希望房價「溫和停漲」、「軟著陸」,央行打房究竟「打」到哪些人?

希望房價「溫和停漲」、「軟著陸」,央行打房究竟「打」到哪些人?
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我們想讓你知道的是

政府的房市信用管制措施,雖然多數人暱稱是打房,其實是為了維護房市及經濟正常的成長,或許當下侵害了既得利益者的權利,但若不治本就會產生更嚴重的問題。

文:邱茂恒(理財規劃顧問)

針對房市的信用管制措施,央行總裁楊金龍於2020年12月7日臨時召開記者會,實施不動產貸款限制,針對四個項目做出設限,希望達成房價「溫和停漲」以及「軟著陸」的目的,也並不全然影響首購族跟換屋族,反倒出現較多限制的是建商、投資客這類不以住宅為剛性需求的族群。

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作者提供
「不動產抵押貸款業務規定」修正重點對照

我們先來看看實施貸款限制 :

  1. 法人第一戶購置住宅貸款,限貸六成,無寬限期;第二戶購置住宅貸款,限貸五成,無寬限期。
  2. 自然人第三戶以上購屋貸款,限貸六成,無寬限期;購置高價住宅貸款(豪宅貸款),維持限貸六成,無寬限期。
  3. 購地貸款,限貸6.5成,需檢附具體興建計畫,並保留1成動工款後始能撥貸。
  4. 餘屋貸款,限貸五成。

為什麼要打房?

「打房」是打壓房價的意思,房價如果好好的為什麼要打?主要有三個原因:

1. 維持供需

價格的媒合是由供給跟需求決定的,若是價格增長大於平均公司收益及個人收入時,供給會增加、需求會下降,造成越來越多人想賣,但真正有需求想買的人可能買不起;若買房後期待儘速賣屋的人增多,也可以視為這方面的警訊。

同時,如果價格與收入落差越大,就可能面臨到較為強烈的重整,以致直接重挫價格,對房市跟經濟有嚴重的影響。無論是直接貶值,或者是價格不變但購買力下降,一旦發生又是新的循環。

2. 避免風險集中

買房的模式會涉及到信用機制,畢竟多數人都會貸款買房。當需要貸款買房時,金融機構能夠放貸的錢,來自於人民的儲蓄與乘數效應,因此會將所有錢的運用產生了指向性,往某個方向去流動。

而錢的總量是有限的,正因為「錢」要和實質的生產與信用連結才有價值,這時若把風險集中,一窩蜂買房、一窩蜂貸款、快速地賣出、建商大量蓋房跟貸款,短期看起來獲利很高,甚至可以維持一段時間,甚至長達數年,就可能因為經濟及政策因素產生系統性風險。

3. 將房由「金融商品」轉變回「居住需求」

無論哪個國家主權,都不會希望因為短期的現象,而造成整體經濟的影響。

在現行的房市政策跟制度下,很容易產生一群「既得利益者」,或許短期並不會產生嚴重的影響,但若任由這種現象滋生下去,但仍應該要想辦法治本,以避免出現壓死駱駝的最後一根稻草。就像一個人不戴安全帽騎車,也不一定會出事,但若出事了,有沒有戴安全帽肯定差很多。

我們漸漸認識到金融產品與居住正義的重要性,這部分可以觀察房價的成長率與工作收入成長率是否一致,或者有無出現往特定方向持續脫鉤,以致房價的房價下跌、收入增加,或反過來的結果,才是維持供需、風險管理,呈良性成長的最大目標。

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規範了不動產貸款限制後,政府的預期效益是什麼?

1. 限制成數

在貸款成數上限制了天花板,有別於一般金融業在審核上的彈性權限(7成、8成等),直接硬性做出規定。

2. 無寬限期

避免投資客運用寬限期,在貸款買房初期壓力較小(因為只需繳利息),可以有充足的時間找尋下一個買家,甚至敢於快速再買入下一棟房。

3. 限制價格上限

高價住宅貸款以往稱為豪宅貸款,但在不斷炒高房價的狀態下,價格很高也不見得是豪宅,因此也以價格做出貸款上的限制。如台北市7000萬以上、新北市6000萬以上、其他地區4000萬以上。

4. 限制投資客

在非自住宅上產生限制,以避免太多人因為投資因素買房,所以有戶數限制。

5. 限制建築業者

購地貸款需要確實檢附興建計畫(表示真的要蓋),以及先保留1成動工款。真的要動工了才能撥貸,餘屋貸款限制對建商而言,餘屋是存貨,若在實際賣出前,可以用存貨去跟金融業融資,變成還沒有實際收益前就有金流,這更可能擴大建商的槓桿操作,所以給予限制。

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政策變更後,會影響個人計畫嗎?

政府的房市信用管制措施,雖然多數人暱稱是打房,其實是為了維護房市及經濟正常的成長,或許當下侵害了既得利益者的權利,但若不治本就會產生更嚴重的問題。

要真正解決台灣的房市問題,應該是控制房價增長,並想辦法提升實質的產出跟收入去維持平衡。除了政府透過規範來解決一部分的房貸限制,一般民眾自身也該將財務與收入打理得當,合理挑選適合自己的金融工具,才是機會實現我們想要的財務目標與居住正義最好的方式。

本文經安睿宏觀理財規劃顧問授權刊登,原文刊載於此

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航


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世界展望會人道救援三大策略-緊急回應、調適、減緩

「一個地區的糧倉受到影響,生活在地球村的每一個人都必須共同承擔。」氣候變遷造成的毀滅性後果,迫使流離失所的人數創歷史新高,全球正在與本世紀最嚴重的飢餓危機抗戰,而你我都肩負起一定的責任。

例如:人道救援第一線的世界展望會,總是在第一時間搶救因遭受氣候變遷影響的區域和家庭,並針對緊急程度分別訂定短、中、長期的執行策略,恢復家庭與社區生活的韌性,提升居民災變的應變力與經濟彈性,以及促進兒童的長期福祉與發展。具體來說,世界展望會三大行動策略,包括:

  1. 緊急回應:世界展望會首先提供挽救生命的急迫性服務。例如:供給糧食、臨時居住所、乾净飲用水、簡單醫療設備,以及心理支持。
  2. 調適:世界展望會與當地社區一同尋求能有效減少氣候變遷危害的策略和措施,以事先預防的措施,減少損害、提升韌力,並開發有益當地生計的機會。
  3. 減緩:主要是針對溫室氣體減量,規劃長期措施。例如:透過減少排入大氣中的溫室氣體,或將溫室氣體以吸收儲存的方式,降低大氣中溫室氣體的濃度含量,以推遲、甚至避免氣候變遷發生,降低全球氣候變遷所帶來的衝擊。例如:在世界展望會的宣導下,當地居民改為使用低耗能爐具,取代傳統用大量燒木頭;或是運用生質沼氣煮飯系統,善用農業廢棄物、動物糞便產生沼氣,進而轉化成燃料,減少多於碳排。另外,世界展望會也會幫助地區建設太陽能等再生能源。
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若不立即作出改變行動,災難將迅速蔓延至全球各個角落,別等到發生到我們身上時,才後悔莫及。

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關於《國際大風吹|行動講堂》

由《國際大風吹》李漢威、金鐘主持人蔡尚樺聯手主持,每集《國際大風吹|行動講堂》直播節目將邀請重磅來賓,帶大家深入淺出、探討急需人們重視的國際議題,並呼籲各界付出實際行動,向需要幫助的人伸出援手,展開即刻救援。


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