《賺錢公司也會倒閉!讀財報最常犯的40個誤解》:與其付房租不如自己買不動產?大錯特錯

《賺錢公司也會倒閉!讀財報最常犯的40個誤解》:與其付房租不如自己買不動產?大錯特錯
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我們想讓你知道的是

作者古田圡滿是執業近四十的會計師,書中他特別精選經營者或管理者最常犯的錯誤思考,圖解犯錯的原因,以及該採取什麼具體對策。抓對財務三表的重點,不只是老闆必備的基本功,更是晉升重要管理職與尋找穩健投資標的的最佳利器。

文:古田圡

18 與其付房租不如自己買不動產?大錯特錯

總是會有經營者因為公司有獲利,不仔細讀資產負債表就盲目購買不動產,結果導致經營出現問題。這種現象的背後其實隱藏著一個誤解,那就是:與其一直付房租,不如買下來,房貸還完後,手邊還有自己的不動產。這一節要探討的,就是為什麼會有這種誤解,以及應如何思考。

過多的貸款可能導致公司破產

舉例來說,A公司是年營收30億日圓的家電零售公司,社長人很好,員工也都很有禮貌。每年獲利雖然不到1億日圓,但也確實持續賺錢。有一天社長聽了我的講座後,來找我諮商,內容是「公司雖然獲利,資金周轉卻很吃緊」。

一般來說,零售商都是現金交易,很少會有資金周轉困難的現象。就算有庫存,只要應收帳款少,應付帳款和存貨取得平衡,周轉就不成問題。

我看了他們公司的資產負債表,發現除了總公司的土地建物外,社長還受地主朋友之託,買下朋友手中的停車場等。

社長誤以為:「因為公司有獲利,可以買的不動產就先買下來放著。購屋費用可以認列為費用,而且公司要用的停車場與其每月付租金,不如買下來比較好。等到貸款還完,這些最終都會變成公司的資產。」

其實,購買不動產可以認列的費用金額,並不像社長以為的那麼高。

例如,購買不動產可以認列的費用,就是建物的折舊費用,但折舊採定額法長期折舊,其實認列不了太多費用,而支出金額最高的土地購買費用,根本無法折舊。停車場可以認列的費用,頂多就是在土地上鋪修的費用,認列成折舊費用也極為有限。取得土地則只有非流動資產稅和借款利息可以認列為費用。至於支出金額最高的借款還本,當然不算是費用。

許多經營者都誤以為買下租賃物件,只要還款金額和租金一樣,周轉自然不成問題,等到借款還完了,就會變成自家公司的資產。

A公司社長也不例外,也抱持一樣的誤解。

看看購買不動產前A公司的損益表上,有近1億日圓的稅前淨利,買下不動產後因為不用付房租和土地租金,損益表上獲利更多了,看起來好像沒什麼問題。所以問題到底出在哪裡?

P106圖片
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損益表上有獲利,但負債也增加了⋯⋯

其實損益表上的獲利,可說只是表面上的獲利,公司反而因為購買不動產流出大量現金。如果不看資產負債表,就不會發現這一點。

假設公司以6億日圓,購買原本一年應支付土地租金及房租共4,000萬日圓的不動產。

因為不用再付房租和土地租金,費用減少4,000萬日圓,這會反映在損益表上。不動產投資一般以長期借款支應,所以負債增加長期借款6億日圓。非流動資產不動產和長期借款的增加,則會記載在資產負債表上,不會反映在損益表上。當然還款本金也是

資產負債表科目的金額減少,不會反映在損益表。如果只看損益表,因為少了4,000萬日圓的土地租金和房租,增加了折舊費用、非流動資產稅、利息支出等共2,000萬日圓的費用,兩者相抵後減少2,000萬日圓。這也就表示稅前淨利會增加,變成1億2,000萬日圓。如果以35%的稅率計算,稅金成本會比稅前淨利1億日圓時,多出700萬日圓左右。如果只看損益表,加減後稅後淨利增加1,300萬日圓,看起來好像比購買不動產前更好了。

可是相較於購買不動產前,加總借款還本金額、利息和稅金等,每年反而多流出1,000萬日圓左右的現金。換句話說,損益表的表面獲利雖然增加,但資金周轉卻更緊了。

就這樣,A公司漸漸無法照約定還款,於是只好為了還款而借錢,每月應償還的金額像雪球般越滾越大,銀行融資時也越來越謹慎,最終變成典型的惡性循環,有盈餘卻破產。

只跟一家銀行往來,就是讓銀行吃定你

A公司原本向多家銀行借款,有一天某銀行表示願意代為整合債務,因為和多家銀行交涉很麻煩,最後A公司有八成借款都集中在那家銀行。之後因為同業競爭激烈,A公司淨利大幅減少,結果銀行就年年提高借款利率,最終漲到3.8%左右。A公司因為借款全都集中在一家銀行,也無力反抗。之後A公司無法取得銀行新增借款,終於陷入實質破產狀態。

A公司社長因為不懂財務,犯了兩個大錯。

第一個錯就是不動產投資失敗。中小企業因此致命的案例實在很多,許多公司因此而破產。

特別是零售商,更不應該輕易購買土地建物。我一直對零售業客戶說不能買土地建物,特別是絕對不可以買停車場。一旦出手買了,許多案例都因為無法退場,現金不斷流出而慢慢陷入虧損。等到發現時,沒辦法只能賤價出售。如果採用租賃方式,隨時可以搬遷到條件更好的地點。

此外,停車場租金大約是非流動資產稅的2倍到3倍,而且還可以認列為經費,但購買停車場立刻要支付的還款本金和利息,卻高達租金的數十倍。大量流出的現金,導致公司資金周轉不靈而破產。

第二個錯則是幾乎只跟一家銀行往來。主力銀行因為知道A公司無法向其他銀行借款,就用風險高為理由調高利率。在日本,一般利率再怎麼差, 也不過2% 左右,A公司竟然要付3.8%。如果借款是6億日圓,就表示每年要多付6億日圓 × 1.8%,也就是1,080萬日圓的利息,這就好像公司在替銀行打工一樣。所以中小企業也必須建立讓銀行同業互相競爭的機制。

書籍介紹

本文摘錄自《賺錢公司也會倒閉!讀財報最常犯的40個誤解:37年不敗會計師幫你破解,讓現金流極大化、實質獲利現形,晉升重要職位者必讀》,大是文化出版


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