「影響力投資」的概念,其實也能套用到「居住正義」的落實上

「影響力投資」的概念,其實也能套用到「居住正義」的落實上
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我們想讓你知道的是

無論是發行社會債券,或是以金融創新方式投注在可負擔式住宅的興建,在歐亞非和美國都有類似的案例,在落實居住正義的同時,還能達到一定的自償能力,讓社會住宅可以真正達到永續經營。

R.尼布爾在其著作「道德的人與不道德的社會」中說道:「作為個人,人相信他(她)們應該相互友愛與服務和建立正義。但作為社會、經濟和國家群體,人們卻照其權力所能來盡其取其所要。」

自18世紀以來,資本主義作為市場的準則,確實創造了許多國家的經濟成長,同時也加劇了社會上資源分配不均的問題,市民的居住權與宜居的環境,漸漸成為主要大城市的治理重點,然而,要解決居住不正義,卻不能光依靠政府來主導社會住宅,也不該一味的希望非營利組織或慈善機構提供無償的方案,而是應該積極整合那些專注於影響力(impact)的投資機構,導入適合的市場機制,其實更能有效率的滿足居住需求,兼顧可規模化和賺取合理的收益。

近年來,越來越多金融界人士,將目光放到那些具有SDG或ESG理念的項目。各國政府也逐漸意識到,許多社會與環境的議題,讓私部門,社會企業,以及資本市場協力運作,往往可以更有效率的導正「政府失靈」的現象。

畢竟,讓房子脫離了使用功能,變成「金融商品」與「可炒作的資產」,係源自於1980年開始的市場開放與浪潮,以英國柴契爾和美國雷根政府為首的自由市場派,大量釋出原本該由政府興建的公共/社會住宅,鼓勵私有化,再加上大舉放寬金融業對房貸的限制,讓「借錢買房」變得容易,故借錢「炒」房也就順理成章。

綜觀世界各國的大型企業,除了本業的營收外,佔比最大的資產,幾乎都與房地產有關,讓房價早已不是基於供給與需求的自然調整,而是資本機制操作下,不斷疊加的超額價值。

既然資本市場可以投機與炒房,當然也可以用來解決問題

影響力投資(impact investment)就是近年來很熱門的一種方式,目的在積極解決社會,環境問題,包括地方創生,降低碳排放,提供更多(也更好)的可負擔式住宅,或是在其他主題例如:教育,平權,醫療,食安等,積極的服務與之有關的利害關係人(stakeholders),而非僅考量股東利益至上。至於具體在資本市場中會用到的工具,則包括股及債,共同基金及ETF,甚至是其他創新的金融手段,諸如Pay-for-success Program等等。

將影響力投資運用在居住正義方面,確實有很大的潛力,既解決了許多人負擔不起居住空間的問題,又能滿足資本逐利的需要。

舉例來說,比利時的房地產公司INCLUSIO,注意到因房租調漲導致低收入戶難以承租的問題,而在政府的執行能力有限的情況下,INCLUSIO引入知名的投資機構Kois Invest,Revive,以及Degroof銀行等進行集資,去翻修市區老屋或在郊區建置新的公寓大樓,再以低於市價且長期合約的方案,轉租給符合資格的族群。

而這個過程中,INCLUSIO不光是鎖定居住問題,還希望進一步帶動社區的發展,並且在旗下管理的房產中,將循環經濟,社區再造等理念落實,而INCLUSIO也因為這些努力而獲得了B型企業的認證。

同樣說到做到具社會使命感的開發商,美東創世紀地產公司(Genesis Companies)也設定了提供多元族群一個宜居且配備「全人服務」的居住環境目標,長遠來看,不僅可以讓人民獲得一個宜居的住所,更能夠帶動整體社區的發展,若人人都可因「安居」而「樂業」,也能減少政府在社會福利的支出,甚至可以創造稅收。

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再加上,不難想像,開發建案在早期階段,通常也是資本密集的商業行為,資金籌措的成本不低,但以社會影響力為主的開發案,倒是可以運用多元的集資方式,例如發行社會債券,結合政府的Pay-for-success Program等,去善用資本市場的力量。

