解剖「囤地線」:以鐵路為骨幹,撐起了誰的未來?

解剖「囤地線」:以鐵路為骨幹,撐起了誰的未來?
Photo Credit: AP / 達志影像

我們想讓你知道的是

如果不斷為人詬病的「鐵路+物業」叫做「以地養鐵」,北環線這種助長囤地利益的土地規劃明顯就是「以鐵養地」,鎖起了沿線數百公頃解決土地問題的真正潛力,亦令更理想規劃模式無法實現。

最新規劃中的北環線近日成為潛在土地供應的熱點,但鐵路未到站,沿線地產商的土地囤積(land grabbing)問題已時有所聞。 十多年前本來為城際鐵路做共同通道的北環線被高鐵「打尖」,製造出約20-30年的「規劃空窗期」,究竟一直以來所說「以鐵路為骨幹」的城市發展,將會為未來這些港鐵沿線新區帶來什麼規劃問題?

「囤地先行」的北環線發展

為深入探討鐵路與規劃之間的問題,我們全面檢視曾於北環線沿線提交過牽涉住宅發展(Proposed Residential Development)的規劃申請(planning application),加上抽樣土地查冊,估算出現時發展商在北環線沿線的囤地狀況,發現各處都滿佈發展商的囤地身影[注]

  • 新田:1幅佔地約11.6公頃的地塊 (由新鴻基及置地申請)。
  • 牛潭尾:2幅合共約7.4公頃 (由恒基申請)的地塊、另有1幅約7.2公頃 (由培新集團申請,其主席楊世杭人稱「山東李嘉誠」)地塊,1幅約9.4公頃地塊(由九建申請),可知囤地範圍總共24公頃。
  • 凹頭:1幅位於元朗壆圍以南約9.3公頃的土地,1幅約3.7公頃鄰近凹頭站改劃為「商業」地帶的土地、已成功闖關佔地約13.1公頃Park YOHO第二期項目,元朗錦田下高埔村1幅約1.57公頃土地以及元朗南生圍東成里1幅約5.1公頃住宅土地,合共約32.8公頃(皆由新鴻基申請),另外1幅新界元朗榮基村的綜合發展佔地約7.6公頃(由新世界申請)。包括PARK YOHO(新鴻基)、爾巒(新鴻基)以及山水盈 (路勁地產)等已建成的私人住宅發展項目。
  • 錦上路:1塊約4.3公頃元朗錦慶圍以南的土地(由長實申請)。

總體而言,北環線沿線潛在囤地排名為:

  1. 新鴻基(共44.4公頃)
  2. 九建(共9.4公頃)
  3. 新世界(共7.6公頃)
  4. 恒基兆業(共7.4公頃)
  5. 培新集團(共7.2公頃)
  6. 長實(共4.3公頃)
213794948_4253726384723402_2854235800318
圖片由作者提供

單是這6間大發展商的附屬公司,保守估計總面積達80.3公頃,即是說在北環線尚未興建,未計未來這些沿線的港鐵站上蓋用地,相鄰最核心地段早已被發展商割據一方,可以預想到未來「以鐵路作為骨幹」的土地發展,這些新區發展將會是上蓋超級港鐵站,四周加建天橋接駁到站旁連綿不盡的地產商場及私樓屋苑,牢牢將鐵路創造出來的便利全面轉化為私人地產紅利。

現時擬定公屋規劃亦是相對在港鐵站佔地面積較小,難以再出現鑽石山站上蓋居屋的景象,亦有可能出現如元朗朗邊公屋發展般52層高公屋群,將公屋供應密集式擠在佔地面積較小的用地。政府2020年底表示北環線沿線會提供近7萬個住宅單位,「目標」是7成公屋3成私樓,可能由2-3個公屋極高密度集中區實現 (如沙埔棕地群7000個單位),卻保留圈地阡陌的地產商規劃私樓社區,這並不只是私樓地主導的土地問題,更加是發展形式帶來密度差異的規劃問題。

透過檢閱北環線沿線的住宅發展申請現況整條「囤地走線」,可以預視到若然現有土地發展模式不作改動,本地傳統地產商仍然在未來好一段時間,都能以鐵路沿線大規模的囤地吸取鐵路站帶動出土地價值 (land value capture)的壟斷,透過鐵路發展延續了本土地產霸權的格局。

