希望房價「溫和停漲」、「軟著陸」,央行打房究竟「打」到哪些人?

希望房價「溫和停漲」、「軟著陸」,央行打房究竟「打」到哪些人?
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我們想讓你知道的是

政府的房市信用管制措施,雖然多數人暱稱是打房,其實是為了維護房市及經濟正常的成長,或許當下侵害了既得利益者的權利,但若不治本就會產生更嚴重的問題。

文:邱茂恒(理財規劃顧問)

針對房市的信用管制措施,央行總裁楊金龍於2020年12月7日臨時召開記者會,實施不動產貸款限制,針對四個項目做出設限,希望達成房價「溫和停漲」以及「軟著陸」的目的,也並不全然影響首購族跟換屋族,反倒出現較多限制的是建商、投資客這類不以住宅為剛性需求的族群。

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作者提供
「不動產抵押貸款業務規定」修正重點對照

我們先來看看實施貸款限制 :

  1. 法人第一戶購置住宅貸款,限貸六成,無寬限期;第二戶購置住宅貸款,限貸五成,無寬限期。
  2. 自然人第三戶以上購屋貸款,限貸六成,無寬限期;購置高價住宅貸款(豪宅貸款),維持限貸六成,無寬限期。
  3. 購地貸款,限貸6.5成,需檢附具體興建計畫,並保留1成動工款後始能撥貸。
  4. 餘屋貸款,限貸五成。

為什麼要打房?

「打房」是打壓房價的意思,房價如果好好的為什麼要打?主要有三個原因:

1. 維持供需

價格的媒合是由供給跟需求決定的,若是價格增長大於平均公司收益及個人收入時,供給會增加、需求會下降,造成越來越多人想賣,但真正有需求想買的人可能買不起;若買房後期待儘速賣屋的人增多,也可以視為這方面的警訊。

同時,如果價格與收入落差越大,就可能面臨到較為強烈的重整,以致直接重挫價格,對房市跟經濟有嚴重的影響。無論是直接貶值,或者是價格不變但購買力下降,一旦發生又是新的循環。

2. 避免風險集中

買房的模式會涉及到信用機制,畢竟多數人都會貸款買房。當需要貸款買房時,金融機構能夠放貸的錢,來自於人民的儲蓄與乘數效應,因此會將所有錢的運用產生了指向性,往某個方向去流動。

而錢的總量是有限的,正因為「錢」要和實質的生產與信用連結才有價值,這時若把風險集中,一窩蜂買房、一窩蜂貸款、快速地賣出、建商大量蓋房跟貸款,短期看起來獲利很高,甚至可以維持一段時間,甚至長達數年,就可能因為經濟及政策因素產生系統性風險。

3. 將房由「金融商品」轉變回「居住需求」

無論哪個國家主權,都不會希望因為短期的現象,而造成整體經濟的影響。

在現行的房市政策跟制度下,很容易產生一群「既得利益者」,或許短期並不會產生嚴重的影響,但若任由這種現象滋生下去,但仍應該要想辦法治本,以避免出現壓死駱駝的最後一根稻草。就像一個人不戴安全帽騎車,也不一定會出事,但若出事了,有沒有戴安全帽肯定差很多。

我們漸漸認識到金融產品與居住正義的重要性,這部分可以觀察房價的成長率與工作收入成長率是否一致,或者有無出現往特定方向持續脫鉤,以致房價的房價下跌、收入增加,或反過來的結果,才是維持供需、風險管理,呈良性成長的最大目標。

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規範了不動產貸款限制後,政府的預期效益是什麼?

