「影響力投資」的概念,其實也能套用到「居住正義」的落實上

「影響力投資」的概念,其實也能套用到「居住正義」的落實上
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我們想讓你知道的是

無論是發行社會債券,或是以金融創新方式投注在可負擔式住宅的興建,在歐亞非和美國都有類似的案例,在落實居住正義的同時,還能達到一定的自償能力,讓社會住宅可以真正達到永續經營。

R.尼布爾在其著作「道德的人與不道德的社會」中說道:「作為個人,人相信他(她)們應該相互友愛與服務和建立正義。但作為社會、經濟和國家群體,人們卻照其權力所能來盡其取其所要。」

自18世紀以來,資本主義作為市場的準則,確實創造了許多國家的經濟成長,同時也加劇了社會上資源分配不均的問題,市民的居住權與宜居的環境,漸漸成為主要大城市的治理重點,然而,要解決居住不正義,卻不能光依靠政府來主導社會住宅,也不該一味的希望非營利組織或慈善機構提供無償的方案,而是應該積極整合那些專注於影響力(impact)的投資機構,導入適合的市場機制,其實更能有效率的滿足居住需求,兼顧可規模化和賺取合理的收益。

近年來,越來越多金融界人士,將目光放到那些具有SDG或ESG理念的項目。各國政府也逐漸意識到,許多社會與環境的議題,讓私部門,社會企業,以及資本市場協力運作,往往可以更有效率的導正「政府失靈」的現象。

畢竟,讓房子脫離了使用功能,變成「金融商品」與「可炒作的資產」,係源自於1980年開始的市場開放與浪潮,以英國柴契爾和美國雷根政府為首的自由市場派,大量釋出原本該由政府興建的公共/社會住宅,鼓勵私有化,再加上大舉放寬金融業對房貸的限制,讓「借錢買房」變得容易,故借錢「炒」房也就順理成章。

綜觀世界各國的大型企業,除了本業的營收外,佔比最大的資產,幾乎都與房地產有關,讓房價早已不是基於供給與需求的自然調整,而是資本機制操作下,不斷疊加的超額價值。

既然資本市場可以投機與炒房,當然也可以用來解決問題

影響力投資(impact investment)就是近年來很熱門的一種方式,目的在積極解決社會,環境問題,包括地方創生,降低碳排放,提供更多(也更好)的可負擔式住宅,或是在其他主題例如:教育,平權,醫療,食安等,積極的服務與之有關的利害關係人(stakeholders),而非僅考量股東利益至上。至於具體在資本市場中會用到的工具,則包括股及債,共同基金及ETF,甚至是其他創新的金融手段,諸如Pay-for-success Program等等。

將影響力投資運用在居住正義方面,確實有很大的潛力,既解決了許多人負擔不起居住空間的問題,又能滿足資本逐利的需要。

舉例來說,比利時的房地產公司INCLUSIO,注意到因房租調漲導致低收入戶難以承租的問題,而在政府的執行能力有限的情況下,INCLUSIO引入知名的投資機構Kois Invest,Revive,以及Degroof銀行等進行集資,去翻修市區老屋或在郊區建置新的公寓大樓,再以低於市價且長期合約的方案,轉租給符合資格的族群。

而這個過程中,INCLUSIO不光是鎖定居住問題,還希望進一步帶動社區的發展,並且在旗下管理的房產中,將循環經濟,社區再造等理念落實,而INCLUSIO也因為這些努力而獲得了B型企業的認證。

同樣說到做到具社會使命感的開發商,美東創世紀地產公司(Genesis Companies)也設定了提供多元族群一個宜居且配備「全人服務」的居住環境目標,長遠來看,不僅可以讓人民獲得一個宜居的住所,更能夠帶動整體社區的發展,若人人都可因「安居」而「樂業」,也能減少政府在社會福利的支出,甚至可以創造稅收。

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再加上,不難想像,開發建案在早期階段,通常也是資本密集的商業行為,資金籌措的成本不低,但以社會影響力為主的開發案,倒是可以運用多元的集資方式,例如發行社會債券,結合政府的Pay-for-success Program等,去善用資本市場的力量。

