《都更危老大解密 耕築共好家園》:重建後房屋的換回比例如何計算?為何無法「一坪換一坪」?

《都更危老大解密 耕築共好家園》:重建後房屋的換回比例如何計算?為何無法「一坪換一坪」?
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我們想讓你知道的是

都市更新危老重建推手黃張維透過15年親身實戰經驗,精準剖析危老與都更重建的優劣差異,加上深入淺出的觀念與法規解讀,以及實際重建執行案例分享,帶你掌握讓老家再展第二春的必備常識。

文:黃張維

【重建後房屋的換回比例如何計算】

重建後的分配比例永遠是屋主最關心的一個議題,也是最需要協調、溝通的部分,畢竟它直接影響了房屋重建後的總價與屋主的生活空間。根據我這幾年的觀察,屋主和建方的協議若最後破局,多半也是因為分配比例無法達成共識。

站在屋主的角度,自然會希望能換回的坪數越大越好。若換回的坪數小於他原先所擁有的坪數,比方說原本的三房變成兩房、兩廳變成一廳,他們通常會對重建產生抗拒的心理;而對建方來說,在合建的狀況下,他們是沒有收取服務費的,如果沒能在成本和收入上做好管控,這長達7、8年的辛苦努力,很可能變成白忙一場。

因此,在與屋主洽談之前,我們必須仔細評估房屋本身的條件,才能精算出一個可讓屋主接受,同時又能取得合理收入的分配比例。

評估建案價值的兩大重點

一般來說,在評估建案時,我們會從以下兩個角度著手:

(一)地段

對建方來說,房屋售價高的區域對建築材料及設備的要求較高,所以興建時需耗費較多成本。不過,因為重建後房屋的市場行情比較好,建方可以獲取較多空間來分配給屋主,所以,屋主分回的比例也會比較高;相對的,如果房屋的位置不是太好,重建後的售價也會因此受限,這時建方就得拿回更多的銷售坪數,才能打平成本、維持,或創造合理利潤,也因此屋主的換回比例就比較低。

(二)房屋本身的條件

這裡所說的條件包括基地規模(大小)、形狀、臨路條件,和對外交通等等。若基地方正,便可更有效率的進行建築設計;若房屋臨大馬路,通常有較好的商效,臨近公園,則適合打造優質住宅;其次,如果距離離捷運站很近,房價也會比較高,這些都會直接或間接影響到重建後的分房比例。

當我們把所有會影響房價的因素都考量進去後,計算出來的結果可能是屋主和建方五五分、六四分,或是七三分。因為每個建案的條件都不一樣,屋主與建方所分得的比例也不盡相同,沒有固定標準。這個時候,最大的原則就是合意,也就是說,只要屋主和建方可以達成共識,那就是最合適的數字。

決定好屋主與建方的分配比例後,接著就是根據屋主的土地持分來計算每一位屋主可以分得的坪數。

為何無法「室內坪一坪換一坪」

曾經有段時期,政府為了極力推動都更重建,喊出「室內坪一坪換一坪」的口號,希望藉此吸引更多屋主參與重建。在舊屋換新屋的前提下,這樣的條件似乎非常划算,但事實上,經過這幾年的經驗,我們發現在目前這個40%到50%的獎勵值之下,位於住宅區的4 樓以上公寓,在重建之後其實很難滿足室內坪一坪換一坪。

每次和屋主溝通,只要一講到這一點,很多屋主都會覺得很疑惑,甚至無法接受,所以我通常會以實際數字來舉例說明。

首先,一個很重要的觀念是,房屋重建後,屋主可分回的面積是以持分的土地面積換算出來的,而不是以目前建物的實際坪數來換算。換句話說,屋主可分回的坪數主要是看土地持分的大小,而土地可創造出的坪數又與使用分區(即容積率)有關。

以台北市第三種住宅區為例,法定容積率是225%,每1坪土地可蓋2.25坪的容積,假設我們可以申請到40%的危老獎勵,那就可以創造出1 × 225%× 140%的容積,亦即3.15坪。若再乘以每坪容積可創造出的銷坪係數,在此暫以1.55計(一般介於1.55至1.6之間),則3.15坪容積約可創造出4.88坪(3.15×1.55)的產權坪。但是,這個算式並沒有包含建方所需付出的成本,也就是說,如果選擇合建,這4.88坪還包括要分給建方的部分。

