入厝前先看這篇:主委有比較大的權力嗎?關於社區運作的五個入門知識

入厝前先看這篇:主委有比較大的權力嗎?關於社區運作的五個入門知識
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我們想讓你知道的是

你是一個剛入住新社區的住戶,搭乘電梯時,看到了佈告欄貼了許多公告,對於一些名詞似懂非懂,想確保自己的居住權益,就從這篇開始認識社區運作吧。

文:昭彥老師

你是一個剛入住新社區的住戶,搭乘電梯時,看到了佈告欄貼了許多公告,對於一些名詞似懂非懂,想確保自己的居住權益,就從這篇開始認識社區運作吧。

一、社區的基礎運作有哪些角色

  1. 住戶:實際居住在社區裡的居民,又分成兩種,實際擁有房子產權的所有權人、跟房東承租房子的承租人。

  2. 建商:對於新成屋,通常由建商先聘用相關行政、工程廠商,待住戶組成管委會後,再交接給管委會。

  3. 管理委員會:簡稱管委會,根據社區住戶人數規模,以無報酬的義務職為主,選出數名代表住戶擔任委員,代表住戶召開例行會議,協助管理社區資產、與合作廠商溝通。

  4. 物業管理公司:統籌處理社區營運行政事務,例如安排保全維護社區安全、安排總幹事處理行政公告事務、住戶糾紛調解。

  5. 清潔管理公司:安排清潔人員維護社區整潔,但社區也可以自行聘任,但相對麻煩,需處理勞健保。

  6. 垃圾清運廠商:安排垃圾清運,但需要社區本身有設置垃圾回收室。

  7. 機電消防工程廠商:例行消防安全設備檢修、園藝維護、機電設備檢修。

對於一個穩定運作的社區,這些角色彼此的關係是:

  • 建商蓋好房子,並且聘用物業管理公司、清潔管理公司、垃圾清運廠商、機電消防工程廠商,讓社區有基礎運作機能,包括社區安全、設備維護、環境整潔。

  • 住戶們召開會議,選出數名委員代表組成管理委員會,驗完房子確定品質無虞後進行點收,建商把廠商合約交接給管委會。

  • 管委會每月定期召開例行會議,會議前需公告讓住戶了解,住戶們可以在會前提出議題以及參與旁聽。會議中進行管委會職權內的營運面議題討論與決策,物業管理公司協助執行或是通知與監督外部廠商執行。

  • 管委會每年召開區分所有權人大會,同步重要資訊給住戶、討論超出管委會職權的社區營運重大議題、改選管委會。

  • 管委會於區分所有權人大會後,於次月例行會議前,進行交接。

社區就這樣生生不息地運作,至於有些社區常常辦各種活動,那個不是人人都有的好運。

例如中秋烤肉大會、端午包粽子活動、過年寫春聯、平時邀請講師來教做菜等等,我只能說恭喜你,你的社區收支無虞、有很積極籌辦敦親睦鄰活動的委員們、再加上協辦活動經驗豐富的物業公司,記得給這些幕後主辦的人多多支持鼓勵。

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二、 什麼是區分所有權人大會?

全體所有權人,每年例行召開至少一次,同步社區營運資訊,並且就以下項目進行表決討論:

  1. 規約之訂定或變更。
  2. 公寓大廈之重大修繕或改良。
  3. 公寓大廈嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。因地震、水災、風災、火災或其他重大事變須重建者。
  4. 住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
  5. 約定專用或約定共用事項。
  6. 其他公寓大廈共同事務之決議。

簡單地說,擁有房屋產權的住戶,在這個每年例行會議,可以共同討論與決策重大社區營運事項,例如高額花費的修繕工程、決議停用哪些公共設施、調漲或調降管理費。

三、管委會的委員種類有哪些?權力範疇是?

根據社區規模,會設置各種功能的委員,最常見的配置是:

  • 主任委員:以住戶代表身分,與廠商進行蓋章簽約、審核公告與蓋章。
  • 副主任委員:協助主委,也會有蓋章負責事項。
  • 財務委員:物業公司通常會協助為社區資產作收支帳目,協助審核與蓋章。
  • 監察或一般委員數名:其他非特定功能的住戶代表。

基本上所有委員不分職務,都是代表自己那一棟樓的住戶們進行議題討論,只要維護公共利益,都可以用自己的想法去主導決策,會議採共識決,產生決策後,主委再代表全體住戶,與外部廠商窗口進行簽約、其他委員協助監督執行。

至於你們社區如果有其他職稱的委員,那就是管委會的創意範疇。

四、管委會多久要開一次會?開會要幹嘛?

基本一個月至少一次,可視有無重大臨時動議需加開。

如果沒有議題,不一定要每月召開,只要委員代表協議好,確保資產管理都正常,並按照程序、簽核、蓋章、公告財務資訊與重要現況即可。

若是初屆管委會,就像公司草創階段,因為需要制定社區制度,通常開會內容會著重在社區規約訂定、廠商執行檢視、預算分配、各類住戶反應議題等,開會頻率與時間會較長。

五、 主委是否擁有比較大的權力

從法律來看,真的沒有,相對的需要承擔許多代表人責任,如果出現法律糾紛,也是要由主委代表出席。至於有些社區辦理聯歡活動,主委想加碼,純屬個人行為,並非主委的責任義務。

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本文經《方格子》授權轉載,原文發表於此

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責任編輯:彭振宣
核稿編輯:翁世航


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