從歐亞非到美國,都存在「社會債券」的概念

根據亞洲開發銀行(ADB) 的統計,從2017到2020年,全球共發行了1900多億美元的社會債券,其中有298億美元被投入在可負擔式住宅(affordable housing)的領域,佔16%。而非洲開發銀行(AfDB)也在2021年3月,發行了30億美元的社會債券(為期三年,票面利率為0.75%),協助對抗疫情的衝擊之外,也希望能吸引不同的創新方案,來解決該地區的可居住空間短缺,基礎建設缺乏等問題。

發行社會債券是影響力投資中常見的融資手段,依據國際資本市場協會(ICMA)的定義,社會責任債券除了須符合「社會責任債券原則」(Social Bond Principles),其募集資金必須用於支持符合社會效益的項目,且在投資流程中,社會責任債券應遵循4個核心組成部分包括:募集資金的使用,項目評估及篩選流程,資金管理和信息披露。

當然,政府的角色也對社會債券有很大的幫助,例如CBRE做出版的可負擔住宅研究案例報告中,特別提及政府在稅賦制度方面的政策影響,對於由私部門來提供社會住宅,扮演非常重要的角色。以美國為例,Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC)就是最主要用來鼓勵股權投資參與可負擔住宅的興建,並同時可以取得產權,和由聯邦政府與地方政府提供的稅務優惠。

在花旗銀行就在一份「Social Bond Framework for Affordable Housing」的報告中,舉了舊金山市中心833 Bryant的案例,說明該行如何運用社會債券結合LIHTC的方式,投入支持可負擔式住宅項目。其他包含提供低利的營建與修繕貸款,甚至是永久性貸款(permanent loan),協助在地開發商在紐澤西,將原本廢棄的旅館與校舍,改建成4棟總計153戶的複合式社會住宅,並優先提供給加護所得在中位數以下的居民申請入住。

從財務報酬面來看,要讓社會住宅「賺大錢」是很不實際的想法,但維持一定的現金流,包含社會住宅租金收入,營運收入(停車位租金,社區福利與設施,管理費),附屬事業收入(商舖租金),資產設備處分收入等,要達到一定的自償能力(Self-Liquidating Ratio, SLR)是可行的。

也因此,一般無論是發行社會債券,或是以金融創新方式投注在可負擔式住宅的興建,都會經過詳盡的財務效益評估與可行性分析,以及搭配其他的整合方案,方能面面俱到。歐美經驗如荷蘭,法國都透過都市再開發,藉由市場住宅,商場,停車場等項目的收益,來補貼社會住宅的興建與運營的資金;紐約則透過包容性區域畫分(inclusionary zoning)的做法,要求民間開發商,在興建的住宅單元中,需提供一定比例的可負擔住宅,讓符合身份的居民使用。

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當我們談到社會影響力,以及所謂更廣義的利害關係人的時候,自然不會把焦點都放在財務回報上,而是同步分析其「非財務績效」,像是一定期間內,改善了多少弱勢群體的生活條件,創造了諸如「降低犯罪率」,「環境優化」,「提升就業」,「減少政府福利的支出」,乃至「獲得幸福感」,並「更永續的社區」等正面效益。

這些效益,除了可以透過社會投資報酬(SROI)[註]將其分別予以貨幣化與量化之外,還能夠與公部門合作,開展Pay-for-success 等專案,亦即,將原本要由政府提供的服務,轉而以更更有效率的民間參與方式,達到同樣,甚至更好的效果。而當滿足既定條件或KPI時(例如N年內完成安置X戶低收入戶),由政府支付費用,很多時候反而可以更節省投入的總成本。

隨著永續發展的話題,很多概念將不再是「nice to do」,而應逐漸成為「must do」,如何運用資本與自由市場的力量,來解決更多的社會議題,是一件極具挑戰,卻也非常有意義的事。做好事不一定要無償,行善亦可致富,聰明的drive private capital到public goods,將會在未來成為政府,企業,乃至大眾必須具備的思維。

註解

  • 舉例來說,在社會住宅的投資中,每投入1元,除了財務回報之外,還可以產生N元的社會報酬,通常,會取決於計算時所定義的範疇,利害關係人,投入與產出的成果,以及套入「財務替代指標」後算出的貨幣化數值。

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航


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