「綜合發展區」的難產

「以鐵路作為骨幹」的土地發展,過往是透過北環線沿線站旁的「綜合發展區」 (Comprehensive Development Area) 的土地利用工具,為站旁未來的發展實現較全面的規劃。如參考牛潭尾站一帶的綜合發展局規劃意向,用意是為了取締各種零散發展 (sporadic development),透過綜合規劃改善當區的環境、設施與配套。

然而許多北環線訪已劃作綜合發展區(CDA)用地都長期空置,其後亦曾數次為其相關土地申請更改用途,但均以自行撤回申請或遭城規會否決告終,例如毗鄰未來北環線牛潭尾站CDA用地,翻查該兩幅綜合發展區土地的過往規劃申請,發現2008年當中兩塊合共7.4公頃的土地曾經由恒基發展商提交的住宅發展申請,因種種理由 (如未能完全整合龐大地權範圍)而閒置,現時則建議放棄CDA用地必須要綜合發展,改劃為地塊更少的住宅用途,讓收集不足業權的發展商可以「大有大做、細有細做」,明眼人都看出是近月地產利益不斷放風爭取的重要政策。

如果真的放寬綜合發展區的規劃安排,意味著政府將放棄30年以來透過大型綜合發展來整體改善地區發展的規劃原意,為著地權人的業權限制而「削足適履」,更突顯出政府放棄當區綜合發展的主導權。近日牛潭尾站亦被抽起不作「新發展區」來收地發展,而只是計劃作全區的「用地檢討」,很可能意味著當區各大囤地利益既可享受鐵路帶動的土地升值,同時又能避開被政府收地而成功改劃套現。

打破「以鐵養地」的經濟內循環

如果不斷為人詬病的「鐵路+物業」叫做「以地養鐵」,北環線這種助長囤地利益的土地規劃明顯就是「以鐵養地」,鎖起了沿線數百公頃解決土地問題的真正潛力,亦令更理想規劃模式無法實現。若然沿線像沙田新市鎮一樣全面劃一收地或許會是另一種故事,但考察北環線沿線現有格局及政府規劃方向,都可以預視政府並無根本改變透過鐵路創造及收割土地租值的地產遊戲,仍然奉「增加土地供應」之名樂在其中。

注:本土研究社「囤地線地圖」

本文獲本土研究社授權轉載,題目由編輯稍作修改,原文見

相關文章:

責任編輯:Alex
核稿編輯:Alvin




LG衣日氣象局開台:惱人曬衣困擾全揭露!免曬衣乾衣機全天候適用,一年四季輕鬆乾衣不必看天氣

LG衣日氣象局開台:惱人曬衣困擾全揭露!免曬衣乾衣機全天候適用,一年四季輕鬆乾衣不必看天氣
Photo Credit:The News Lens Brand Studio

我們想讓你知道的是

LG與化身氣象主播「尤衣思」的阿翰,聯手打造LG衣日氣象局,破除台灣多變天氣所帶來的種種曬衣迷思,為所有乾衣困擾提出解方。使用LG免曬衣乾衣機,為你全方面守護心愛的衣物!

台灣時常連續陰雨天衣服總是曬不乾,或是空氣污染導致衣物越曬越髒…屬於亞熱帶海島型氣候的台灣,不僅天候變化多端,加上多雨潮濕及嚴重的空污問題,除了外出穿著難以挑選,我們更常忽略天氣可能對衣物造成的傷害,該怎麼辦呢?就讓LG衣日氣象局幫你解決所有惱人的曬衣困擾吧!

01_完稿v2

以為春夏曬衣不用擔心?尤衣思揭露春夏曬衣大問題:連結

輕拍除塵、雙重極細密濾網 向隱形髒污說掰掰!

