「影響力投資」的概念,其實也能套用到「居住正義」的落實上

「影響力投資」的概念,其實也能套用到「居住正義」的落實上
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我們想讓你知道的是

無論是發行社會債券,或是以金融創新方式投注在可負擔式住宅的興建,在歐亞非和美國都有類似的案例,在落實居住正義的同時,還能達到一定的自償能力,讓社會住宅可以真正達到永續經營。

R.尼布爾在其著作「道德的人與不道德的社會」中說道:「作為個人,人相信他(她)們應該相互友愛與服務和建立正義。但作為社會、經濟和國家群體,人們卻照其權力所能來盡其取其所要。」

自18世紀以來,資本主義作為市場的準則,確實創造了許多國家的經濟成長,同時也加劇了社會上資源分配不均的問題,市民的居住權與宜居的環境,漸漸成為主要大城市的治理重點,然而,要解決居住不正義,卻不能光依靠政府來主導社會住宅,也不該一味的希望非營利組織或慈善機構提供無償的方案,而是應該積極整合那些專注於影響力(impact)的投資機構,導入適合的市場機制,其實更能有效率的滿足居住需求,兼顧可規模化和賺取合理的收益。

近年來,越來越多金融界人士,將目光放到那些具有SDG或ESG理念的項目。各國政府也逐漸意識到,許多社會與環境的議題,讓私部門,社會企業,以及資本市場協力運作,往往可以更有效率的導正「政府失靈」的現象。

畢竟,讓房子脫離了使用功能,變成「金融商品」與「可炒作的資產」,係源自於1980年開始的市場開放與浪潮,以英國柴契爾和美國雷根政府為首的自由市場派,大量釋出原本該由政府興建的公共/社會住宅,鼓勵私有化,再加上大舉放寬金融業對房貸的限制,讓「借錢買房」變得容易,故借錢「炒」房也就順理成章。

綜觀世界各國的大型企業,除了本業的營收外,佔比最大的資產,幾乎都與房地產有關,讓房價早已不是基於供給與需求的自然調整,而是資本機制操作下,不斷疊加的超額價值。

既然資本市場可以投機與炒房,當然也可以用來解決問題

影響力投資(impact investment)就是近年來很熱門的一種方式,目的在積極解決社會,環境問題,包括地方創生,降低碳排放,提供更多(也更好)的可負擔式住宅,或是在其他主題例如:教育,平權,醫療,食安等,積極的服務與之有關的利害關係人(stakeholders),而非僅考量股東利益至上。至於具體在資本市場中會用到的工具,則包括股及債,共同基金及ETF,甚至是其他創新的金融手段,諸如Pay-for-success Program等等。

將影響力投資運用在居住正義方面,確實有很大的潛力,既解決了許多人負擔不起居住空間的問題,又能滿足資本逐利的需要。

舉例來說,比利時的房地產公司INCLUSIO,注意到因房租調漲導致低收入戶難以承租的問題,而在政府的執行能力有限的情況下,INCLUSIO引入知名的投資機構Kois Invest,Revive,以及Degroof銀行等進行集資,去翻修市區老屋或在郊區建置新的公寓大樓,再以低於市價且長期合約的方案,轉租給符合資格的族群。

而這個過程中,INCLUSIO不光是鎖定居住問題,還希望進一步帶動社區的發展,並且在旗下管理的房產中,將循環經濟,社區再造等理念落實,而INCLUSIO也因為這些努力而獲得了B型企業的認證。

同樣說到做到具社會使命感的開發商,美東創世紀地產公司(Genesis Companies)也設定了提供多元族群一個宜居且配備「全人服務」的居住環境目標,長遠來看,不僅可以讓人民獲得一個宜居的住所,更能夠帶動整體社區的發展,若人人都可因「安居」而「樂業」,也能減少政府在社會福利的支出,甚至可以創造稅收。

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再加上,不難想像,開發建案在早期階段,通常也是資本密集的商業行為,資金籌措的成本不低,但以社會影響力為主的開發案,倒是可以運用多元的集資方式,例如發行社會債券,結合政府的Pay-for-success Program等,去善用資本市場的力量。

