「房地合一2.0」「實價登錄2.0」7月上路,消費者有機會撿一波便宜嗎?

「房地合一2.0」「實價登錄2.0」7月上路,消費者有機會撿一波便宜嗎?
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我們想讓你知道的是

市場機制上的評估,現況打房只會越打越貴,我們的國家根本沒有在針對房價根本問題在檢討,只是因應媒體與政治在做些意義不大的決策。

7月1日正式上路的「房地合一2.0」及「實價登錄2.0」,以下為重點總結內容:

  1. 自2016年持有之所有不動產皆納入課稅範圍
  2. 預售屋持有之買賣契約書的時間也認列在此
  3. 預售換約交易時間週期比照新制,但交屋後重新計算
  4. 持有兩年20%稅率延伸到五年
  5. 可扣抵房地合一稅費用率,由房地總價的5%縮減為3%,並另設上限金額為30萬元
  6. 修正土地漲價總數額減除規定,完全杜絕以此法來規避房地合一稅
  7. 預售屋推案前須先主動提供資料給主管機關備查,出售簽約30日內由建商申報實登資訊

後市影響:

  • 7月1日前預售持有投資者會大量拋售,量增價平
  • 7月1日前持有現屋滿足2年條件者會大量出脫,量增價平
  • 7月1日後預售持有,會以現金流交易換約方式規避此稅
  • 預售換約本就要針對價差課所得稅,併入房地合一後就不需再繳此稅
  • 7月1日後持有五年內或屋齡供給量會急速萎縮,量減價漲
  • 新制上路後可合法扣抵房地合一稅的方式被壓縮及限制提高,賣方沒有太多緩衝與平衡的空間,將會使持有五年內或屋齡等物件極度稀少
  • 自此之後全省預售建案將全面走向不二價制度,不會再有議價空間
  • 市場買方將有機會在近期有較多的購屋建案選擇權,但價錢因此下降的可能性非常低
  • 新建案完全不會因此有價錢下修的空間,機會是0,但反之將會刺激更高的房價行情。一來是此政策會限制整體供給量造成買房難度增加,屋主賣方等高價惜售比例變多。二來其實近年來的新屋(案)供需量還是嚴重的失衡,加上全球熱錢經濟效益循環跟通貨膨脹,這樣的需求沒有減緩的趨勢,反而供給端卻被干涉縮減,價錢必漲。

後市影響細節解讀

7月1日前預售持有投資者會大量拋售,量增價平

因現行信用管制措施,個人持有第三屋現貸成數,將大幅度降低投資房產的槓桿運作彈性。加上趨勢與媒體上的著墨與恐慌,原本非自用需求的買方都有很高度的購屋動機,都沒有打算要交屋甚至是無法貸款,所以這些族群的目標都在短期換約交易上。

於此在正式上路之前,這樣的轉售客群會清掉手上的庫存量來做避險。至於售價上預估應該不會受到明顯波動,畢竟市場上的剛需量與待買屋自住量依然存在,且也會有其他更有實力的投資方會吃下這類型的標的。

換約市場的行情還是受到周邊未推的更高價新案,在支撐原持有者的獲利空間,悲觀事實發生率並不高。

7月1日前持有現屋滿足兩年條件者會大量出脫,量增價平

已滿足舊制持有兩年20%稅率的屋主賣方,會把握出售黃金期來佈局新的資產金流,所以在上路前將這樣的標的賣掉就會比較划算。當然如果持有量較多的人,也會選擇在這段期間來做防守考量,但充其量這樣的狀況只是讓買方有比較多的建案選擇性罷了,真要影響到房價在市場趨勢,看來相當困難。

7月1日後預售持有,會以現金流交易換約方式規避此稅

現行就已經有許多預售換約交易賣方,會採用這種方式來規避價差併入綜合所得稅,當然即使要將此納入新制房地合一稅,只要買方跟仲介都可以配合的話,政府也無法從此查得確實金流是如何,畢竟在這種交易制度下人人都會想辦法來減少成本支出,上有政策下有對策是很正常的市場結論。

