「房地合一2.0」上路後房市三缺墊高成本,高房價恐成常態

「房地合一2.0」上路後房市三缺墊高成本,高房價恐成常態
Photo Credit: 中央社

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台灣房價一直以來高不可攀,財政部說明房地合一稅2.0實施一個月,房地產交易案件萎縮四成;但房價受到缺工、土地以及原物料上漲等壓力,導致新推案成本墊高,市場機制下仍決定了各大都會房價看回不回,甚至本土疫情爆發也難以撼動,房價恐怕還是處於高檔徘徊。

隨房地合一2.0於7月1日上路後,房市呈現量減價增的態勢,根據最新公布的信義房價指數,第二季全國房價季漲1.35%、年漲10.24%,顯示未受到本土疫情爆發衝擊,房價持續高檔徘徊,央行總裁楊金龍不諱言,房價受「成本因素」影響很大;在原物料攀升、缺工以及土地有限的狀態下,房價恐怕是難以回頭。

政府推動房地合一2.0 房市量減價增

為了抑制高居不下的房價,政府除了推動「房地合一2.0」外,也透過實價登錄2.0讓房市更加透明,盼能藉此打擊「炒房」的投機客,而央行亦持續實施不動產信用管制措施,進一步擴大政策力道。

自從房地合一2.0上路後,財政部統計七月交易案件較上半年月平均減少約四成,其中短期交易案件明顯減少約三成。央行8月24日發布的7月五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做房貸金額僅新台幣503.34億元,較上月大減163.84億元。

房地合一

央行經研處副處長蔡惠美告訴《中央社》,7月六都建物買賣移轉棟數月減29.7%,房市買氣(成交量)明顯降溫,除了台南市有企業進駐、就業人口增加,以及南部疫情相對緩和等因素,年增率為正成長,其他五都均落入負成長。

蔡惠美說明,7月五大銀行新增房貸驟降背後有三大因素,一是房地合一2.0於7月上路,不少投資客趕在新制實施前出售房屋,市場湧現一波換手潮,墊高6月基期;

其次,屋主若來不及在7月之前釋出物件,就不會想賣了,寧願多等幾年再出售,因此新制上路後的交易量才會下降;

第三,5月中旬開始,國內疫情急速升溫,6月疫情相對嚴峻之下,看房人數銳減,自然影響交易量,並遞延反映在7月的新承做房貸金額。

受到疫情爆發、新制上路的雙重打擊,房市交易量明顯下滑。不過最新信義房價指數顯示,台北市、新北市7月房價指數雙雙較上月成長,且年增率分別達9.96%及11.71%,各自創下103年4月以來、103年6月以來的新高紀錄。

土地、建材成本高漲以及缺工嚴重進一步推升房價

「房價必然是要呈現成本面的墊高,不足以用這個認定打房成效不佳」,蔡惠美解釋,房價上漲背後有成本面因素,土地、建材成本高漲,缺工嚴重更導致工資攀升,建屋成本自然上升。

面對外界針對不動產信用管制措施成效的質疑,央行總裁楊金龍強調,為提升選擇性信用管制執行成效,今年初以來已辦理 14 次專案金檢,初步已見成效,包括不得有寬限期、降低投機炒作;貸款成數下降與貸款利率上升等。

不過他也坦言選擇性信用管制措施對富人買豪宅「比較沒有效」,原因在於,此族群購置豪宅無須貸款,亦即難以壓制高價豪宅。

面對近來政府的「打炒房」政策,《關鍵評論網》訪談中南部包商業者指出,房地合一2.0無法讓房價降低,最大的效果是「緩漲」;另外近年來受到大環境影響,台商自中國回流明顯,且由於近來科技業景氣轉好,蓋工廠成為常態,台灣的「建地售價」也跟著水漲船高。

他說明,還有許多公司正在找地,土地需求大增的情況下,對於建商來說成本已經墊高,又加上近來原物料(鋼鐵、水泥及玻璃)價格於今年又直線上升,漲幅至少三成,進一步推升房價;而種種成本大漲,許多建案已經向後延遲,而公共工程亦出現流標的情況。

國發會主委龔明鑫日前表示,疫情後各國投入大筆經費推動公共建設,對建材、原物料需求加劇,恐造成價格調漲。國發會官員對外表示,目前此現象還是個案,尚未出現系統性因素,就原物料價格觀察,針對砂石部分每個月都有在管控,對原物料價格波動做出因應對策。

據台經院統計,7月營建業營業氣候測驗點較上月上揚1.74點至103.02點,終結連4跌,尤其廠建的廠務動工興建情勢依然樂觀,營造業對未來半年景氣以好轉看待。

台經院提到,即便政府祭出打炒房措施加上疫情干擾,對房市僅是短期影響,市場上對工業地產、倉儲物流等開發動作仍積極,預料國內房地產市場將多元發展。

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核稿編輯:翁世航


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