從歐亞非到美國,都存在「社會債券」的概念

根據亞洲開發銀行(ADB) 的統計,從2017到2020年,全球共發行了1900多億美元的社會債券,其中有298億美元被投入在可負擔式住宅(affordable housing)的領域,佔16%。而非洲開發銀行(AfDB)也在2021年3月,發行了30億美元的社會債券(為期三年,票面利率為0.75%),協助對抗疫情的衝擊之外,也希望能吸引不同的創新方案,來解決該地區的可居住空間短缺,基礎建設缺乏等問題。

發行社會債券是影響力投資中常見的融資手段,依據國際資本市場協會(ICMA)的定義,社會責任債券除了須符合「社會責任債券原則」(Social Bond Principles),其募集資金必須用於支持符合社會效益的項目,且在投資流程中,社會責任債券應遵循4個核心組成部分包括:募集資金的使用,項目評估及篩選流程,資金管理和信息披露。

當然,政府的角色也對社會債券有很大的幫助,例如CBRE做出版的可負擔住宅研究案例報告中,特別提及政府在稅賦制度方面的政策影響,對於由私部門來提供社會住宅,扮演非常重要的角色。以美國為例,Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC)就是最主要用來鼓勵股權投資參與可負擔住宅的興建,並同時可以取得產權,和由聯邦政府與地方政府提供的稅務優惠。

在花旗銀行就在一份「Social Bond Framework for Affordable Housing」的報告中,舉了舊金山市中心833 Bryant的案例,說明該行如何運用社會債券結合LIHTC的方式,投入支持可負擔式住宅項目。其他包含提供低利的營建與修繕貸款,甚至是永久性貸款(permanent loan),協助在地開發商在紐澤西,將原本廢棄的旅館與校舍,改建成4棟總計153戶的複合式社會住宅,並優先提供給加護所得在中位數以下的居民申請入住。

從財務報酬面來看,要讓社會住宅「賺大錢」是很不實際的想法,但維持一定的現金流,包含社會住宅租金收入,營運收入(停車位租金,社區福利與設施,管理費),附屬事業收入(商舖租金),資產設備處分收入等,要達到一定的自償能力(Self-Liquidating Ratio, SLR)是可行的。

也因此,一般無論是發行社會債券,或是以金融創新方式投注在可負擔式住宅的興建,都會經過詳盡的財務效益評估與可行性分析,以及搭配其他的整合方案,方能面面俱到。歐美經驗如荷蘭,法國都透過都市再開發,藉由市場住宅,商場,停車場等項目的收益,來補貼社會住宅的興建與運營的資金;紐約則透過包容性區域畫分(inclusionary zoning)的做法,要求民間開發商,在興建的住宅單元中,需提供一定比例的可負擔住宅,讓符合身份的居民使用。

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Photo Credit: AP / 達志影像

當我們談到社會影響力,以及所謂更廣義的利害關係人的時候,自然不會把焦點都放在財務回報上,而是同步分析其「非財務績效」,像是一定期間內,改善了多少弱勢群體的生活條件,創造了諸如「降低犯罪率」,「環境優化」,「提升就業」,「減少政府福利的支出」,乃至「獲得幸福感」,並「更永續的社區」等正面效益。

這些效益,除了可以透過社會投資報酬(SROI)[註]將其分別予以貨幣化與量化之外,還能夠與公部門合作,開展Pay-for-success 等專案,亦即,將原本要由政府提供的服務,轉而以更更有效率的民間參與方式,達到同樣,甚至更好的效果。而當滿足既定條件或KPI時(例如N年內完成安置X戶低收入戶),由政府支付費用,很多時候反而可以更節省投入的總成本。

隨著永續發展的話題,很多概念將不再是「nice to do」,而應逐漸成為「must do」,如何運用資本與自由市場的力量,來解決更多的社會議題,是一件極具挑戰,卻也非常有意義的事。做好事不一定要無償,行善亦可致富,聰明的drive private capital到public goods,將會在未來成為政府,企業,乃至大眾必須具備的思維。