預售換約本就要針對價差課所得稅,併入房地合一後就不需再繳此稅

有賺錢就要繳稅,這是天經地義的事。到現在還是有許多人以為換約價差不用繳稅。其實早在10年前國稅局就有針對這樣的買賣在追稅,所以現在要納入新制課稅,只是名義上的轉變而已,根本不需要因此而特別焦慮慌恐。

要真如媒體所下的標題會產生逃命潮或崩盤,那是不可能的。畢竟預售合約都有明文倘若買方要與建商解約,也不過只是損失房地總價的15%為上限,如此又會有哪個笨蛋,願意虧損超過這個比例來拋售呢?

更何況近年來這些曾經有買到預售建案的人,價差增值甚至已超過30%的總價,要說會造成巨大的市場衝擊,理論上是不會發生的。

7月1日後持有五年內或屋齡供給量會急速萎縮,量減價漲

上路後如果沒有滿足舊制條件的人,會因此把持有年限增加,這就會造成市場上持有五年內,或屋齡不滿五年的新古屋物件大幅度縮減。

所以買方爾後購屋目標如果是不要太老的房子,在這週期階段內的標的供給量,會有非常嚴重且快速的萎縮。仲介方開發難度增加,貨源不足,於此消費者會把目標轉移到五年以上的房子,或等待時間不用太久的預售換約建案,在供需法則之下,行情會有很高的機會上漲。

新制上路後,可合法扣抵房地合一稅的方式被壓縮及限制提高

舊制期無論是否滿足最低課稅條件,許多人都會利用這5%的扣抵額來大幅度降低稅金的成本,這減除掉的總價空間,甚至會讓不少高稅率持有期間的物件願意犧牲一點來出售。

再來另外一個方式雖然鮮少人知情,但卻可能以此來扣除掉絕大部分的房地合一稅,就是利用土地漲價總數額來申報減除。但這也被特別抓出來列舉取消掉了,代表政府此次要徹底打擊掉利用這條法律可能得惠或僥倖心態的族群,來貫徹修法後的執行率。所以越嚴格,就越限制住在高稅率額物件的供給量。

預售建案將走向不二價,不會再有議價空間

許多人會問道,為何實登2.0預售屋全面揭露成交價錢時,會讓賣方都以不二價的方式來銷售?

政策要求,開案前要主動提供資料備查,就是要預先知道建案與價錢資訊,簽訂買賣契約30日內要登錄,這個限定的時間非常短暫,讓現場沒有太多的操作彈性空間。所以當你要來議價的時候,直接上網就可一覽無遺所有成交戶別的價格。

既然如此,談價錢又有什麼意義呢?乾脆全面不二價,機制還比較單純快速,也可降低售後發生問題的比例。且這樣的透明,連隔壁建案賣了幾成銷況如何,所有人都可以看得一清二楚,再也沒有商業機密可言,政府要查緝的時候也有了許多依據。

此法對賣方相當不利,相對也增加了不少銷售困難度,沒有了締結與議價的過程,等同削去了能夠刺激成交率的方式。未來建商要調整價錢,也成了一種公開宣告,哪些戶別有多少戶買了多少、漲價空間等全都沒有祕密。

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Photo Credit: 中央社

買方有機會在近期有較多的購屋建案選擇權,但價錢因此下降的可能性非常低

在上路前,會有不少市場的即時反應,最備受關注的應該就是賣方或投資客們,是否因此產生巨大的拋售量。合理化的預估這個答案是肯定的,畢竟並非所有置產者的籌碼與資金實力,都足以面對時間成本的承擔。

在這種種打房政策來得又快又急的狀態下,將手上持有的房子轉為保守型的資產配置,是很正常的結果。所以剛需與自住買方,應該在近幾個月內可以看到不少原本你想買,卻買不到的建案標的出現。

客觀建議,你因此會得到再次是否要下手進場的選擇,但千萬不要抱以房市會立即轉為買方說得算,因為價錢並不會下行,等待只會讓你在幾個月後受到更大的傷害。於此最好的決定,就是看到有喜歡的房子就趕快買下去吧。


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