小心建商超賣的「違建車位」，管委會叫我把車位還給社區當公共空間怎麼辦？
我們想讓你知道的是
實務上「超賣」停車位的設置態樣千奇百怪。甚至有時，同個大樓裡，只因為停車位置的不同，面臨同一場訴訟，也可能有不同命運。總之，這種「違建車位」真的不要買喔。否則處理起來真的也是頗麻煩呢。
文：林明忠律師
林律師，前幾天居然有鄰居檢舉我的停車位是不符合使用執照的「違建」，甚至社區管委會好像還打算告上法院，叫我把我的車位還給社區當公共空間。
這個車位明明是我跟建商明碼標價買的，竟然要還給社區，太扯了吧？
A先生氣憤的跟我說。這是怎麼一回事呢？
原來，A先生買房子時，建商「超賣」了車位。原本大樓的使用執照上，地下二層、三層，共只有120個車位，但建商硬是把地下二層、三層劃了150個車位，把大樓竣工圖面避難空間、清水池等公共設施規劃，都劃了停車位，所以超賣了30個車位。
A先生剛好買到了建商超賣的車位，他的車位按照大樓竣工圖，並不在停車空間的規劃內，變成所謂的「違建車位」。
本來，這種「違建車位」通常大樓居民也不會知道（因為沒人那麼無聊去拿竣工圖比對）。但，某天社區的群組裡，竟然有住戶對此事質疑， 認為有部份的住戶車位，違法佔用了社區的公共設施。要求那些不在竣工圖停車空間的「車位」，都應該要還給社區全體才對，甚至有部份的住戶更醞釀要在區權會上，把這些「超賣」車位的住戶，告上法院。
不能約定給特定人使用的公共空間？
A先生及其他買到建商超賣車位的人，當然不甘示弱，拿出跟建商的買賣契約表示自己是有權買受的，而且通常建商跟各承購戶所訂的買賣契約，對於公共設施的使用安排，原則上都是一致的。也就是說，通常法院會認定建商對於公共設施的使用安排，對於全體住戶成立了「分管協議」，除非嗣後依法變更，否則住戶必須受到這樣安排的拘束。
但沒想到，有住戶B搬出了公寓大廈管理條例第7條的規定：
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
B住戶表示，因為A先生的車位並不是依照建築法規劃設的停車空間，已經與大樓使用執照的核定的使用目的不合，已經違反建築法規定。所以即使有所謂的「分管協議」，讓A先生可以專門使用特定部份的共用部分去停車，但依照〈公寓大廈管理條例第7條〉的規定，這樣的公共空間本來就不能約定給特定人停車使用（專用）。A先生如果覺得自己有損失，應該去對建商提告損害賠償，但還是要把車位還給社區。
林律師，怎麼辦，我真的要把車位還給社區嗎？
違反建築法並不一定代表不能約定專用
在這種「停車違建」的案例裡面，很多社區的管委會以為既然住戶違反建築法是鐵一般的事實，這樣告上法院，一定能贏吧？
結果，其實並不一定。為什麼呢？
目前實務上，已經有法院認為即使社區約定專用部分的分管協議，跟使用執照上的用途不符，而違反建築法的規定，但這是違反者需受行政罰鍰的問題，並不代表這樣違反建築法的分管協議是無效的。也就是說，法院認為在這種狀況下並不當然屬於〈公寓大廈管理條例第7條〉適用的狀況。
因此，在A先生的案例裡，雖然A先生的停車位確實不在竣工圖的停車空間內，跟使用執照上的用途不符。但只要A先生可以證明當初與建商的車位劃定部分約定，屬於可拘束社區的分管協議，這樣即使社區提起訴訟要求A先生還車位，社區仍然很有可能因為分管協議的存在而敗訴。
但，這並不代表A先生可以從此高枕無憂，因為未經核准變更使用擅自使用建築物的行政罰則還是很重的。依照〈建築法第91條第1項第1款〉的規定，A先生甚至大樓管委會很可能被處以新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，而且還會被主管機關命限期回復原狀。
所以，買車位前真的要好好看清楚竣工圖，確定在法定停車空間裡，否則建商「超賣」的車位，買到後，即使不用還給社區全體，還是有面臨罰鍰的風險喔。
為什麼有些大樓可能告得贏？
我在律師執業的過程中，當然也看過告得贏的大樓。為什麼呢？因為實務上「超賣」停車位的設置態樣千奇百怪，有些涉及消防公安問題、有些影響公眾出入等，這些都要看現場狀況去個案判斷（所以有些法官也會去現場履勘）。
甚至有時，同個大樓裡，只因為停車位置的不同，面臨同一場訴訟，也可能有不同命運。總之，這種「違建車位」真的不要買喔。否則處理起來真的也是頗麻煩呢。
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責任編輯：彭振宣
核稿編輯：翁世航
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休閒路跑最佳拍檔！跑步教練的百搭經典推薦──adidas史上最輕Ultraboost Light
我們想讓你知道的是
adidas推出經典跑鞋Ultraboost Light，將品牌經典BOOST中底科技再進化。本次邀請專業跑步教練實穿評測、細緻分析，帶您深入認識BOOST能量膠囊與各種跑鞋科技如何引爆能量，賦予它極致緩震性、舒適度與腳感回饋。
