「房地合一2.0」7月上路,房仲業觀望中,認為疫情警戒延長的傷害更巨

「房地合一2.0」7月上路,房仲業觀望中,認為疫情警戒延長的傷害更巨
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今日房地合一2.0版正式上路,政財政部共祭出四大變革,包括短期持有定義加嚴、調高法人戶稅率、強化反避稅機制,並將預售屋、特定股權交易納入適用。業內人士則指出,房地2.0政策效果並不會短期內顯現,目前反而因為疫情警戒持續延長,影響房市較為劇烈。

7月1日房地合一2.0版正式上路,政府為打擊炒房,鎖定投資客加重課稅,財政部共祭出四大變革,包括短期持有定義加嚴、調高法人戶稅率、強化反避稅機制,並將預售屋、特定股權交易納入適用。

業內人士則指出,房地2.0政策效果並不會短期內顯現,目前反而因疫情警戒持續延長,對房市影響較為劇烈,也凸顯在成交量的部分;中信房屋總經理張世宗也說明,房仲現階段採以線上作業為主,看屋的仍難由線上的方式來確認屋況,因此房仲業仍衷心期盼解封之日的到來。

房地合一2.0版7月上路

(中央社)房地合一2.0版7月上路,為打擊炒房,政府大範圍圈住投資客也加重課稅,盤點財政部共祭出四大變革,包括短期持有定義加嚴、調高法人戶稅率、強化反避稅機制,並將預售屋、特定股權交易納入適用;政府這回出招切中要害,被視為打炒房殺手鐧,即將啟動遏阻歪風。

房地合一課徵所得稅制度105年起實施房地合一課徵所得稅制度,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總價格後,就賺的部分課徵所得稅。

其中,預售屋所得現行是併入隔年5月綜所稅報繳,稅率5%至40%,2.0版將比照房地,於交易日次日起算30日內申報繳納,且出售有獲利幾乎就得課35%、45%重稅;財政部目前規劃以「契約日」判定預售屋交易日,若買賣合約在7月1日後才簽定則適用2.0版。

房地合一1.0版2016年上路,不動產交易稅制邁入新紀元,2016年後取得的房地,出售時均得適用,計算所得時,土地部分不再免稅,房地獲利都得併計,且適用稅率改以「持有期間」長短決定,短期持有重稅,長期持有及自用相對輕稅。

今年7月起,房地合一將從1.0升級至2.0,在既有架構下,增加課徵對象、加大重稅威力,並一次補強1.0版存在的避稅漏洞,彙整主要有四大變革。

  1. 拉長適用35%、45%重稅期間。房地合一1.0版僅針對持有「1年內」出售的案件課徵45%重稅,持有「1年以上未滿2年」出售案件課35%;升級2.0版後,持有「2年內」出售均課45%,持有「2年以上未滿5年」則課35%,期間拉長。
  2. 境內外個人及企業一律適用同樣稅率標準。1.0版境內個人受短期持有重稅限制,境內企業適用稅率卻一律20%,產生可藉由成立公司規避重稅空間;2.0版將以統一稅率標準來防堵。
  3. 課徵對象擴及預售屋、特定股權交易。炒房行為經常涉及預售屋買賣,藉由成立未上市櫃公司持有不動產,再以交易公司股權方式間接移轉不動產,成為避稅漏洞之一,因此2.0版將其一併納入課徵。
    其中,所謂特定股權交易,指的是交易未上市櫃、興櫃股票或出資額時,交易額度超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成情形。
  4. 強化反避稅機制。訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,避免有心人士刻意拉高可減除項目來降低稅負,並明訂未能提供費用證明文件案件,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬元。

另一方面,為避免2.0版重稅殃及無辜,財政部也於子法訂定排除條款,個人有6種態樣、營利事業有4種態樣,即使5年內出售可僅適用20%稅率。

針對個人方面,包含調職或非自願離職、土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、重大傷病需賣房支付醫藥費、家暴、共有房地非自願交易等;營利事業方面,包含土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、共有房地非自願交易、銀行依銀行法規定在4年內處分等。

至於2.0版對交易日的認定,財政部表示,近日將發布新版「房地合一課徵所得稅申報作業要點」來規範,內容大致與1.0版相同,但增訂預售屋、特定股權認定標準,規劃預售屋交易日將以買賣雙方訂定合約日為準,而非換約日,特定股權則以交割日或買賣契約簽訂日為準。

疫情成房市程咬金 衝擊程度遠超過房地2.0

根據《中信房屋》新聞稿指出,六都6月份成交量與上月相較,台北市月減40.9%、新北市月減53.8%、桃園市月減34.9%、台中市月減24.2%。台灣南部,例如台南市月減29.6%、高雄市月減32.5%。

若和2020年6月相較,台北市年減63.2%、新北市年減64.7%、桃園市年減47.6%、台中市年減43.3%、台南市年減53.7%、高雄市年減62.5%。

《關鍵評論網》訪談業內人士表示,房地2.0政策並不是短期內顯現,就目前狀況來說,由於疫情警戒持續延長影響房市較為劇烈,主要凸顯在成交量的部分,主要原因是民眾疫情導致看房意願減少。

不過,他強調房地2.0政策對於房價影響還要再觀望,反而是囤房稅才有實質的效果;另一方面,他也說社會住宅的興建,才是解決高房價的關鍵之一。

中信房屋總經理張世宗表示,疫情降溫對房地產而言是一道曙光,只要持續降溫控制得宜,就有望調整鬆綁,房市也可望逐步恢復正軌。

他說,現階段雖以線上作業為主,但房地產屬交易金額龐大的交易,實地看屋的流程仍難以藉由線上的方式來確認不動產現況,因此房仲業仍衷心期盼解封之日的到來。

根據成交資料顯示,本月土地相關交易佔總交易的份額有略增的現象。張世宗表示,不動產物件類型大致可分為成屋、預售與土地,雖然成屋類交易仍佔總交易量的85%以上。

他說,土地類標的買賣大多只需確認周邊環境,確認相關地籍資料及是否符合需求即可,察看標的現況的流程較成屋單純,人與人接觸而染疫的風險也較低,因此反倒成為這波疫情大爆發下較不受影響的標的。

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核稿編輯:翁世航


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