像「城中城」這樣的大樓要成立管理委員會，將會是場艱苦的戰鬥

文：沈溺在經典閱讀中的 John Lin

高雄「城中城」大樓大火，奪走46條人命，舉國震驚哀慟，在消防法規逐漸完善的2021年，還會發生這麼嚴重的火災，暴露了在台灣還是有很多弱勢族群住在違建或危樓的殘酷真相。

逝者不可追，來者猶可待，亡羊補牢的第一步，就是要這些社區成立管理委員會，藉由管理來改善消防安全及提升居住品質，在都更或危老重建前保障住戶的安全。這也是在第一時間內政部要修法，強制這些老舊大樓社區設立管理委員會的原因。

敝人擔任台北市某社區主委三年左右，設身處地的思考要如何在「城中城」這樣的大樓社區成立管委會，深感困難重重，在此提出幾個現實面的建議，希望能幫助到像「城中城」這樣老舊社區內的有志之士，突破困境建立管委會來保障住戶的居住安全。

一、錢、錢、錢

管理委員會建立的第一要務，就是要收得到管理費；如果在住戶身上收不到錢，就要想辦法利用共有部分的資產從事營利行為來籌錢，例如出借場地、出租廣告外牆⋯⋯等等。沒有收入的話，就算內政部強制成立管理委員會，也沒有能力來做各種建設，變成形同虛設。

目前看起來，想從「城中城」這樣的社區住戶收到足夠的管理費是不可能的，租金只有微薄的兩、三千元，怎麼可能比照一般社區每個月收個兩、三千元的管理費？尤其各項設施，不論是消防或電梯，應該都處於年久失修的狀態，想要修理到可以通過現代消防法規的要求，沒有湊個幾百萬元應該是做不起來的。

利用全民亟於改善危老住宅的這個時機點，或許可以跟政府提低利貸款，先把消防、電梯這些基礎建設做起來，之後再慢慢想辦法還錢。沒有在短時間內把這些公共安全漏洞補起來的話，萬一再發生嚴重的災害，恐怕就會被勒令強制拆遷，大家將會流離失所。成立有作為的管理委員會，是與時間賽跑的緊急任務。

因為不是每個所有權人都有能力繳交管理費，所以除了降低管理費之外，付不起管理費的人改用勞務（如打掃、社區巡守等）來代替或許也是解套的方法。

收多收少不要緊，管理委員會有穩定的收入才能讓社區的建設不間斷，才能提高社區的居住品質，才能讓社區的人心安定下來，不能光靠里長或善心人士時有時無的救濟，要靠自己的力量重新站起來才是長久之計。社區越團結，要談都更或危老重建就越容易，成立管理委員會所帶來的益處無可限量。

雖然管理委員會的收入並不充裕，不過財務的部分必須要做得很嚴謹，如果出現財務上的缺失，很容易會失去住戶的信任。就算沒錢請保全，但是請專業的物業管理公司來支援會計、財報等事務是必要的支出，管理委員會的信用很容易因為一次的失誤而破產，不可不慎。

Photo Credit: 中央社

二、在雜物與違建當中清出一條逃生道路，比跟台灣黑熊打架還吃力

因為老人多，再加上住得久，住戶們把私人雜物堆在公共空間的情況就會很嚴重，甚至嚴重到連安全門都打不開（我們社區在多年以前也曾經遇過這樣的情況）。

老人通常不太記得他們在外面堆了那些雜物，但是當管理委員會為了清出消防通道而執行清除的任務、把雜物讓垃圾車載走之後，就會讓這些老住戶們想起來他們的私人物品怎麼不見了，往往會跟管理委員會產生激烈衝突，甚至鬧上法庭。被這些無謂的法律糾紛持續耽擱之下，逃生道路的開通就遙遙無期了。

清雜物最重要的訣竅，就是不要立刻把雜物拿去丟垃圾車，而是先把這些雜物放在明顯的地方讓大家認領，時間久了還是沒人來領才能運走。儘管法律明文規定在消防通道堆雜物要罰4萬到20萬，但是這些老住戶們要錢沒有、要命一條，如果因此造成住戶和管理委員會的對立，以後就很難辦事了。

這些看來無用的雜物通常都是住戶的寶物，必須對住戶軟硬兼施，與他們充份溝通，小心翼翼的如同未爆彈般的處理，不然遇到台灣黑熊般的逆襲，管理委員會將會進退失據。

還有更頭痛的另一個障礙：違建。長年以來為了照顧弱勢，只要選民因為違建的問題來陳情，民意代表往往會出手幫忙，利用「緩拆」這樣的方便門來介入違建拆除案，常常一緩就緩了幾10年。如果消防通道被違建擋住，解鈴還需繫鈴人，趁大家還沒有忘記這次火災的教訓之前，透過公權力來徹底解決它，不然等風頭一過，就不會有人再關心危老社區的消防問題了。

Photo Credit: 中央社

三、要耐得住管理委員會成立初期的腥風血雨

會進入管理管員會當委員的人，不是大好就是大壞，有些人是真心誠意為了改善社區而來，但是也有些人是為了私人利益而來，而這些人如果得不到甜頭，就會到處貼黑函、找黑衣人來恐嚇、杯葛開會。發生這種狀況後，往往會讓老實的委員心生畏懼紛紛請辭，這樣子委員會就只會剩下流氓惡棍以及他們手下的傀儡，再也沒辦法發揮作用了。

要對付心懷不軌的住戶，必須熟悉內政部的《公寓大廈管理條例》，這份條例從召開區分所有權人會議、管理委員選舉、成立公共基金、甚至強制遷離不良住戶都有相關的規定。這套管理條例已運行數10年，有很多案例可以參考，管理委員會成立初期如果有運作上的任何問題，可以直接找縣市政府的公寓大廈管理科幫忙，有公權力的協助，就可以讓管理委員會不致於孤立無援被惡人欺負。

另外，里長和民意代表也是也很重要的資源，請他們來協助社區，除了可以讓社區得到更多資源之外，也可以提高里長和民代的知名度，可說是雙贏。有了管理委員會，就可以正正當當的引進這些社會資源，所以一定要捍衛管理委員會的正常運作，千萬不能落入惡人手中。等到管理委員會的運作上軌道之後，這些惡人就沒有發揮空間了，所以在草創時期一定要設法撐住，不要輕易放棄。

總結