避囤房稅議題不提出自己的版本,只會針對民間團體提出的建議不斷「打槍」,是不負責任的做法;應該重新檢討如何建立一個與市場實價差距不遠的稅基、並讓稅基、稅率都合理化,才有辦法達成囤房稅「增加持有成本」的成效。

Q9. 如果不推囤房稅,那「空屋稅」可行性如何?

空屋稅是指將空著的房子、低利用度的房子額外加稅,但台灣目前沒有空屋稅的相關法源,僅為台北市在房屋稅稅率表,有個明定針對建商(起造人)及一般民眾的空置房屋稅率叫「空置房屋稅」。

民進黨立委江永昌就主張,空屋稅不僅「認屋不認人」、免去全國歸戶的行政成本,還能限定房產供需失衡的地方開徵、因地制宜,更能促使房東把出租事實申報、讓租屋黑市透明化。財政部應該正視他提出的方案,不再拖延推諉。

不過財政部過去曾表示,必須釐清空置原因才是關鍵問題,例如就學、就業、就醫、依親、出國等原因而無人居住之房屋,偏鄉生活機能差、老舊不堪使用之房屋,其出售及出租均缺乏市場需求,如果對其加重課徵空屋稅恐殃及無辜。

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核稿編輯:翁世航


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