買賣合約已註明「依現況交屋」,代表賣方不必再負任何瑕疵擔保責任嗎?

買賣合約已註明「依現況交屋」,代表賣方不必再負任何瑕疵擔保責任嗎?
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我們想讓你知道的是

近來很多人購買中古屋,買賣契約很多都會註明「合約現況交屋」、「實品屋現況交屋」等文字。而這些文字,往往就成為若交屋後對房屋狀況有爭議時,賣方的「免死金牌」,好像就不必再負任何瑕疵擔保責任、買方不能求償,真的是這樣嗎?

文:林明忠律師

林律師,我最近買了一間中古屋,結果住沒多久居然發現漏水,甚至把裝潢拆開一看竟然有壁癌,在屋況說明書上,賣方都沒寫有這些瑕疵。結果我透過仲介去找賣方,賣方竟然說,買賣合約已經註明是依現況交屋了,漏水或壁癌都是現況,所以現況交屋不負瑕疵擔保責任,我不能請求任何賠償,請問真的是這樣嗎?

過去都是直接買新成屋,房屋瑕疵都在跟建商交屋時就解決了,第一次進場買中古屋的A先生,就碰到了現況交屋的問題,很苦惱的來問我。

其實,因為近來不動產市場熱絡,新成屋價格居高不下,很多人買房會轉向購買「中古屋」或「實品屋」,而這些買賣契約,根據我的經驗,很多都會註明「合約現況交屋」、「實品屋現況交屋」等文字。而這些文字,往往就成為若交屋後對房屋狀況有爭議時,賣方的「免死金牌」,好像就不必再負任何瑕疵擔保責任、買方不能求償,真的是這樣嗎?

現況交屋,不是屋主的免責條款

所謂「現況交屋」,一般常見的合約文字是:「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」或「乙方同意修繕項目如後:1.XXXX 2.XXXX 3⋯⋯其餘屋況依現況交屋」。

有些屋主認為,只要有上述「現況交屋」的文字,房子只要是交屋時存在的瑕疵,都算是買方已經承認且接受了,所以就不必負責。

舉例來說,曾經有網友透過我的臉書粉絲專頁「不動產法律的專家」提問:有些房屋瑕疵認定上,如氯離子超標(俗稱海砂屋)、房屋傾斜等,根本不是一般肉眼可以看出來的問題,結果都因為現況交屋的約定排除了賣方的責任,這樣不公平吧?

的確,實務上如果不是特別安排現況交屋驗屋,有些瑕疵根本很難發現,更別提有些理論上肉眼可見的瑕疵,可能交屋時被屋主用簡單裝潢「藏起來」,例如現況交屋壁癌、漏水、鋼筋外露、地板不平等問題,都可能是在交屋當下就隱藏的瑕疵。

這些瑕疵,雖然是「現況」,但屋況說明書漏水、壁癌、鋼筋外露等通通沒有勾選與揭露,難道賣方可因為有「現況交屋」的約定就逃避責任嗎?

事情當然沒有那麼簡單。

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現況交屋法律判例?法院怎麼判?

目前現況交屋的法院見解,雖然沒有一個固定的最高法院判例,但基本上法院判決的見解主要有兩個重點:

  • 現況交屋不代表放棄法律上的請求權

首先,〈最高法院85年度台上字第1633號民事判決〉已經表明:

被上訴人雖曾於交屋同意書上簽名同意:依照本房屋現況交屋,但未表明拋棄其權利,不能因同意書之書立,遽認被上訴人業已拋棄系爭房屋所生瑕疵之減少價金請求權及不完全給付之損害賠償請求權。

白話文義意思就是,現況交屋的約定,與拋棄瑕疵擔保的權利,是兩件事情,除了明文約定拋棄瑕疵擔保等請求權,否則可請求、主張的權利法律上可是一點沒少。

  • 現況是指看屋簽約時可否察知的「現況」

前面有提到,有些瑕疵根本不是交屋或簽約時可以發現的瑕疵,例如海砂屋或房屋傾斜,或是有些瑕疵被賣方故意隱藏起來了,這些「瑕疵」雖然是現況,不過如果在不動產說明書上沒寫,或根本單純看屋很難察知,賣方也沒有告知的話,即使是約定「現況交屋」,還是不能免責的。

〈臺灣高等法院109年度上字1032號民事判〉:

⋯⋯此處之「現況」,於契約當事人之認知上,應係於交屋或看屋時所得發現之「現況」,包含所在位置、範圍、可確知之屋況,於看屋當下無法確知之瑕疵,自非於買受人於看屋或簽約時認知之「現況」⋯⋯,則系爭房屋於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在,仍應就瑕疵狀態是否屬於簽約時買受人可得而知之現況而分別判斷,非謂瑕疵狀態於簽約時既已存在,出賣人即可一概免責。

現況交屋PTT沒告訴你的結論

現況交屋的法律爭議,是很多網友或民眾會來諮詢的問題,如果Google搜尋打「現況交屋PTT」會出現不少提問和網友的意見,有些網路意見會告訴你,現況交屋不包含海砂屋、輻射屋,但漏水只能自己吞。有些會告訴你,現況交屋約定是無效的,買方不用理會、有些說要符合都不能住人的房屋重大瑕疵定義才能請求屋主負責等等。

其實,現況交屋絕對不是屋主可以免責的帝王條款,買方如果能證明房屋的瑕疵,是當時簽約或看屋時,沒有告知或根本憑一般看屋程序很難發現、且不動產說明書上也沒有記載的瑕疵,這樣的瑕疵就很有機會仍然可以要求買方負責,例如房屋漏水減少價金等權利。

當然,法律上的瑕疵擔保權利有一定的行使程序和時間限制,相關的法律主張也有一定的專業性,這部份可以參考我在《經濟日報》的文章,或向我的臉書粉絲專頁「不動產法律的專家」或網站「不動產法律的專家」提問也可以喔。

本文經《方格子》授權轉載,原文發表於此

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責任編輯:彭振宣
核稿編輯:翁世航


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