「買房出租」有眉角,增加投資報酬率與被動收入的包租公解析攻略

「買房出租」有眉角,增加投資報酬率與被動收入的包租公解析攻略
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我們想讓你知道的是

打算投資買房出租,實際上是一種借貸槓桿的方法,槓桿本身就是一種雙面刃,看對行情的情況下,會讓你事半功倍,但反之看錯行情下,可能賺到了現金流卻賠了本金也是有可能發生的狀況,那麼該不該選擇買房投資呢?

在這個時代賺錢的方式有很多種,許多人夢寐以求的一種增加被動收入的方法就是透過《 買房出租 》當個包租公包租婆,只要每個月收收房租,就擁有一股現金流可供花費使用,看似個不必太花心力的賺錢方式,如果們再根據內政部不動產資訊平台的租金指數來看,過往每年的租金指數是緩步上升,這對於想要投資房地產出租的民眾來說可是一項好消息。

但是其實在當包租公的背後,要處理的事情並不少,例如要如何篩選房客就是一門很大的學問,好的房客可以替你守護房子,壞的房客則是讓你擔心房子,在日常的過程中,房東也常需要替房客處理生活上瑣碎又不得不處理的事情,像是原本提供的家電故障、熱水器無法運作、等等之類的問題。

雖然近期政府通過房地合一稅2.0的新制,主要目的是想要抑止短期炒作房價的行為,但是在這之前房地產的漲勢已經勢不可擋,讓許多投資客不只房價賺飽飽,還有房租的收入。

房地產這個經濟火車頭來勢洶洶,讓不少的民眾除了將自住的房入手之外,也正在考慮透過投資房地產的方式讓自己擁有另外一種開源的途徑,除了看好未來的房地產市場外,還能夠將租屋市場中所獲得的房租收入用來繳納房貸費用,只要準備足夠的頭期款,接下來的房貸費用就可以靠房客支付,聽起來是個不錯的主意。

買房出租的投資報酬率

當我們打算買房出租的時候,首要面臨的問題是該如何評估買房出租的投資報酬率。要評估一項投資的報酬率,我們必須使用年化報酬率來衡量評估,而成本就是必須先搞清楚的部分。

買房需要那些成本?在買房的過程中不外乎是要先準備頭期款投入之外,還得與銀行談貸款成數以及房貸利率,接著是評估房況是否需要裝潢整修,在買房的過程也不免有許多必要的費用需要花費,好比代書費、仲介費,儘管是一次的費用,但這都得屬於買房出租所需要付出的成本。

現在我們已經知道買房所需要花費的成本有哪些,下一步則是了解每個月的現金流,也就是房租,我們可以透過許多房仲平台或是資訊交流平台理解你想要投資那間房子在當低的租屋行情,也就是評估你將來要把房租設立多少的一項重要參考。

在最後一步,也是最撲朔迷離的一點,我們所購入的房子在我們要轉手的當下,其價值會是多少,就是所謂的終點價值。保守一點的投資人可能會將房價設為不變,也就是只透過房租收入來獲取報酬,較樂觀的投資人則是會將N年後的房價設定為上漲50%,或是100%的漲幅,這都是沒有問題的,畢竟未來的事情並沒有一個人說得準。

對了,如果賣房與買房的間隔太近,而且又賺錢的話,則是會被收取房地合一稅的,千萬不能忽視。

當我們擁有這些必要的資訊後,我們就可以使用包租公計算機來評估這項投資的年化報酬率是多少。

圖片-11
作者提供

假如:

小明看中1200萬的房子,準備好400萬的頭期款,並與銀行談好30年期1.3房貸利率共貸款800萬,由於屋況不是很好,估算一下裝潢加必要性的一次性費用總共是80萬,也不打算繳完房貸,20年之後就要賣出,小明認為在未來的房地產市場雖然暴漲可能性不大,但應該會緩步上升,所以他預估房價到時候會有個30%的漲幅,此外小明也想到租屋市場不一定總是一帆風順,於是他設定每年將會有一個月的閒置時間,而最重要的房租,查詢附近差不多的房型與地點之下,決定18000元。

在設定這些數值的基礎下,這項投資將帶來多少的年化報酬率呢?