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談到跑鞋的挑選，這次我們邀請曾帶領過上千位跑步學員的跑團教練梁哲睿（Jerry），來和大家分享挑選時的細節與觀念，「不過就跑步入門者而言，從外型是否對眼、機能泛用與否，其實就能夠挑選出一雙適合於日常、運動場景來回轉換的全方位跑鞋。」哲睿教練說。這次，教練將從他多年的經驗出發，分別從中底科技、跑鞋性能、應用情景等不同角度，為大家體驗評測近期由adidas推出的經典跑鞋──史上最輕的Ultraboost Light！
BOOST科技10週年：承襲經典再「勁」化
「你實際上手，第一個感覺是變輕了。」哲睿教練說。Ultraboost Light不只是歷代Ultraboost中最輕的一雙，也是adidas十年來各項跑鞋科技的心血結晶；其中，一顆顆酷似保麗龍的能量膠囊「BOOST顆粒」，更在這一代迎來輕量、回彈的全方位突破。關於BOOST科技的發展歷史與創新效能，這篇讓你一圖看懂adidas Ultraboost Light打造輕盈腳感的秘密，可以讓大家更深入了解BOOST科技的迭代歷程。
話說回來，10週年的「Light BOOST」技術到底多厲害？首先得從Ultraboost系列的中底談起。「從Ultraboost 21開始，它就變成這種超胖的加厚中底。」哲睿教練分析，「BOOST顆粒增量加厚有效提升了腳掌落地後的緩震與支撐性能，但也讓整體跑鞋的重量及存在感受到不小影響。」不過，這一代的Light BOOST減輕了30%的重量，讓Ultraboost Light同時保留極厚中底的Q彈效能，又不會造成雙腳的負擔，大幅降低長跑後期跑鞋的存在感，讓跑者能更加專注於步伐、配速與呼吸節奏，提升非常有感。
另一方面，Ultraboost Light和過去Ultraboost系列強調緩震和舒適有些不同，Light BOOST技術在輕量化的同時還提升了4%的回彈性，明顯提升中底回彈的推進效果，就像在緩震的同時稍稍推你一把，讓腳跟有種被「往前帶動」的循環感受。再搭配使用Primekint+技術針織的細緻鞋面，整體跑動的腳感不只極度貼合腳背，更舒適包覆所有種類的腳板輪廓，創造輕盈穿戴感與傑出的緩震、回彈效果。
經典就是無畏挑戰：細數Ultraboost Light細節表現
除了中底技術的進化，Ultraboost Light在輔助機能方面也透過其他項目的突破，證明了它作為經典跑鞋的底氣。首先，adidas更新了鞋底上的L.E.P.抗扭系統，將原先放置於中底內層的彈性塑膠片由X型轉為U型，連貫落腳後的支撐性與回彈力道；接著，再透過「船型」的外觀設計，仿造船底圓弧狀的力學設計製作鞋底，讓外觀顯得圓潤討喜，還能藉由鞋型的自然滾動，提供跑者下一步的推進感，讓跑者不需要為穩定腳踝而分心，踩穩漫漫長路上的每一步。
這一代Ultraboost Light依然使用Continental™馬牌橡膠作為大底材質，並透過豆莢式的重點貼法，針對雙腳離地之前實際使用到的摩擦點加強。如此一來，既能減輕整體重量、又能維持跑動時前掌的抓地力，維持與前代相同的推進效果，並達到整體輕量化的目標。
應用場景隨心所欲：亮色搭配、低調穿搭都適合
挑選跑鞋重要的可不只是性能，還有一個生活層面的喜好考量──外觀。「因為外觀會很直接的決定，我會不會想要這雙鞋。」哲睿教練說。無論鞋子的性能再好，如果跑鞋外型本身不對眼，不管功能性再好，還是有很高的機率在挑選跑鞋時被排除──因為就是不喜歡嘛。
但說到這裡，我想熟悉adidas的鞋友們可以肯定地說，Ultraboost系列的鞋款不太會在這關敗下陣來。除了圓潤討喜的鞋型以外，配色也是Ultraboost Light最吸睛的亮點。
這次Ultraboost Light推出多款配色，其中主打色款「活力紅」以高亮度的白橘配色亮相，非常適合作為平常休閒穿搭的單品搭配，增加整體穿著層次感；或是像經典純色系鞋款，adidas也別具匠心加入螢光色點綴，讓本來低調的外觀多了些亮點。
「我常常裡面穿一些運動用的機能服飾，外面就是一般日常穿的衣服，鞋子就搭配它，這樣不只上下班切換方便，而且它也像是你穿搭的第二主角，既不會給別人『你是來運動』的休閒印象，也不會過度正式而失去骨子裡身為跑者的運動氣質。」哲睿教練分享。
極輕超彈、舒適無感，適合休閒入門跑者
「一雙好的跑鞋應該會幫助你、輔助你，讓跑者只需專注在這一步和下一步上面。」這是哲睿教練認為一雙「好的跑鞋」所應具備的條件。當我們將這些條件對應在Ultraboost Light上，便會發現無論緩震、包覆、輕量化及推進感受等，它都有滿全面的平衡性；甚至其亮眼的外型及應用場景的多元性，還為它增添許多便利之處，不只可以搭配日常穿搭，也可以拿來作輕度訓練，提供支撐、推進、抗扭轉等性能支持，滿足種種跑步運動所重視的訴求。
訪談最後，哲睿教練再一次細數Ultraboost Light的超強「輕」功：
- 單位密度減輕30%的Light BOOST顆粒帶來前所未有的輕盈腳感。
- 跑鞋科技革新減少10%的碳足跡，讓Ultraboost Light成為減輕地球負擔的環保跑鞋。
- 外型時尚亮眼、配色活潑吸睛，情境切換隨心所欲。
- 重量輕盈、支撐穩定、抗扭回彈，泛用性能適合剛接觸跑步，或是想入門的跑者。
「如果今天你只有一雙鞋的預算，我推薦這雙鞋子，它的泛用性對跑步入門者而言就是非常好的選擇。」哲睿教練誠懇地說。