1. 限制成數

在貸款成數上限制了天花板,有別於一般金融業在審核上的彈性權限(7成、8成等),直接硬性做出規定。

2. 無寬限期

避免投資客運用寬限期,在貸款買房初期壓力較小(因為只需繳利息),可以有充足的時間找尋下一個買家,甚至敢於快速再買入下一棟房。

3. 限制價格上限

高價住宅貸款以往稱為豪宅貸款,但在不斷炒高房價的狀態下,價格很高也不見得是豪宅,因此也以價格做出貸款上的限制。如台北市7000萬以上、新北市6000萬以上、其他地區4000萬以上。

4. 限制投資客

在非自住宅上產生限制,以避免太多人因為投資因素買房,所以有戶數限制。

5. 限制建築業者

購地貸款需要確實檢附興建計畫(表示真的要蓋),以及先保留1成動工款。真的要動工了才能撥貸,餘屋貸款限制對建商而言,餘屋是存貨,若在實際賣出前,可以用存貨去跟金融業融資,變成還沒有實際收益前就有金流,這更可能擴大建商的槓桿操作,所以給予限制。

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政策變更後,會影響個人計畫嗎?

政府的房市信用管制措施,雖然多數人暱稱是打房,其實是為了維護房市及經濟正常的成長,或許當下侵害了既得利益者的權利,但若不治本就會產生更嚴重的問題。

要真正解決台灣的房市問題,應該是控制房價增長,並想辦法提升實質的產出跟收入去維持平衡。除了政府透過規範來解決一部分的房貸限制,一般民眾自身也該將財務與收入打理得當,合理挑選適合自己的金融工具,才是機會實現我們想要的財務目標與居住正義最好的方式。

本文經安睿宏觀理財規劃顧問授權刊登,原文刊載於此

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航


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我們想讓你知道的是

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你可能不知道的是,當烏克蘭戰事成為網路熱搜的同時,歐洲大陸遙遠的另一端也存在一群面臨相同困境的人們。根據聯合國難民署的統計數據,截至2020年底全球共有8240萬人被迫流離失所,受俄烏戰爭影響產生的難民僅占全球難民總數的18%。這意味著全球戰火不只存在於烏克蘭與俄羅斯之間,當我們揭開數據,就會發現其中還包括敘利亞內戰、阿富汗戰爭,以及中東或非洲部分地區長久性的區域武裝衝突。而更令人不忍的是,在8240萬流離失所的難民中,兒童人數占比竟高達42%,這些本與戰火紛爭最不相干的族群,卻需要承受這一切悲劇性的後果,甚至改變了他或她的一生。

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隨著天災人禍不斷發生,從數年前的敘利亞、阿富汗,再到近期的烏克蘭,難民遷徙事件的發生愈發頻繁,甚至連進行多年難民紀錄的來賓張雍都想不到,短短十多年內竟會連續看到如此規模的難民潮。

走入真實現場:救援最前線的世界展望會事工

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根據世界展望會統計,敘利亞十年來戰爭的影響為例,已有超過6000名孩童喪生於戰火,也導致超過2百多萬名孩童無法上學或生活發生問題。

「在普遍國際的人道救援中,有一種描述是『戰爭已經逐漸敘利亞化』。」國際戰火衝突的時間拉長,不只剝奪以千萬計的孩子們在正常生活環境下溫飽、健康成長的權利,複雜的環境更讓兒童拐騙及販賣、女性保護問題隨之而來。

這些數字不只意味者數百萬家庭的不幸遭遇,更是戰爭對社會關係的撕裂創口;只有當我們直視數字時才會猛然驚覺,原來世界比想像的更加不平靜。特別來賓張雍也感慨道,這些數字正是驅使他走入現場的動機之一,他想要與人們面對面的互動,相處、攀談、接觸……藉此豐滿個體生命的輪廓,讓人真正為人,不再只是數據中的千百萬分之一。而就在奔走無數逃難前線,體會萬千生離死別後的某天清晨,他一如往常地在路上慢跑,突然瞥見有隻毛毛蟲正緩慢地在路上爬行,於是他停下來,小心翼翼地將其安置路旁,又跑了幾步以後,他猛然發現道路上竟然還有好幾十隻毛毛蟲。但因為能力實在有限,無法將所有毛毛蟲一一安置,最終,他只好繞道而行。