3.22%的年化報酬率

這樣的投資報酬率相較於現有的定存利率0.8%來說,足足是四倍多,很不錯的投資成效。

什麼因素將會影響包租公的投資報酬率?

在前述的例子,我們藉由買房出租計算機可以馬上算出買房出租的投報率,現在我們來拆解包租公買房出租的投資因子。

  • 頭期款與房貸

首先是房貸與頭期款,當準備的頭期款越多,正代表所需要的房貸總額越少,那頭期款的多寡會如何影響包租公的投資報酬率呢?

不同的頭期款帶來報酬率的差異
頭期款(萬) 房貸(萬) 年化報酬率(%)
300 900 3.7%
400 800 3.22%
500 700 2.86%
600 600 2.57%
700 500 2.34%
800 400 2.14%
900 300 1.98%
  • 頭期款準備300萬的時候,投報率將可以提升至3.7%
  • 如果是準備900萬的現金,投報率將會降低至1.98%

如果要追求高一點的年化報酬率,頭期款的現金不應該投入太多,當投入的頭期款越多也代表著你所投入的成本較高,所以應該要藉由較多的借貸開啟較高的槓桿以提升報酬,許多人可能不曉得,買房實際上是個槓桿投資,貸款的金額越高,表示槓桿開的比例越高。

  • 貸款利率

對於貸款利率,相信你一定猜的到他與投報率的關係,因為借款的成本越低,將來的投報率就會越高,這是反比的關係,所以盡可能的壓低貸款利率會越好。

  • 房貸年期

如果房貸繳越久,利息的累積將會越多,但如果借貸來的錢,總是能產生比借貸成本更高的價值,是否會更好呢?換句話說,當還款的時間越長,就能累積更多的報酬,然而,是否會影響年化報酬率的關鍵並不在於報酬變多,而是在相同時間之下的金流變化,由於還錢的時間變久,儘管利息總額變多,但是每期所要繳納的利息則相對變少,這對於注重現金流的房東來說是很重要的,因為每期所要繳納的房貸費用就下降了。

不同的房貸年限帶來報酬率的差異
房貸年限 年化報酬率
20 2.95%
30 3.22%
40 3.38%
  • 裝潢以及一次性的成本

裝潢所需要的成本取決於屋況的好壞,好的屋況可能只需要幾來萬打理,不好的屋況就需要高額的修繕整理費用,另外買房的過程中也需要支出必要的花費,這些花費都將會影響投資報酬率,花費的越多代表投入的成本越多,對於投資報酬率的影響是會降低的。

  • 房租

要如何設置房租的金額,是包租公包租婆的一項難題,房租太高,報酬率好看,但不見得出租的出去,房租設置太低,報酬率就不好看。也就是說,買房出租整體的投資效益,房租的收入扮演著不可或缺的角色,最主要原因是房租代表著每個月金流收入,收入越多自然報酬率會越好,而此房租的價格設定,通常還是以當地的交通地點行情為主,再輔以屋況加以調整。

同樣使用小明的例子來舉例,原本設置的房租是18000,年化報酬率是3.22%,如果調整房租是20000元,則會上升至3.52%,房租調整至15000元,則年化報酬率會降到2.76%。

圖片-10
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買房出租在不同房租下的年化報酬率變化
  • 閒置月數

將入手的房子放到租屋市場一定會獲得青睞嗎?這其實很考驗房東的買屋實力以及行銷廣告的技巧了,假設買到的地點沒有什麼需求,那自然乏人問津,但反之在一個供不應求的租屋市場,肯定隨租隨滿,但是投資一定是有風險,在出租的過程中並不一定總是會有房客入住,所以難免會產生沒有租約的空窗現象,一旦出現這種閒置的月數,房東所依賴的房租就消失了,原本打算將房租來當作房貸的來源以及額外收入,變成空談。


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