從歐亞非到美國,都存在「社會債券」的概念

根據亞洲開發銀行(ADB) 的統計,從2017到2020年,全球共發行了1900多億美元的社會債券,其中有298億美元被投入在可負擔式住宅(affordable housing)的領域,佔16%。而非洲開發銀行(AfDB)也在2021年3月,發行了30億美元的社會債券(為期三年,票面利率為0.75%),協助對抗疫情的衝擊之外,也希望能吸引不同的創新方案,來解決該地區的可居住空間短缺,基礎建設缺乏等問題。

發行社會債券是影響力投資中常見的融資手段,依據國際資本市場協會(ICMA)的定義,社會責任債券除了須符合「社會責任債券原則」(Social Bond Principles),其募集資金必須用於支持符合社會效益的項目,且在投資流程中,社會責任債券應遵循4個核心組成部分包括:募集資金的使用,項目評估及篩選流程,資金管理和信息披露。

當然,政府的角色也對社會債券有很大的幫助,例如CBRE做出版的可負擔住宅研究案例報告中,特別提及政府在稅賦制度方面的政策影響,對於由私部門來提供社會住宅,扮演非常重要的角色。以美國為例,Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC)就是最主要用來鼓勵股權投資參與可負擔住宅的興建,並同時可以取得產權,和由聯邦政府與地方政府提供的稅務優惠。

在花旗銀行就在一份「Social Bond Framework for Affordable Housing」的報告中,舉了舊金山市中心833 Bryant的案例,說明該行如何運用社會債券結合LIHTC的方式,投入支持可負擔式住宅項目。其他包含提供低利的營建與修繕貸款,甚至是永久性貸款(permanent loan),協助在地開發商在紐澤西,將原本廢棄的旅館與校舍,改建成4棟總計153戶的複合式社會住宅,並優先提供給加護所得在中位數以下的居民申請入住。


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綠美圖上梁!台中水湳「中央公園特區」啟動,含金量更勝七期

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Photo Credit:豐邑 PARK ONE

我們想讓你知道的是

隨著都市綠洲概念崛起,台中水湳經貿園區開發備受矚目,環擁「台中綠肺」美名的中央公園、齊列的普立茲克建築,由區內最高豪宅「豐邑 PARK ONE」引領房市,形塑全台最美的國際重劃區。

結合美術館及圖書館共構的世界級地標「台中綠美圖」,座落於水湳經貿園區,於今年5月11日完成上梁,由兩大普立茲克建築獎得主、日本知名建築師妹島和世與西澤立衛操刀設計,坐擁中央公園綠帶環繞,將體現國內首座「公園中的圖書館、森林中的美術館」,主體工程預計今年底竣工,2025年正式開館。

「水湳經貿園區」總開發面積達254公頃,以67公頃中央公園綠海串聯經貿、文商、文教、創研、生態住宅五大專用區,不僅規劃完善,園區內更匯集公共建設及國際建築,被譽為全台最具國際競爭力的重劃區,發展性有目共睹。

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Photo Credit:豐邑 PARK ONE
水湳經貿園區匯聚世界地標及重大建設,與國際接軌。

水湳機場華麗轉身,綠海為王超越南北

水湳經貿園區前身為水湳機場原址,具備大面積國有土地的特殊條件,政府斥資500億元打造中央公園、水湳國際會展中心、水湳轉運中心、中台灣電影中心等公共設施,產業、藝文、交通並駕齊驅,受惠重大建設先行,預估10年內將轉身完整新都心。

綜觀全台,唯獨台北松山機場與水湳經貿園區相似,雖遷移話題浮出檯面多年,至今仍謂海市蜃樓。萬群地產開發董事長謝坤成接受專訪,憑著多年房市經驗分析:「大台北生活圈缺乏土地好好重劃,如果將松山機場規劃為經貿科技與住宅,價值可望超越信義計畫區;回頭看台中,水湳經貿園區就具備如此優勢,未來也難以複製。」

