「現在不買未來一定後悔」、「房地產只會漲不會跌」,這種言論有道理嗎?

「現在不買未來一定後悔」、「房地產只會漲不會跌」,這種言論有道理嗎?
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我們想讓你知道的是

投資就是投資未來,未來就是有不確定性,頂多就是偏向哪個方向的機率比較大。能夠鐵口直斷,還一定正確,當業者跟名嘴太可惜了,應該奉為國師,接受香火供奉才對。而且現在已經是世界首富。

文:章定煊

最近看了一些鼓吹房地產「現在不買未來一定後悔」、「房地產只會漲不會跌」的言論,然後鼓吹民眾現在危機入市。其實我對於這種言論一向蠻感冒的,就像有人鐵口直斷台灣房地產一定跌,我也不太贊同。

投資就是投資未來,未來就是有不確定性,頂多就是偏向哪個方向的機率比較大。能夠鐵口直斷,還一定正確,當業者跟名嘴太可惜了,應該奉為國師,接受香火供奉才對。而且現在已經是世界首富。

「現在不買未來一定後悔」、「房地產只會漲不會跌」的最重要的根據是什麼?其實隱藏在背後的立論,是從過去經驗來看,過去沒買房地產的現在都後悔了。這樣的立論本質上根本就是脆弱到不堪一擊。

我們看個很簡單的例子,過去沒買台積電現在都後悔,甚至有些台積電裡面的工程師在200、300左右賣掉的,現在都後悔的要死,那是不是表示現在台積電680不買,未來一定會後悔?

我不知道未來是否後悔,但現在心情一定焦慮。沒人敢說680台積電現在不買未來一定後悔,因為台積電的競爭優勢,是否可以繼續維持下去,甚至更上層樓,長期來看是不確定的。同理,房地產長期以來建立在扭曲經濟制度下的投資優勢,長期來看也是不確定的。

我手上還有一張XX電,是屬於過去任何時點買了現在都會後悔。本質上那一是一家經營團隊還不錯的公司,當初我還是攔腰斬的時候危機入市,現在還是住在套房(按:指價錢被套住),只是從大套房變成小套房。即使是這樣一家過去任何時點買現在都會後悔的公司,因為產品供需問題,股價大漲,漲幅還超過台積電,所以我的套房變小了。去年買的,現在應該都很開心。

這是反面的教材,即使是過去任何時點買了現在都會後悔的股票,還是有可能讓你大賺。只是不是我。

有一篇很古早的學術論文,算是我讀的第一篇統計實證論文,把一個模型取名Naïve Model,當初連這個模型的發音都不會。後來有人把它翻譯為「天真模型」。

天真模型?天真在哪裡?數學式看了老半天,也看不出來天真在哪裡。老師也懶得跟我解釋天真在哪裡。它的模型式就是把過去的報酬率,當作未來的預期報酬率。現在知道它天真的在哪裡,把過去的表現當作未來預期,當然很天真。基於過去台灣房地產沒買現在一定會後悔,就鼓吹現在不買以後一定會後悔,也是很天真。

當然傻人有傻福,天公疼憨人,天真也許還是會賺大錢,但只是也許而已。既然現在不買未來一定會後悔,現在投資客幹嘛要跑,建商幹嘛要推案來賣,都囤起來就好,一邊認為房地產只漲不跌,一邊又在推案賣房子,這些業者真是佛心來著。有些業者的說法是現在推案賣房子,好發薪水養員工,為員工犧牲這麼大,果真佛心。

為什麼這種「拿過去經驗當作未來預期」的說法還能廣為流傳,還能吸引消費者購買?這是很簡單的消費者行為理論,只要念過行銷學概論的都知道,就是知覺價值(perceived value)的問題。因為過去房地產買了都賺的經驗,提高了消費者有利的感知,讓房地產的對於消費者的主觀價值提高,進而願意付出更高的代價購買。

房地產對我來說是很優質的資產,能有固定收益,有一定的保值性,就像台積電一樣。但是現在的房價我願不願意購買?就像問我680的台積電我願不願意買。有閒錢買些零股我願意,拿所有積蓄,甚至融資下去買,我自認八字很薄,我玩不起。

房地產也一樣。我願意退休後花個100多萬在恆春買個小套房,一來我買得起,二來每天看山看海,即使比起住青年旅社的,都還划算很多。要是老天保佑,陸客捲土重來,高鐵或二高直通墾丁,我就大發了。

至於要我拿所有的財產當頭款,再加上一半以上的收入付貸款,同時用掉所有退休金,在雙北買間小房子……我是聰明人,天公從來不疼我,我不幹。

本文經章定煊授權轉載,原文刊載於此

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航


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