「社宅包租代管」戶數創新高,《住宅法》修正擴大房東減免、契約不會被查稅

「社宅包租代管」戶數創新高,《住宅法》修正擴大房東減免、契約不會被查稅
Photo Credit: 中央社

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而社宅爭議才甫平息。內政部昨(8)日公布「社會住宅包租代管」喜訊,顯示政策效果逐漸加溫,3月突破千戶,創單月新高,政策效果是否能為高居不下的租賃市場注入活水?

社會住宅為調整台灣租賃市場健全,無論中央或地方皆以社會住宅作為主要政策。日前台北市社宅進度延宕,受執政黨議員猛烈批評,而台北市長柯文哲反擊,認為中央的社宅沒蓋出來,信口開河。

在台灣社宅歷經「高租金」、「工程延宕」以及「包租代管失敗」等爭議,內政部昨(8)日公布「社會住宅包租代管」喜訊,顯示政策效果逐漸加溫,3月突破千戶,創單月新高,政策擘劃以來每月新戶穩定增加,累計今年共媒合1萬6172戶。為鼓勵房東參與社宅包租代管,行政院當日亦通過《住宅法》修正案,使參與房東租金「所得稅額」上限,由每月每屋10000元提至15000元,而修法也表明,社宅包租代管的租賃契約資料,不會被用來查稅。

蔡英文總統將社宅視為重要政見,預計8年推動20萬戶,其中12萬戶直接興建,8萬戶則是「包租代管」,由於社宅興建進度延宕,才由「包租代管」補其不足。也礙於租賃業剛起步,房東對於參與包租代管也有疑慮,擔心被追稅,因此推動速度較緩慢,但截至今年3月底止,僅媒合約1.6萬戶。

房東減免擴大 盼為「社會住宅」注入活水

內政部政務次長花敬群撰文,政府推動包租代管主要有三大目標,分別是「擴大租屋存量供給」、「引導租賃業者健全發展」以及「使房租與租客分別受惠」。其中,政府作為監督角色,輔導租賃業者就消防、瓦斯以及逃生口等做好規劃。

其實,「包租代管」分為兩種,一是「公益」性質,房東將房子委託政府單位,作為社宅出租。以台北市來說,由主責單位都發局,轉租給弱勢族群,地價稅實質稅率則能降低至0.6%,這次減免後地價稅率約1.44%左右。

另一則是透過「包租代管公司」,由專業者執行租賃業務,以台北市來說是,崔媽媽基金會、兆基物業等。日前《聯合報》報導,柯文哲要讓租金枱面化,現在台灣的租屋市場檯面化,屬於此類。針對此項包租代管,中央授權地方政府配合政策,房東可稅率減免地價稅、房屋稅,台北市政府現正研擬草案,未來配合「包租代管」房東可減免地價稅、房屋稅40%,金額上限不得超過1萬元。

社會住宅推動聯盟:《住宅法》通過應一併納入其它重要議題

社會住宅推動聯盟表示,《住宅法》自2011年立法至今,經歷數年運作,政策內容亟需修正補缺,大致為四項建議,分別為:社宅租金計算應全國一制、社宅房產稅租金過高、社宅弱勢比例當提升以及基本居住調查未落實。

ㄧ、社宅租金計算應全國一制

目前租金計價,各縣市各有不同,產生「一國多制」現象,柯文哲曾對此表達意見。下一階段社宅興建主力為國家住都中心,如未制定全一致租金定價(公式),將形成多頭馬車的情況。除各縣市租金不一外,也未照顧所得較低的弱勢,形成將「看得到、租不起」的窘境。

二、社會住宅房產稅負造成租金過高

現行制度下社宅僅授權地方政府可將前10年房產稅賦減免,就興辦財務評估言,勢必會將其後數十年之稅賦列入成本,從而連帶墊高租金定價,造成民眾難以負擔。如近期明倫社宅租金過高爭議,便來自房屋稅與地價稅佔興辦社宅總成本過高。

同時,目前社宅房產稅賦減免乃授權各地方政府自決,亦造成一國多制混亂現象。考量未來社宅將由國家住都中心興辦為主,將出現「中央興辦、地方收稅」不合理現象。

三、社宅弱勢比例當提升

《住宅法》立法初,社宅僅有10%保障予弱勢居住,至第一次修法,才隨著社會共識,提升至30%保障比例。隨興辦持續完善,標籤化與鄰避效應逐漸降低,弱勢保障比例應評估提升。

四、基本居住調查未落實

《住宅法》第40條雖明定應清查對不符基本居住水準家戶,並輔導改善計畫,迄今卻未落實。住盟認為關鍵在於中央將清查責任推卸地方,未對調查對象及方式做規範,更無考慮地方政府是否具執行量能。

隨著國際熱錢推升股市,台灣出現「三飆」的現象,也就是股價、房價以及匯率都在狂飆。特別在於「不動產」與「租賃市場」的抬升成為近年來國人矚目的焦點,而「包租代管」為了補足社宅興建緩慢的缺憾,試圖以「降低稅率」等方式,鼓勵房東拋出空房參與市場,而政府在推動住宅政策時應思考納入其它重要議題,才能使我國租房市場結構日趨完善,不流於形式空話。

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核稿編輯:翁世航