如果房客染疫死亡,會讓房東的房子變成「凶宅」嗎?

如果房客染疫死亡,會讓房東的房子變成「凶宅」嗎?
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我們想讓你知道的是

即使屋內有人染疫病死不算是「凶宅」瑕疵,但如果從避免未來紛爭、比較周全的角度,若屋內有人曾病死的資訊,建議還是誠實告知比較好喔。

文:林明忠律師

請問林律師,現在疫情那麼嚴重,我出租房子,如果房客染疫死亡,會讓我的房子變成凶宅嗎?

最近台灣的新冠疫情大爆發,雙北每天幾乎合計都有上百例確診案例,在雙北地區有數十間套房在出租的專業房東A先生,憂心忡忡的問我這個問題。

為什麼A先生那麼擔心呢?因為如果房子變成「凶宅」,房價一般就會馬上跳水,因為「凶宅」的價格一般會比普通物件低個好幾成(一般價格會低於同條件房屋的30%~50%),出租的行情,自然也不可能會好到哪裡去。

而且,如果是「凶宅」,出售房子時,賣方者就必須要負誠實告知義務,如果沒有誠實告知,被買方嗣後發現的話,買方是可能可以主張:

  • 減少價金或
  • 損害賠償或
  • 解除契約
  • 嚴重一點的,甚至可能被買方提告刑事詐欺罪

所以,到底什麼是凶宅呢?

有人說,凶宅就是有人死在房子裡阿!不過,這個說法其實是錯的喔。畢竟,如果有人死亡就算凶宅,依據台灣108年的死亡率,台灣平均每天會有480人過世,那應該太多房子會變成凶宅了。

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Photo Credit: 中央社

那,到底什麼是「凶宅」呢?目前《民法》或其他相關法律其實沒有具體「凶宅」的定義,不過比較正式的定義可以參考內政部頒佈的「不動產說明書應記載及不得記載事項」,目前不少法院將「凶宅」的意思限於這個定義:

本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。若有,應敘明。

重點來了,回到A先生的問題,如果是得到新冠肺炎病死是否為上面所說的「非自然死亡」呢?

目前法院判決大多認為,如果是「病死」或「自然死」的死亡,就不算是所謂「非自然死亡」,所以如果建物內曾有人因為得到新冠肺炎而死亡,這樣的狀況就不屬於所謂「凶宅」。如果買方事後得知此事,也不能夠主張這個房子會成為一般認知的凶宅,而要求要解約或減少價金喔。

那是不是代表,就算房子內有死過人,只要不是他殺或自殺,即使是因染疫而病死,賣方都沒有告知義務呢?

其實也不能這麼說喔。

雖然在屋內染疫死亡的狀況,不構成實務上常見的「凶宅」瑕疵,但在目前全台聞疫色變的狀況下,這樣狀況是否可能構成法院對瑕疵的一般定義?就會有所爭議

所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,始為物有瑕疵(最高法院82年度台上字第1158號判決要旨參照)

(註:白話來說:房子內若曾有人有染疫死亡,是否一般均會影響買方的購買意願,或大眾會因此認為這個房子會有跌價、住起來跟一般房子不同⋯⋯等狀況)

所以,「屋內曾有人染疫死亡」到底是否符合法律上「物之瑕疵」定義,而屬交易上重要資訊,故有需要告知的必要,就蠻見仁見智的,如果真的訴諸法院,這一定也是法官心證和雙方交鋒的重點。

因此,即使屋內有人染疫病死不算是「凶宅」瑕疵,但如果從避免未來紛爭、比較周全的角度,若屋內有人曾病死的資訊,建議還是誠實告知比較好喔。

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本文經《方格子》授權轉載,原文發表於此

責任編輯:彭振宣
核稿編輯:翁世航


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