退租時「原貌返還」不是天經地義的嗎?其實還真的不是

退租時「原貌返還」不是天經地義的嗎?其實還真的不是
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我們想讓你知道的是

對於房東來說,我租給你的時候是怎樣,退租的時候本來就應該「原貌返還」,這不是天經地義的嗎?其實,還真的不是。

文:林明忠律師

林律師,我租約結束交屋給房東,結果房東說我的屋況要跟當時承租時的屋況「一模一樣」,連油漆都要重刷,全新交給他,不然就要扣押金,請問這樣合理嗎?

不少租屋族或房東,會來問我這個問題。尤其對於房東來說,我租給你的時候是怎樣,退租的時候本來就應該「原貌返還」,這不是天經地義的嗎?

其實,還真的不是。

租屋的返還義務大多是恢復「應有狀態」而非「原狀」

常見的租約大多是文具店買的制式合約,通常關於承租人的保管義務約定文字是:

承租人應以善良管理人之注意保管房屋,如違反此項義務,致房屋毀損或滅失者,應負損害賠償責任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益,致房屋有毀損或滅失者,不在此限。

而目前內政部的住宅租賃契約書範本中,對於承租人保管義務則規定在第11條:

承租人應以善良管理人之注意,保管、使用租賃住宅。承租人違反前項義務,致租賃住宅毀損或滅失者,應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。

其實文字都非常相近。有些房東會認為,承租人的保管義務就是不能讓房子有一點受損,否則就是違約,可以扣押金。實務上也確實很多租客,因為不懂法律,或是考量上法院跟房東要那幾千或幾萬塊押金不敷時間成本,於是跟房東協商後,被扣就算了。不過,如果租客真的訴諸法院,房東可能是站不住腳的喔。

為什麼呢?因為房屋,都有自然耗損和折舊的問題。

一般最常見會隨著居住時間而有耗損痕跡的如牆面油漆、地板、燈具、紗窗等,還有就是部分房東自己附的家具,隨著時間過去,本來就會有一定程度的破損。這些部分都算是房客依據正常使用收益方法下,房東應該要負擔的成本,不能因此認為房客違反租賃物保管義務,進而要扣房客押金。

若上法院,房東需舉證證明房客有人為破壞情事才能扣押金

一般給付押金的訴訟,原告(租客)只要舉證自己已經把房屋交還給房東、雙方已經終止租賃關係,就有請求押金返還的正當理由。

而房東若有扣押金的正當事由(例如抵償租金、損壞修繕費用等),此部分若租客否認,一般法院都會要求房東必須舉證證明所主張的損壞確實是租客造成(這樣的舉證有時並不容易,畢竟有時光要舉證租賃物交付時的狀況就是個問題了,「舉證之所在、敗訴之所在」可不是隨便說說的)。

且這樣的損壞即使是租客使用所造成,但若損壞屬於自然耗損的一部份,仍然不能要求租客需賠償、故無法取得扣押金的正當理由,自然就必須返還押金給租客。

因此,除非雙方於租賃開始時,就交還的屋況程度另外有約定,否則如果照一般常見的租約約定,租客租期結束還屋給房東時,房東要求要返還「一模一樣」的原狀,不然扣押金,這樣的要求法律上是站不太住腳的。

若上法院,很可能會被法院判需返還押金,房東也要注意喔。

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本文經《方格子》授權轉載,原文發表於此

責任編輯:彭振宣
核稿編輯:翁世航


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