值得關注的是,都市綠洲儼然成為全球各大城市不可或缺的發展要素,如紐約中央公園、倫敦海德公園、東京新宿御苑等,高綠覆結合商業重鎮,連帶周邊房市相輔相成,可見名流聚居、一線豪宅林立;國內目前當屬台北大安森林公園擁26公頃綠地、高雄美術特區41公頃、七期新市政中心13公頃,坐實三大豪宅聚落。

如今水湳中央公園好比2.6個大安森林公園,躍升全台最大綠地,謝坤成也形容「這一次,台中人終於不用羨慕歐美人士,回家就是住進綠帶。」

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Photo Credit:豐邑 PARK ONE
水湳中央公園綠海為王,躍升全台最大綠地面積。

劃開水湳天際線,「豐邑 PARK ONE」引進中日德建築智慧

於水湳經貿園區占地不到10%的文商區,堪稱「中央公園特區」最精華地段,相較位於中央公園首排「文商一」建築限高100米,第二排「文商二」樓高可達160米,具備更大的建築揮灑空間,珍稀土地吸引品牌建商卡位插旗,描繪同時擁抱水湳中央公園及大肚山景的綠意住宅,獨特優勢助攻房市,預計區域行情將突破百萬大關,躍升台中最精華地段。

一探中央公園特區,首發登場為重量級大案「豐邑 PARK ONE」,豐邑機構秉持獨到選地眼光,該基地位於啟航路、經貿五路口,是水湳唯一正對公園且雙面臨路角地,周邊中央公園宛若社區中庭、緊鄰的綠美圖就如專屬公設;全案規劃53-57坪三房產品及61-74坪四房產品,以地上34層、地下7層建築,成為目前園區內最高指標豪宅,擘劃最美天際線。

圖3_3D外觀
Photo Credit:豐邑 PARK ONE
「豐邑 PARK ONE」結合水湳中央公園意象,以綠意妝點陽台。
圖1
Photo Credit:豐邑 PARK ONE
「豐邑PARK ONE」位處水湳唯一角地,印證豐邑機構獨到選地眼光。

七座普立茲克建築是水湳最大亮點,「豐邑 PARK ONE」也集結中、日、德三大建築團隊聯手打造。其中,特別延請隸屬德國IGI STUDIO、喜達屋酒店集團指定設計師Ines Gerlach操刀,跳脫用色框架,創造歷久彌新的公共空間;以及曾主導礁溪老爺酒店的日本高野景觀設計師石村敏哉、執手過總統府及圓山飯店的國際首席燈光設計師姚仁恭,結合中央公園意象,共同刻劃世代好宅。

豐邑機構同步展現全台唯一擁有五星級飯店體系的軟實力,將「新竹豐邑喜來登大飯店」五星級飯店管理帶入建案中,由內而外有別一般豪宅層次,更一舉拿下綠建築標章、低碳建築認證、智慧建築標章及耐震標章四大殊榮,實至名歸。

喜來登
Photo Credit:豐邑 PARK ONE
「豐邑PARK ONE」幕後操刀者,為經營「新竹豐邑喜來登大飯店」的豐邑機構。

水湳金三角啟動,「台中第五大道」立足七期之上

論起台中豪宅聚落,七期重劃區仰賴企業、政府齊心,歷時25年形塑高樓簇擁的建築天際線,成為台中獨一無二的美景,無奈礙於腹地受限,同時予人水泥叢林的壓迫感,讓謝坤成不禁感慨:「七期是政府和地主妥協的成果,天際線著實很美,但大量新古典風格建築複製貼上,景觀已經越來越侷促,不如十年前來得迷人。」

反觀水湳經貿園區具備高綠覆優勢,尤以「中央公園特區」所處的北端,重大建設包括水湳轉運中心、國際會展中心及綠美圖,象徵交通、產業、藝文金三角,且擁有聯通市區及中部科學園區的中科路,加上新光三越、環球購物中心進駐話題以及六星級國際酒店招商計畫加持,中台灣房地產專家深入剖析,「論發展速度抑或含金量,水湳應在七期之上,未來有望複製美國紐約第五大道、東京表參道的「精品大道」模式,與台北信義區互別苗頭!」


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