註解

  • 舉例來說,在社會住宅的投資中,每投入1元,除了財務回報之外,還可以產生N元的社會報酬,通常,會取決於計算時所定義的範疇,利害關係人,投入與產出的成果,以及套入「財務替代指標」後算出的貨幣化數值。

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航


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關於一座城市,你所能夠感受的一切:開箱 BEMO Café X PRESS BUTTER SAND中秋聯名禮盒

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我們想讓你知道的是

今年中秋節,來自BEMO Café的BEMO Café X PRESS BUTTER SAND 中秋聯名禮盒,以用香味探索城市記憶的精選壺泡咖啡、日本最強人氣PRESS BUTTER SAND點心,讓你在遇見BEMO Café中秋節禮盒的這一秒,選擇禮盒的困難度瞬間煙消雲散。

從拿到這款BEMO Café X PRESS BUTTER SAND中秋聯名禮盒第一眼就令人驚喜,甚至是賞心悅目。禮盒總共有兩款配色,香檳金色禮盒刻意搭配質感上乘的橘紅色提袋更顯得搶眼;而寶石粉色禮盒多份討喜感,搭配氣勢萬千的金色提袋更顯得嬌氣。盒身和提袋意外的配色互相輝映,加上盒面閃耀的雷射光芒,時尚大氣的態度難怪讓人目光難以移開,禮盒派頭滿分。

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Photo Credit:TNL Brand Studio

BEMO Café這兩款配色是有巧思的,香檳金禮盒大方高貴,無論是企業或個人送禮,都是絕不出錯的選擇;而僅在官網與限定通路販售的寶石粉禮盒,除了送禮之外更推薦自用——看看它所呈現的那種耀眼又自信的態度,女孩們是不是也想像寶石粉般閃閃發光呢?

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Photo Credit:TNL Brand Studio

除了配色外,隆重介紹一下禮盒的設計概念,它是透過盒體的多面性打造出世界各地的城市剪影,遠看就像一棟棟建築物;欣賞完外觀準備開箱禮盒,把禮盒放平後就好像打開一本書,準備進入未知的城市旅行時的感覺,有哪些城市正在等待迎接著旅人呢?

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Photo Credit:TNL Brand Studio

禮盒外觀以城市為設計概念,遠看就像一棟棟建築物

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Photo Credit:TNL Brand Studio
禮盒盒身可以左右分開,就像打開一本書

大家應該會好奇BEMO Café這個品牌,先幫大家介紹一下。BEMO Café是一個精品咖啡品牌,2018年的一段北美之旅,成為BEMO Café創立的起點,這也是為什麼旅行、城市、故事的概念,在BEMO Café的作品中反覆出現。

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Photo Credit:TNL Brand Studio

此款中秋節禮盒就收納BEMO Café城市系列,包括台北、倫敦、京都、伊斯坦堡、巴黎和羅馬共六款城市咖啡,每一款都是精選配置的咖啡豆,以瑞士工業級磨豆機研磨,再用日本尖端包裝設備氮氣,把直逼現磨的咖啡豆香氣,和對世界各城市的想念,封填在每一袋咖啡中,這款香氣真的會撲鼻而且是有層次的。

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Photo Credit:TNL Brand Studio

如此迷人香氣,不僅更讓人好奇BEMO Café了 ! 除了擁有專業咖啡顧問與杯測團隊,其實他們更喜歡尋找有故事性的咖啡職人合作,讓咖啡的可能性無限擴充。此外,BEMO Café還推出了顛覆框架,獨家首創的「壺泡咖啡」——以東方泡茶的形式沖泡咖啡,帶來前味清爽、中味濃郁、後味尾韻悠長的全新表現形式。BEMO Café希望每一種風味都能找到懂它的人,其品牌定位是更期待能成為每位咖啡愛好者的專屬咖啡師。

當然每個人對香氣是非常主觀的,不過大家可以從每款城市系列包裝上所標示的香氣來場城市尋香之旅。這次禮盒中的六款咖啡,分別是帶有熱帶水果、焦糖、高山茶香氣的「台北」;融合水果派、柑橘果醬、伯爵紅茶滋味的「倫敦」;用醃漬梅、茶花香、焦糖甜堆砌而成的「京都」;令人印象深刻的「伊斯坦堡」,有著烤堅果、黑巧克力和洛神花香料味;還有複雜又迷人的「巴黎」,由葡萄果醬、百香果、蜜糖、勃根地紅酒、黑巧克力交織而成;最後是「羅馬」,有麥芽糖、琴酒、菠蘿糖、苦甜巧克力、杏仁果的味道。