一般來說,重建後是否能夠「室內坪一坪換一坪」取決於以下兩點:一個是土地持分,一個是現有建物的面積。我們先來看土地持分,以50坪的土地來說,若只興建2層樓建物,那表示土地所有權人只有兩人,各持分25坪;但若興建的是4層樓的建物,則各所有權人只能持分12.5坪(多數舊公寓的土地持分約在8 至12坪),每個人可分得的面積只有2層樓建物所有權人的一半。

以同一塊土地來說,當屋主越多,土地持分就越小,重建後每位屋主能夠分得的坪數,當然也會跟著變小。粗略的說,建物的樓層越高,屋主通常也越多,要室內坪一坪換一坪的機會也就越小。但若真要精算,就不能單純只看建物的樓層數,而是要看土地持分大小。

其次是現有建物面積,同樣大小的土地持分,建物面積未必一樣大。現有建物面積小的屋主或許真能室內坪一坪換一坪,但建物面積較大的屋主可能就沒辦法。

不同樓層,不同比值

事實上,即使屋主可以接受和建方之間的分配比例,但因為每位屋主原本所擁有房屋的條件不同,在分房時,有些屋主會針對自家優勢,主張應該分得多一點的坪數。舉例來說,一樓的屋主可能會認為自己的價值最高,因為一樓可以當店面,還可以停車,又不用爬樓梯。可是擁有頂樓房屋的屋主也會主張,他家樓上有屋頂平台可以加蓋(雖然平台應該是屬於全棟所有權人所有),還可以曬衣服、種花,所以他的樓層價值比較高。

以台灣人的使用房屋的習慣來說,這樣的說法當然有它的道理。所以,我們在與屋主洽談之前,通常會把這些條件估算進去。比方說,若以住在二樓以上屋主的條件為基礎,一樓可能就可考慮其現有條件再優惠些,或頂樓有搭建合法的舊違章建築物且可供居住使用,也會給予合理的拆遷補貼費用。一般來說,台灣人對樓層的價值普遍都有共識,所以大致都可以接受因為樓層不同,所產生的條件差異。

因建蔽率和公設而消失的一樓店面

另外一個可能會影響坪數分配的變因就是建蔽率。建蔽率又稱建築密度或建築覆蓋率,指的是建築面積占基地面積的比率,而且每個城市、地區的建蔽率規定也都不一樣。若以台北市的住三為例,法定建蔽率是45%,也就是說,100平方公尺的土地,單層只能蓋45%,危老重建又會放寬一些。

《都更危老大解密》148圖
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建蔽率是政府為了更好的都市環境,所實施的規定之一。過去的老公寓沒有建蔽率的規定,一般都會蓋滿滿。但現在新蓋的社區大樓,就必須遵守建蔽率的限制,縮小建築單層平面面積,也會讓建築退縮。此外,還要扣掉車道、梯廳、樓梯間等公共設施。因此,原本擁有一樓店面的屋主,可能就無法再分回一樓的店面,這個時候,有很多屋主會開始對重建感到抗拒。我完全可以理解這樣的心情,但礙於現行法規,有的時候建方真的無法做到兩全其美。

為了避免這樣的為難,我們在開發住宅型建案時,通常比較傾向找位於巷子裡、比較沒有商效的老舊建物。也就是說,屋主沒有非得留在一樓的必要,重建後的價值差異也比較小,如此一來,順利說服屋主的機率也會比較大。然而,話又說回來,現今因為消費模式改變與這次新冠疫情的影響,許多人轉而在網路上購物,臨路經濟已經不像以前那樣具有強大優勢,租金效益也不若過往,所以我們在和屋主洽談時,也會有比較大的空間。

每個建案的狀況都很不一樣,每位屋主的想法也可能有很大的差異,溝通協商的方式當然也無法一概而論,因此,在處理這些問題時,幾乎沒有所謂的通則。唯一的方法就是花時間不斷向屋主說明,不過也就在這些溝通的過程裡,我們可以更了解每一位屋主的難處和需求,並且在可能的範圍之內,幫他們解決因重建而產生的問題。

