檢視彰化縣「青年住宅」政策(下):出售式青年住宅,會不會被信託賣掉,或變成租屋轉手?

檢視彰化縣「青年住宅」政策(下):出售式青年住宅,會不會被信託賣掉,或變成租屋轉手?
Photo Credit: 彰化縣政府

我們想讓你知道的是

彰化縣政府已著手繼續在縣內推動青年住宅,然而政策仍須更周詳考量:說是照顧回鄉青年,但是買青年住宅的人會不會在這裡就業、定居?能不能幫助到真正有需求的人?

隨著工作逐漸穩定,現在也有許多年輕人因希望取得穩定居所和成家等生涯規劃,動念回到彰化居住。王麒愷道出自身觀察,「我23歲時,同齡的朋友都想往外跑,去南科、中科工作。但到了快30歲,大家會想搬回彰化,想成家或家裡有房可以住。」

然而,彰化青年在家鄉購屋租房,也不如想像般比在外地如雙北或台中,可享低廉可親的價格。根據內政部數據,2021年第一季彰化縣房價所得比(中位數房價/家戶年可支配所得中位數)為8.48,與全國平均為9.13相去不遠,且高於六都之中的桃園、台南與高雄。此外,從2014年起,彰化縣房價所得比都在7以上。

「我們都夢想能回鄉購屋,但發現都回不來,因為房子很貴。」王麒愷說,「彰化很多預售屋都是透天為主,像我家對面,一棟大概都是1100萬的成交價格。」

「彰化市、鹿港的套房大概都落在5000到1萬之間,我自己住台北也差不多是這樣,租金已經沒有南北差異。」王麒愷說,他有朋友看了十幾間房,才在鹿港找到每月租金3000多元的租屋處,因而感嘆道,「住不到好的房子,也遇不到好的公司,」

長期關心住宅議題的社會住宅推動聯盟辦公室主任林育如說,「彰化的房價越炒越高,像(彰化)市區、員林,可能快要跟台中一樣。但政府沒有好的方式解決房價,做的是我找塊地,蓋便宜的住宅給你。」

彰化縣近兩年房地產市場蓬勃發展,整體房、地價的漲幅達兩三成,蔡進發表示,彰化市市中心蛋黃區大樓房價已追上台中,目前單坪價格落在30萬左右。他指出,員林、田中等多處重劃區釋出建地,以及台中捷運延伸到彰化市等消息,使得外來建商和投資客看好彰化房地產升值空間,也讓交易量暴漲。

伸港青宅興建消息也已帶動該地房地價上漲。「現在伸港的房價包括土地,這陣子推了(青宅)以後,一直在上漲。」蔡進發說,「很多建商都在附近獵地、推建案,以前新建案7-800(萬),現在900至1200(萬)都有。」他補充,在伸港的新建案以連棟別墅居多。

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伸港鄉慶安水道旁的彰化縣自然生態教育中心

蔡進發觀察,回到彰化居住的青年仍少,而青年若是不住在家裡或無父母金援,自己購屋的話,多半也不會選擇價格高漲的透天別墅,「年輕族群不會去買透天,會去買大樓兩房、三房。」

出售式青年住宅恐重蹈老國宅覆轍

王麒愷說,伸港青宅每戶若是賣350萬,確實對青年是具有吸引力,然而「入手價比較便宜,但政府出售之後,會不會成為商品般轉租或轉售,像富麗大鎮就是這樣。」他說,「跟朋友討論青年住宅,會想到二十幾年前的國宅時代。」

「彰化青年住宅,跟十多年前內政部的合宜住宅政策其實是差不多的東西。」林育如也說,「希望青年返鄉是政策美意,但十年前內政部合宜住宅,已有錯誤前例。」

國民住宅、合宜住宅到青年住宅等各式名稱的住宅,都是政府出地出錢建設住宅,並便宜賣給民眾的政策,相異處在於目標群眾各有不同。國民住宅與合宜住宅已顯示這類出售式住宅政策的共通問題,即是允許轉租轉售放任價格攀升。

70年代國民住宅政策,是中央政府主導直接興建或提供土地獎勵建商興建住宅,再以低廉價格出售給民眾,《國民住宅條例》明定由政府興建國宅提供給較低收入家庭或軍公教人員住宅。

國立東華大學自然資源與環境學系環境政策與城鄉規劃組暨美國懷俄明大學國際研究與地理系助理教授黎德興、東華大學社會暨公共行政學系副教授陳怡玲,在2010年發表檢視國宅政策的論文 [註] 指出,由政府直接興建出售住宅,且陸續放寬承購人限制,使政府只是作為提供住宅到市場上的角色,無助於解決住宅作為商品炒賣的問題。