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Photo Credit:TNL Brand Studio

這款禮盒還有另一強大之處,就是禮盒右邊是日本風靡甜食愛好者的PRESS BUTTER SAND焦糖奶油夾心餅乾。不用多說大家應該都知道這個日本甜點牌子,自推出以來就成為日本人氣最高的伴手禮之一,不定期還會推出限定的不同口味,非常受到歡迎,這款禮盒可說是強強聯手阿!

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而BEMO Café在這次禮盒中放入的六塊PRESS BUTTER SAND焦糖奶油夾心餅乾,共有四種口味,分別是最受歡迎、最經典的原味焦糖奶油夾心餅乾,奢華使用日本著名的甘王草莓製作而成的草莓焦糖奶油夾心餅乾,帶著輕微萊姆酒香氣的黑巧焦糖奶油夾心餅乾 ,以及口感纖細,香草甜味與濃郁萊姆酒雙重平衡的白巧焦糖奶油夾心餅乾,讓人口水都快流下來了。

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壺泡咖啡可以找任一款茶壺,蓋上蓋子讓熱度持續維持,沖泡出最佳咖啡風味。

不囉嗦趕緊來泡一壺了,打開BEMO Café獨創的「壺泡咖啡」,發現份量滿多的有18g,可以獨享、但更適合3-4人分享,這全新咖啡沖泡體驗,看起來有點像在泡茶?原來它是以東方泡茶模式沖泡的西方咖啡,再以獨家技術,讓咖啡在壺泡過程中完整保留天然油脂,口感厚實,風味表現更貼近法壓壺,而且隨著沖泡時間還有前、中、後味的表現;另一方面從一壺咖啡中,還可以品嘗到不同的咖啡濃淡味道,滿足大家不同需求。

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建議浸泡3-5分鐘後,品嚐前味的清新茶香感,接著再續泡6-10分鐘,享受後味的醇厚滑順咖啡感

沖泡方法很簡單,先將18g的咖啡包放進壺中,注入270~450ml 、 90~95 度的熱水。建議浸泡3-5分鐘後,品嚐前味的清新茶香感,真的有茶香味! 接著再續泡6-10分鐘,享受後味的醇厚滑順咖啡感。一包BEMO Café壺泡咖啡,是茶也是咖啡,可以創造出兩種孓然不同的體驗,真的是顛覆對咖啡的定義了。對了,壺泡可以找任一款茶壺,蓋上蓋子讓溫度持續維持,沖泡出最佳咖啡風味。

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這次為大家開箱試喝的是「城市系列-巴黎」,搭配原味焦糖奶油夾心餅乾,好期待會有什麼奇妙的火花,先倒一杯趕緊來試喝。鼻子先聞看看香氣,「城市系列-巴黎」的前味中有著明確的葡萄和百香果的微酸滋味,輕輕釋放在口中,搭配原味焦糖奶油夾心餅乾,扎實卻細緻的餅乾體,以及甜蜜但不過份膩口的奶油焦糖內餡,巧妙的達成平衡,好美妙的品飲搭配 !

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接著,再回沖續泡的「城市系列-巴黎」風味又變了,喝起來有強烈的黑巧克力香氣,和果香與果酸味調和在一起,就像海明威所描述那樣,這真的是巴黎,好感人! 好不容易回神了,咖啡怎麼會有這麼豐富的香氣和多變的氣味呢? 完全打破對咖啡的定義了。

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中秋節來泡一壺咖啡搭配原味焦糖奶油夾心餅乾,坐下來與家人朋友們共飲賞月,光想到那畫面就太美太享受了。而且還發現它另一強大的存在,喝完後放在書架上,看起來就像一本書啊! 非常適合拿來當作陳列品繼續神遊在那些城市的尋味之旅。

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