房屋雖然也是一種商品,但我總認為,就因為房屋是屋主們重要的棲身之所,也是創造回憶、豐富生命的地方。面對重建,他們當然會有許多遲疑,也會有很多理性或非理性的考量,所以,我總是不斷提醒自己一定要能設身處地,為屋主創造最大利多。如此,才能真正體現住宅重建的真正意義。

如何評估重建後的需求

取得多數屋主的共識之後,我們便會正式邀請建築師加入設計屋宅,而在進入申請建照的階段之後,會再邀請營造團隊,正式展開重建的工作。

針對多數住戶的需求來設計房型

在這個階段,屋主們通常會開始想像自己未來的家園是什麼模樣。我也一樣,在和屋主洽談的過程中,每位屋主的性格、家族成員、主要需求,隨時都在我的腦海中浮現,我總是會不停思索,到底什麼樣的住宅最適合這個建案的屋主。

通常,我們會看屋主分回的坪數是落在哪個區間,並且透過問卷,仔細調查屋主希望未來可以分到幾房型的房子之後,再進行住宅的坪型規劃。比方說,如果多數屋主可以分到的都是30至40坪的房子,我們就不會去設計50至60坪,甚至是70 至80坪的房子,因為這樣屋主分不回去;如果大部分屋主的需求都是2房或3房,我們就不會設計太多4房的房子,不然屋主的選擇會變得很有限。

屋主可針對交屋時的需求轉變,售出或加購坪數

但我們也必須考慮到另一種狀況是,等到可以交屋時,屋主可能已經不再需要那麼大的坪數,例如,子女成家,不再與父母同住,那我們也會提供較小坪數的屋子,讓屋主可以做彈性選擇。假設他原本可以分回40坪,那我們就提供2戶20坪的房子,多出來的那1戶,屋主可以出租或出售。又或者,雖然屋主可以分到40坪,但他覺得30坪其實也夠住了,這個時候,屋主可以把剩下的10坪賣給建方,取得的現金就可以用來裝潢。

相對的,如果屋主發現自己可以分得的坪數不夠用,也可以在動工之前向建方購買。這時我們會請合作的代銷公司或估價師提出預估的房價,向屋主報價,再加上一些折扣,算是給屋主的回饋。

如果是都更重建,政府會涉入監督屋主與建方間的分配情形,當「找補」差異很大時,也就是有屋主超選或少選的金額很大時,政府就會來瞭解是否房型設計出了問題?屋主是否知道他超選?如果涉及抽籤,政府也會來看抽籤程序是否符合規定,這些都是對屋主多一層的保障。

當然,都更重建的原意是讓原住戶享有更好的生活環境,而不是讓屋主把漲價的房子賣掉,再去其他地方買更大的房子;或是因為無法負擔重建後隨之而來的相關費用,只好把它賣掉,再到房價更便宜的地段另外購屋。不過,因為重建後是成為新房屋,升值也是一個必然的趨勢。換個角度想,重建之後,雖然有些住戶可以留下,有些住戶必須選擇離開,但至少所有住戶都可以脫離原先陳舊,甚至有危險性的生活環境,讓身心得到更好的安頓。而且不論留下或離開,參加重建的屋主資產價值都會有數成,甚至倍數的增加。

建方會如何進行房屋預售

若重建時採合建方式與建方合作,建方在取得建照後,興建新屋前,會提出「預售」的需求,也就是在興建前,先銷售未來將興建的房屋。預售期間(不包含前期準備及預售屋搭設等時間) 會視市場景氣進行調整,大約是6個月至1年。

將舊有房地點交給建方之後,建方便會開始支付租金補貼給屋主,所以,並不會因為多了預售屋銷售期間,而造成屋主的損失。而且,因為建方付給屋主的租金也是一筆不小的成本,所以屋主不用擔心建方會無限期延長預售期間。

書籍介紹

本文摘錄自《都更危老大解密 耕築共好家園》,今周刊出版

作者:黃張維

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《都更危老大解密》
Photo Credit: 今周刊出版

責任編輯:翁世航
核稿編輯:潘柏翰


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