鹿港老國宅「富麗大鎮」,是1994年前總統李登輝推出「平價勞工住宅」政策的產物,最初承購人資格限制為勞工身份,當時也打著一坪6萬的出售口號。然而,根據內政部實價登錄平台,今年6月富麗大鎮一戶住宅出售價格為例,一坪成交價已來到9.4萬。

「很多人會利用這個資源,就像當年合宜住宅。有人取得便宜住宅,去做信託賣掉,或變成租屋轉手。」林育如說,「過去國宅政策,也是用便宜的價格讓少數人取得住宅,但現在價格已經是當初幾十倍。」

出售式住宅最終成為房市商品,喪失政府執行住宅政策,本欲緩解民眾購屋價格壓力的目標。此外,施工品質不佳也是出售式住宅政策至今的通病。

徐榛蔚視察花蓮青年住宅(2)
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花蓮縣青年安心成家住宅於今年5月辦理交屋,但曾傳出漏水問題

林育如說明,國宅是政府的地自己蓋,過去常有政府施工品質不佳的問題;合宜住宅是政府土地便宜賣給建商去蓋,現有的林口、板橋、浮洲合宜住宅,也有許多人預購後,因施工品質出狀況放棄不買。她指出,花蓮青年住宅2017年開工,目前已建成陸續交屋,但在興建過程中,也曾有縣議員披露牆面出現漏水。

社宅與青宅應能同時推動

社會住宅為政府直接興建或獎勵興辦,以出租方式釋出給民眾的住宅,對初出社會薪資不高的青年而言,可滿足階段性需求。長遠效益而言,相較賣斷式住宅,社會住宅則能嘉惠更多人,也無轉手炒作的問題。

「出售式住宅沒辦法準確抓到該幫助的人,資源放出去就沒有了,賣了就是賣了。縣政府真的有那麼多土地可以一直蓋一直賣嗎?」林育如指出,政府使用或釋出珍貴的土地資源,卻讓少數人取得資本利益,「出售式住宅只要兩三年,賣了不關他的事,也有人便宜買到,是可以簡單處理的政策。」

林育如說明,對政府而言,社會住宅需要很多配套措施,長期投入花費人力和資源。然而,透過出租式的社會住宅,可以幫助到更多的人。「社會住宅是土地資源在政府手上,可以運用的方式是相對彈性的,想要協助相對年輕人或者弱勢的人。」

「地方政府可能認為,北部觀點來看,中南部房價比較低,租金也沒有那麼貴,就不用做社會住宅。」林育如說,「地方政府也不用衝多少量,即使是蓋一百戶,能不能幫助到真正有需求的人才是重點。」

青年住宅與社會住宅,並非只能是一道單選題。吳韋達曾在荷蘭求學,對當地良好的社會住宅制度與都市設計印象深刻。他指出,在建設青年住宅同時,社會住宅也應該可以繼續推動,但是縣府可能追求青年住宅作為政策亮點,希望儘快完工,「理論上設計規劃可以再長一點,現在太草率。」

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Photo Credit: Reuters / 達志影像
荷蘭的都市規劃是許多城市仿效的對象

「會回鄉的年輕人大多是家裡有房子。在買屋、租屋市場,沒辦法在有限的經濟能力下選到好的,所以退而求其次住在家裡。可是如果有很好的青年住宅、社會住宅,我就會出去(住)。」吳韋達說明,「青年住宅、社會住宅一定要推,讓青年有多元選擇。」

縣府在執行與生活切身相關的住宅政策時,應積極廣納青年看法。楊子賢說,政策設計最初應該讓青年加入討論,讓青年能有選擇是想要出租的社會住宅跟還是出售的青年住宅的空間,才能真正符合需求。

若回歸青年住宅最初政策目的,是希望青年留鄉,除居住本身,也須顧及薪資、產業結構、就業環境等改善。楊子賢說,彰化房價目前在台灣不算太高,但近幾年也有上漲趨勢,關鍵是普遍低薪,使得房價所得比在六都之外偏高,「就業環境要提升,人口才留著住。」

彰化縣政府已著手繼續在縣內推動青年住宅,然而政策仍須更周詳考量。「說是照顧回鄉青年,但是買青年住宅的人會不會住在這裡?可能會回來買,但會不會在這裡就業、定居?」林育如說,「必須回到青年返鄉的政策目的,縣政府需顧及青年就業和生活圈,並非蓋房後一切會水到渠成。」

註解

  • 陳怡伶(Yi-Ling Chen); 黎德星(William Der-Hsing Li)〈新自由主義化、國家與住宅市場臺灣國宅政策的演變〉,《地理學報》 59期 (2010 / 08 / 01) , P105 - 131。

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航


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