當這猶如寓言故事般的親身經歷與冰冷的統計數字相互對比,它給了我們更為震撼的啟示──除了網路媒體讓我們看到的景象外,還有更多我們看不見的地方,甚至是連攝影記者都難以進入的角落,裡頭還有更多的生命也如同烏克蘭的難民一樣急需救援,而僅靠我們一己之力能做的卻非常有限。面對遙遠且數量龐大的求助者,事實上是需要如同世界展望會這般更大、更有組織的團體,才能凝聚足夠的力量,給予急需救援的人們實質幫助。

例如今年的烏克蘭難民救援行動,除了協助安置順利出逃、在歐洲國家顛沛流離的難民以外,第一時間世界展望會也進入烏克蘭,給予前線無法逃出的人們最緊急的「物資救援」,包含水、糧食、燃料等;幾經輾轉後,部分烏克蘭人也在三月陸續回到故土,此時首當其衝的就是飲用水的處置,接著便是家園重建的漫漫長路。於是世界展望會也於同一時間向當地註冊進駐、開展地方資源網絡,協助難民重建家園,從最基礎的庇護所開始向外擴充,包括生活生計、孩童教育、婦女保護、家庭與心理治療等。

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難民遷徙的過程中,需要面對茫然未來的巨大壓力,造成心理甚至生理上的問題,因此世界展望會於烏克蘭救援過程成立兒童關懷中心,從遊戲中抒發內心擔憂。
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救援施行:世界展望會人道救援的執行策略

人道救援行動涵蓋甚廣,下至民生物資援助、上至個體關懷照護及社會系統建置,面對如此緊急又錯綜複雜的需求,世界展望會也嚴肅謹慎的對待,從前期評估到後期規劃都有完備的流程,系統性的把關所有環節,並於地方上累積更豐沛的區域網絡及行動量能,張開更多防護網,最後運用專業落實每份跨海祝福,建立關懷世界與孩子的正向循環。

一、漸進式評估與規劃
  首先審視對象於生理、安全、社會等各方面需求的急迫性,擬定不同階段的救援行動。優先項目為「挽救生命」,例如供給糧食飲水補給、遞送生活物資等,滿足難民生理上的基礎需求;接下來則以「陪伴、關懷」為進階項目,例如提供基礎的庇護所收容,或是成立婦女兒童專責關懷中心、教育機構,旨在建置完整的安全及社會生態,給予難民最大的協助。

二、服務團隊在地化
  世界展望會在工作執行時,總是會盡量組織在地的團隊,或與當地且具信譽的非政府組織共同完成,避免因各地不同的語言、文化、風俗民情而產生隔閡,也讓地方上資源及訊息網絡,能以最有效率的方式展開,如此一來才能使資源被誠信且有效的利用。

三、專業規劃與救援
  世界展望會於任何行動前,都會制定明確清楚的工作方向,包含救援目標、執行策略、救援對象數量規模、工作細目等,且前往前線的事工們都必須經過特殊的訓練,學習判別危險及緊急因應措施,如此一來提供當地適切妥當的協助。

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重新牽起聯繫:Kindness is a universal language.

除了世界展望會,世上仍有許多人以自身力量,志願投入人道救援的服務。就像來賓張雍在羅馬尼亞邊境認識的當地志工,他們在邊境發放三明治、飲水等物資給滿載烏克蘭難民的遊覽車,但因為羅馬尼亞與烏克蘭的語言並不相通,這讓張雍感到十分好奇:「在援助的過程中不會碰上溝通障礙嗎?」男子搖了搖頭,笑著回答道:「Kindness is a universal language.」。

雖然剛開始並不完全瞭解這句話背後的意義,但經過接著的幾次物資發放,張雍目睹了好幾次相同的畫面──當志工將三明治交到人們手上時,人們的淚水就從眼眶裡泛出。於是我們都懂了,那是某種難以言說的、人與人之間珍貴而無可取代的聯繫。

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關於《國際大風吹|行動講堂》

由《國際大風吹》李漢威、金鐘主持人蔡尚樺聯手主持,每集《國際大風吹|行動講堂》直播節目將邀請重磅來賓,帶大家深入淺出、探討急需人們重視的國際議題,並呼籲各界付出實際行動,向需要幫助的人伸出援手,展開即刻救援。


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