春天曬衣容易讓棉絮、塵蟎附著於衣物上,容易引發大人小孩過敏與不適,搭載高科技的LG免曬衣乾衣機,為最佳解決方案。

LG免曬衣乾衣機支援「輕拍除塵」功能,能有效除蟎並收集棉絮,全方面的乾衣程序,無論大人小孩都安心。內部配備的雙重極細密濾網,能有效濾除棉絮毛髮,大幅提高乾衣效能,讓衣物維持洗衣後的乾淨,不再為空氣中的隱形殺手煩惱。

導入除濕式溫和乾衣技術 保持衣物柔軟與色澤

近幾年台灣夏天高溫動輒飆破35度,雖然能快速晾乾衣物,但當豔陽直射時,紫外線容易導致衣物褪色泛黃,若內部纖維遭到破壞,衣物可能不再柔軟,穿起來肯定渾身不自在,這也是夏天曬衣最大的痛點。

若想避免此狀況發生,可運用LG免曬衣乾衣機搭載的「溫和烘乾除濕式技術」,透過智能感測乾衣技術,可偵測衣物濕度、並自動調整乾衣時間,避免衣物過度受熱損傷,減少衣物變形、恢復衣物蓬鬆,透過精緻的溫和護理,保持衣物的柔軟與色澤,達到最佳的乾衣效果。

02_完稿v2

如何與秋冬曬衣困擾道別?尤衣思告訴你:連結

60度殺菌行程 減少 99.9% 細菌、塵螨及過敏原

台灣空污日益嚴重,尤其在秋天特別明顯,如果秋天在室外曬衣物,肉眼看不見的PM2.5、細菌、塵蟎與蟲卵全附著在衣物上,如果把這些髒污帶進室內或穿在身上,都可能讓環境空氣變得更混濁,對健康將造成嚴重威脅。

不讓衣物越曬越髒,就交給LG免曬衣乾衣機!LG免曬衣乾衣機搭載60度殺菌行程,可減少99.9%細菌、塵螨及過敏原。

免接瓦斯排風管 安裝簡單安全沒煩惱

至於冬天曬衣最大的煩惱,不外乎天氣過於濕冷、戶外場域氣溫低,不僅衣物不容易乾、就算晾乾也是冰冰冷冷,且衣物潮濕容易產生異味。每當冬天面對曬衣服問題,光用想的就覺得心好累啊…

LG免曬衣乾衣機不但能快速乾衣,還可透過手機「LG ThinQ」APP,隨時隨地遠端遙控乾衣行程、進行能源監控,免除在陽台吹冷風的辛苦。此外,免接排風管及瓦斯管的貼心設計,就算放置在室內,也無須擔憂排廢熱氣的問題;加上110V隨插即用,不僅大幅簡化安裝過程,更讓用電安全無後顧之憂,讓冬天乾衣變成一件輕鬆的事。

LG衣日氣象局

下雨天是曬衣最大的敵人!尤衣思一招輕鬆解決:連結

不用再為曬衣場域煩惱 雨天不愁沒乾衣穿

台灣四面環海、屬於多雨潮濕氣候,許多小坪數住家沒有專屬曬衣場域,若是遇到連續陰雨天,曬衣將成為一大難題,有些人甚至因此不敢洗衣服…。只要擁有LG免曬衣乾衣機,洗衣服不用再看天氣預報,就算戶外雨下個沒完沒了,在家也能輕鬆有乾衣服穿。

不僅如此,LG免曬衣乾衣機採「洗乾堆疊」靈活設計,乾衣機與洗衣機兩台可堆疊在一起,「下洗衣上乾衣」同時運作,洗完即乾、高效不曬髒,不須再苦惱要在哪裡曬衣、也不用再擔心曬不乾沒衣服穿。更重要的是,堆疊樣式、容量、顏色都可自行選擇,既美觀又省居家空間。

神級超大容量乾衣機 乾衣的事交給它準沒錯!

LG免曬衣乾衣機集護衣、健康、安全、淨化…等多重技術於一身,設計上更以護衣、健康、淨化與安全為出發點,搭載溫和除濕式乾衣技術(護衣),導入60度殺菌行程(健康),採用雙重極細密濾網,能濾除棉絮毛髮(淨化),加上免接瓦斯、排風管、免明火,110V隨插即用(安全),操作上也毫無難度,透過WiFi就能進行智慧行程配對,使用手機ThinQ APP就能隨時操作與監控;容量部份,LG免曬衣乾衣機提供業界最大16公斤除濕式乾衣,除了平時穿的衣物,要放進棉被、被單等大型寢具,或是窗簾、沙發布套都沒問題。

只要家裡擁有一台LG免曬衣乾衣機,無論一年四季、或是多雨潮濕的氣候下,都能輕鬆把各式衣物曬乾,徹底解決過去曬衣的困擾,乾衣的事交給LG免曬衣乾衣機準沒錯!