「房地合一2.0」7月上路，房仲業觀望中，認為疫情警戒延長的傷害更巨

7月1日房地合一2.0版正式上路，政府為打擊炒房，鎖定投資客加重課稅，財政部共祭出四大變革，包括短期持有定義加嚴、調高法人戶稅率、強化反避稅機制，並將預售屋、特定股權交易納入適用。

業內人士則指出，房地2.0政策效果並不會短期內顯現，目前反而因疫情警戒持續延長，對房市影響較為劇烈，也凸顯在成交量的部分；中信房屋總經理張世宗也說明，房仲現階段採以線上作業為主，看屋的仍難由線上的方式來確認屋況，因此房仲業仍衷心期盼解封之日的到來。

房地合一2.0版7月上路

（中央社）房地合一2.0版7月上路，為打擊炒房，政府大範圍圈住投資客也加重課稅，盤點財政部共祭出四大變革，包括短期持有定義加嚴、調高法人戶稅率、強化反避稅機制，並將預售屋、特定股權交易納入適用；政府這回出招切中要害，被視為打炒房殺手鐧，即將啟動遏阻歪風。

房地合一課徵所得稅制度：105年起實施房地合一課徵所得稅制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總價格後，就賺的部分課徵所得稅。

其中，預售屋所得現行是併入隔年5月綜所稅報繳，稅率5%至40%，2.0版將比照房地，於交易日次日起算30日內申報繳納，且出售有獲利幾乎就得課35%、45%重稅；財政部目前規劃以「契約日」判定預售屋交易日，若買賣合約在7月1日後才簽定則適用2.0版。

房地合一1.0版2016年上路，不動產交易稅制邁入新紀元，2016年後取得的房地，出售時均得適用，計算所得時，土地部分不再免稅，房地獲利都得併計，且適用稅率改以「持有期間」長短決定，短期持有重稅，長期持有及自用相對輕稅。

今年7月起，房地合一將從1.0升級至2.0，在既有架構下，增加課徵對象、加大重稅威力，並一次補強1.0版存在的避稅漏洞，彙整主要有四大變革。

1. 拉長適用35%、45%重稅期間。房地合一1.0版僅針對持有「1年內」出售的案件課徵45%重稅，持有「1年以上未滿2年」出售案件課35%；升級2.0版後，持有「2年內」出售均課45%，持有「2年以上未滿5年」則課35%，期間拉長。
2. 境內外個人及企業一律適用同樣稅率標準。1.0版境內個人受短期持有重稅限制，境內企業適用稅率卻一律20%，產生可藉由成立公司規避重稅空間；2.0版將以統一稅率標準來防堵。
3. 課徵對象擴及預售屋、特定股權交易。炒房行為經常涉及預售屋買賣，藉由成立未上市櫃公司持有不動產，再以交易公司股權方式間接移轉不動產，成為避稅漏洞之一，因此2.0版將其一併納入課徵。
   其中，所謂特定股權交易，指的是交易未上市櫃、興櫃股票或出資額時，交易額度超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成情形。
4. 強化反避稅機制。訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，避免有心人士刻意拉高可減除項目來降低稅負，並明訂未能提供費用證明文件案件，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬元。

另一方面，為避免2.0版重稅殃及無辜，財政部也於子法訂定排除條款，個人有6種態樣、營利事業有4種態樣，即使5年內出售可僅適用20%稅率。

針對個人方面，包含調職或非自願離職、土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、重大傷病需賣房支付醫藥費、家暴、共有房地非自願交易等；營利事業方面，包含土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、共有房地非自願交易、銀行依銀行法規定在4年內處分等。

至於2.0版對交易日的認定，財政部表示，近日將發布新版「房地合一課徵所得稅申報作業要點」來規範，內容大致與1.0版相同，但增訂預售屋、特定股權認定標準，規劃預售屋交易日將以買賣雙方訂定合約日為準，而非換約日，特定股權則以交割日或買賣契約簽訂日為準。

疫情成房市程咬金 衝擊程度遠超過房地2.0

根據《中信房屋》新聞稿指出，六都6月份成交量與上月相較，台北市月減40.9％、新北市月減53.8％、桃園市月減34.9％、台中市月減24.2％。台灣南部，例如台南市月減29.6％、高雄市月減32.5％。

若和2020年6月相較，台北市年減63.2％、新北市年減64.7％、桃園市年減47.6％、台中市年減43.3％、台南市年減53.7％、高雄市年減62.5％。

《關鍵評論網》訪談業內人士表示，房地2.0政策並不是短期內顯現，就目前狀況來說，由於疫情警戒持續延長影響房市較為劇烈，主要凸顯在成交量的部分，主要原因是民眾疫情導致看房意願減少。

不過，他強調房地2.0政策對於房價影響還要再觀望，反而是囤房稅才有實質的效果；另一方面，他也說社會住宅的興建，才是解決高房價的關鍵之一。

中信房屋總經理張世宗表示，疫情降溫對房地產而言是一道曙光，只要持續降溫控制得宜，就有望調整鬆綁，房市也可望逐步恢復正軌。

他說，現階段雖以線上作業為主，但房地產屬交易金額龐大的交易，實地看屋的流程仍難以藉由線上的方式來確認不動產現況，因此房仲業仍衷心期盼解封之日的到來。

根據成交資料顯示，本月土地相關交易佔總交易的份額有略增的現象。張世宗表示，不動產物件類型大致可分為成屋、預售與土地，雖然成屋類交易仍佔總交易量的85％以上。

他說，土地類標的買賣大多只需確認周邊環境，確認相關地籍資料及是否符合需求即可，察看標的現況的流程較成屋單純，人與人接觸而染疫的風險也較低，因此反倒成為這波疫情大爆發下較不受影響的標的。

延伸閱讀：

• 「房地合一2.0」「實價登錄2.0」7月上路，消費者有機會撿一波便宜嗎？
• 「房地合一稅2.0」課45%重稅，自住陣營與投資陣營要如何應對？
• 房地合一稅2.0版初審通過：生效日期留待黨團協商，打炒房爭點還是在「囤房稅」

核稿編輯：翁世航