留意「大公或小公」，讓你花錢買的車位不會變成一場空

文：林明忠律師

林律師，我明明花錢買了車位，也有大樓發的車位使用證，結果新來的住戶說，他才是車位所有權人，去法院告我佔用車位，法官還判我輸，這還有天理嗎？

上次我們介紹了車位被管委會任意以區分所有權人會議決議，剝奪使用權時，法律上可知對抗的案例與解法。現在要介紹的案例，也是令人觸目驚心阿。如果有買車位或是打算透過投資車位來收取租金的朋友，一定要注意這些問題。

B先生車位一場空的故事

案例：B先生是甲大樓的住戶也是甲大樓區分所有權人，但沒有車位，於是B長期租賃鄰居C的地下室1號平面車位。某日鄰居C表示最近股票大賠，想賣車位周轉，於是詢問B有沒有要買C的車位，願意單賣車位給B。B想說車位是必需品，於是就向C買了車位，C並交付甲大樓地下室停車場1號《車位使用權利證明書》給B，作為B擁有車位的證明。

結果，過了好幾年B使用車位都沒什麼問題，但某日B聽聞C的甲大樓房產遭到法拍，C搬走、拍定人D入住。B本來不以為意，想說只是來了新鄰居，沒想到某日竟然接到D的存證信函表示：

本人經法拍程序，拍定承受C之甲大樓不動產，其中包含1號車位，台端無權佔有1號車位，請求限3日內返還車位，否則將依法訴訟B返還車位。

B收到存證信函完全傻眼，但B認為自己有車位使用權利證明書，D只是在無理取鬧，沒想到D真的告上法院。更沒想到的是，法院判決D勝訴，B應該要返還車位給D，為什麼會這樣呢？

會發生上面案例問題的車位，大多都是：

1. 車位「沒有」獨立所有權狀。
2. 所有權狀的【其他登記事項欄】「沒有」車位編號或狀態註記的車位。

其實，上述兩種車位，在台灣社會並不罕見。

Photo Credit: Shutterstock / 達志影像

買賣車位的三個安全檢查清單

所以如果你想買或是你現在持有的車位是屬於上述兩種無獨立產權的車位，那你在車位買賣時，就一定要注意下列狀況：

1. 注意出賣人賣給你的車位權利，到底是什麼？從上面的案例，C說要賣車位給B，那B就要去確認，大樓有車位的住戶，當初在是不是用所謂大樓「大公、小公」的持分登記來做擁有車位所有權的證明，還是只要有大樓《車位使用權利證明書》就可以？

2. 如果車位跟「大公或小公」的持分無關，那B一定要仔細看大樓規約，確定大樓對於車位的「分管契約」（車位使用辦法）是否有特別的條件要求，或是有註明《車位使用權利證明書》應經大樓管委會變更登記使用人，才會發生效力等條件，如果有該等條件，建議還是按條件履行較穩妥。

3. 如果車位跟「大公或小公」的持分有關，那除了把上述2的部分看清楚外，另外B就必須要求C將表彰車位權利的「大公或小公」的持分一起移轉給B，不能只有交付大樓《車位使用權利證明書》就可以，否則這個車位使用權可能沒有有效移轉喔。

大公或小公持分移轉的陷阱

如果是「大公或小公」的持分移轉，一定要注意下列規定：

• 公寓大廈管理條例第4條第2項：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」
• 土地登記規則第94條：「區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。」

上面規定白話文的意思就是，這個C擁有的不動產「大公或小公」的持分（車位）不能「單獨移轉」給B，變成C的房子要整個賣給B才能達到移轉車位的目的。（哇，買車位，居然要連房子一起買）。

這當然很不合台灣民情，因此我們的內政部用函釋開了一個後門，如果車位買受人同樣是大樓區分所有權人，那這樣的持分移轉是可以的。（內政部83年8月2日台內地字第8309551號函、79年7月16日台內地 字第819823號函），另外在最高法院91年度台上字第242號判決中有一段話：

按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在。

最高法院上面的判決，似乎也是承認在區分所有權人間，是可以只單獨出賣「大公或小公」持分表彰的車位的，而不用把整個房子併同移轉。因此，C可以把表彰車位權利的「大公或小公」持分移轉給B，不必連專有部分（房子）一起移轉。

但如果B不是甲大樓的區分所有權人，C這樣的移轉就會違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，地政機關是不會讓你登記的，而且這樣子的車位移轉效力，很可能會無效喔。

Photo Credit: ProjectManhattan CC0 1.0

結論：為什麼B的車位一場空？

B雖然取得了《車位使用權利證明書》，但是B先生沒有按照上面所述的安全清單檢查自己的權利類型，其實甲大樓的停車位，是用所謂「大公或小公」持分去表彰停車位所有權的類型。

所以，雖然B、C之間有車位買賣契約，且B也有使用權利證明書，但真正取得車位的所有權表彰的「大公或小公」持分的人，就是透過法拍程序取得C不動產建物的D。因此，車位權人就是D。

至於B呢？ 他只能另外去跟C主張不完全給付的違約責任，還是要乖乖的還車位給D。

林律師說：

因為台灣車位的法律定性不只一種，關於車位權利的約定或分管契約也是眾說紛紜，所以車位相關訴訟其實並不容易自己進行，容易因為對法規的誤解或是錯判，而導致喪失寶貴權利的結果。所以如果有相關買賣問題，除非車位對你來說是可有可無，否則無論是交易還是訴訟時，建議還是花點錢諮詢專業不動產律師比較好喔。

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• 防建商總坪數灌水，內政部拚修法「停車場、車道不可計入樓上公設」

本文經《方格子》授權轉載，原文發表於此

責任編輯：彭振宣
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