台澳年輕人共同面臨的「成家」危機：中國投資客炒房

文：姜茉安（Marie-alice Mclean-dreyfus）
編輯：蔡榮峰

澳洲和台灣年輕人的期望、夢想以及心願不盡相同，但有個要面對的問題居然是一樣的。

什麼樣的問題給了澳洲和台灣年輕人一樣的答案呢？就是他們買房子的機會。問任何澳洲或台灣Y世代的人他們認為接下來能否買房子，他們都會回答說，「買一棟房子是一個很遠的夢想。」買房子原本是我們兩國國民一定要實現的人生目標，在澳洲稱為「The Great Australian Dream」， 但台澳兩國面對來勢洶洶的房地產危機，這個夢想則越來越遙遠，只能夢不能想。

澳洲房地產的危機究竟是什麼？簡單的說，澳洲年輕人就是買不起房子。

在大城市像雪梨、墨爾本等，房價愈來愈高，特別是在市區近郊（inner city）。這個地區離市區（也就說大部分的工作）很近，設施也很豐富，生活又方便，也因此這種地段的需求特別高。不過就算如此，澳洲的房價仍然高得太不合理，也難怪有一些經濟專家說澳洲（尤其雪梨）目前房地產泡沫越吹越大、房價年年有增無減。譬如，光是2011年，一年當中雪梨房子的平均房價居然就一口氣增加了31.9％。澳洲整體房價同年的增加率不過才18.9％。

那為什麼澳洲大城市的房價那麼的高，是不是還有其他因素呢？

最重要的原因，是因為澳洲法律促成了投資者、地主炒地皮的行為。精確來說，是澳洲的稅制協助了房地產投資者炒房。第一，「買房子」在澳洲是一種合法免稅的投資方式。第二，連投資性買房地產也能享受稅收優惠待遇，例如稅收減免。

在澳洲稅制下，活用一個叫Negative Gearing的系統，投資者就能享受稅務優惠；這個制度讓投資者繳交的所得稅，能事先扣除投資房地產的所有費用（包括利息支出）。換言之，雖然對有能力買房的個人來說是一種節稅方式，卻變相使得房價增加，使房屋首購族的購屋門檻越變越高，不得其門而入。

更糟糕的，不只澳洲本國投資者，連國外投資者加入炒地皮的行列。由於澳洲經濟成長強勁、國內政治穩定，以及在國際房地產市場獲利可靠的歷史紀錄，很多國外投資者也選擇將資金投資到澳洲房地產市場。

現在澳洲第一名境外投資者來源國是中國。2013年他們對澳洲房地產投入了澳幣59億元，比起上個年度就增加了40％。基於中國國內經濟和房地產市場出現成長減緩的現象，使得澳洲相對上變成一個很吸引人投資去處。於是，越來越多國外投資者不斷湧入澳洲房市，這種惡性循環進一步使澳洲房地產供不應求，最後阻礙了澳洲年輕人買房子的機會。

（相關報導：雪梨、墨爾本房價飆升 澳洲祭3年徒刑防中國富豪炒房）

Photo Credit: Reuters/達志影像

相同的狀況台灣應該也不陌生，尤其是台北市也面對類似的房地產危機。 2008年到2014年初，台北的房價足足增加了快一倍，居然達到了91.6％。再者，台灣房價與收入的比率位居世界前茅，達到了1:15。換言之，為了買一棟房子要不吃不喝存15年的收入才有可能實現（澳洲的狀況也好不到哪裡去，住房支出高佔家庭支出三成，世界排名第三。）這也難怪，跟澳洲年輕人一樣，台灣年輕人永遠在租房子，因為想要擁有自己的家，可能要先學會不吃不喝怎麼活下去了。

台灣房價為甚麼這麼貴？就像澳洲，台灣稅制的情況也鼓勵投資者買房子。

為因應2008年金融危機，台灣中央銀行降低借貸成本，結果造成存款率和債券率降低、投資者轉投資到房地產，這個彷彿賺錢的投資方法又繼續推高房價。與此同時，台灣還擁有便利房地產資金周轉的抵押貸款利率。 2010年最低達到1.62％。雖然2013年一度漲回2.1％，如此之低的貸款利率連帶使得房價不漲都難，畢竟有錢誰不賺呢？

然而不僅如此，外國投資客也進入台灣的房地產市場。

隨著2002年開放中國人民在台買房，中國投資者這幾年來開始在台灣大肆購買房地產。雖然表面上一年中國投資者只能買400棟房子，但實際上卻有更多房子賣給中國投資客。

一些控制國外投資客投買房的政策即便實施，但還是有許多法律漏洞能讓投資者炒地皮，例如像內政部的「543條款」雖然規定中國投資客「每人僅限取得1戶供住宅用不動產，並訂有取得不動產登記完畢後滿3年始得移轉、每年在台總停留期間不得超過4個月、購屋貸款額度不得超過5成」，不過內行人就知道能繞過去的方法也不少。台灣房價有增無減，絡繹不絕的外國投資客絕對脫不了關係。

怎麼解決或至少緩和我們兩國房地產的危機呢？

兩國政府應該實行更嚴格的政策來抑制境外的投資客炒房。雖然「543條款」不夠完備，但起碼是個門檻，貿然取消反而會使政策導向更錯誤的方向。澳洲最近就開始針對這種狀況採取行動，澳洲政府宣布國外的投資者在澳洲買房得付較高的財產稅，目的就是為了增加外國人投資澳洲房地產的難度。

除非兩國政府能夠實施有意義的政策、採取有效措施因應，保證下一代的經濟和社會發展不會比前一代糟，否則我們年輕人就永遠無法享受父母那一輩所享受過的經濟穩定。房地產政策，就是政府應該先著手改善的基本項目。

責任編輯：翁世航
核稿編輯：楊士範