像「城中城」這樣的大樓要成立管理委員會,將會是場艱苦的戰鬥

像「城中城」這樣的大樓要成立管理委員會,將會是場艱苦的戰鬥
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我們想讓你知道的是

敝人擔任台北市某社區主委3年左右,設身處地的思考要如何在「城中城」這樣的大樓社區成立管委會,深感困難重重,在此提出幾個現實面的建議,希望能幫助到像「城中城」這樣老舊社區內的有志之士,突破困境建立管委會來保障住戶的居住安全。

文:沈溺在經典閱讀中的 John Lin

高雄「城中城」大樓大火,奪走46條人命,舉國震驚哀慟,在消防法規逐漸完善的2021年,還會發生這麼嚴重的火災,暴露了在台灣還是有很多弱勢族群住在違建或危樓的殘酷真相。

逝者不可追,來者猶可待,亡羊補牢的第一步,就是要這些社區成立管理委員會,藉由管理來改善消防安全及提升居住品質,在都更或危老重建前保障住戶的安全。這也是在第一時間內政部要修法,強制這些老舊大樓社區設立管理委員會的原因。

敝人擔任台北市某社區主委三年左右,設身處地的思考要如何在「城中城」這樣的大樓社區成立管委會,深感困難重重,在此提出幾個現實面的建議,希望能幫助到像「城中城」這樣老舊社區內的有志之士,突破困境建立管委會來保障住戶的居住安全。

一、錢、錢、錢

管理委員會建立的第一要務,就是要收得到管理費;如果在住戶身上收不到錢,就要想辦法利用共有部分的資產從事營利行為來籌錢,例如出借場地、出租廣告外牆⋯⋯等等。沒有收入的話,就算內政部強制成立管理委員會,也沒有能力來做各種建設,變成形同虛設。

目前看起來,想從「城中城」這樣的社區住戶收到足夠的管理費是不可能的,租金只有微薄的兩、三千元,怎麼可能比照一般社區每個月收個兩、三千元的管理費?尤其各項設施,不論是消防或電梯,應該都處於年久失修的狀態,想要修理到可以通過現代消防法規的要求,沒有湊個幾百萬元應該是做不起來的。

利用全民亟於改善危老住宅的這個時機點,或許可以跟政府提低利貸款,先把消防、電梯這些基礎建設做起來,之後再慢慢想辦法還錢。沒有在短時間內把這些公共安全漏洞補起來的話,萬一再發生嚴重的災害,恐怕就會被勒令強制拆遷,大家將會流離失所。成立有作為的管理委員會,是與時間賽跑的緊急任務。

因為不是每個所有權人都有能力繳交管理費,所以除了降低管理費之外,付不起管理費的人改用勞務(如打掃、社區巡守等)來代替或許也是解套的方法。

收多收少不要緊,管理委員會有穩定的收入才能讓社區的建設不間斷,才能提高社區的居住品質,才能讓社區的人心安定下來,不能光靠里長或善心人士時有時無的救濟,要靠自己的力量重新站起來才是長久之計。社區越團結,要談都更或危老重建就越容易,成立管理委員會所帶來的益處無可限量。

雖然管理委員會的收入並不充裕,不過財務的部分必須要做得很嚴謹,如果出現財務上的缺失,很容易會失去住戶的信任。就算沒錢請保全,但是請專業的物業管理公司來支援會計、財報等事務是必要的支出,管理委員會的信用很容易因為一次的失誤而破產,不可不慎。

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二、在雜物與違建當中清出一條逃生道路,比跟台灣黑熊打架還吃力

因為老人多,再加上住得久,住戶們把私人雜物堆在公共空間的情況就會很嚴重,甚至嚴重到連安全門都打不開(我們社區在多年以前也曾經遇過這樣的情況)。

老人通常不太記得他們在外面堆了那些雜物,但是當管理委員會為了清出消防通道而執行清除的任務、把雜物讓垃圾車載走之後,就會讓這些老住戶們想起來他們的私人物品怎麼不見了,往往會跟管理委員會產生激烈衝突,甚至鬧上法庭。被這些無謂的法律糾紛持續耽擱之下,逃生道路的開通就遙遙無期了。

清雜物最重要的訣竅,就是不要立刻把雜物拿去丟垃圾車,而是先把這些雜物放在明顯的地方讓大家認領,時間久了還是沒人來領才能運走。儘管法律明文規定在消防通道堆雜物要罰4萬到20萬,但是這些老住戶們要錢沒有、要命一條,如果因此造成住戶和管理委員會的對立,以後就很難辦事了。

這些看來無用的雜物通常都是住戶的寶物,必須對住戶軟硬兼施,與他們充份溝通,小心翼翼的如同未爆彈般的處理,不然遇到台灣黑熊般的逆襲,管理委員會將會進退失據。

還有更頭痛的另一個障礙:違建。長年以來為了照顧弱勢,只要選民因為違建的問題來陳情,民意代表往往會出手幫忙,利用「緩拆」這樣的方便門來介入違建拆除案,常常一緩就緩了幾10年。如果消防通道被違建擋住,解鈴還需繫鈴人,趁大家還沒有忘記這次火災的教訓之前,透過公權力來徹底解決它,不然等風頭一過,就不會有人再關心危老社區的消防問題了。

高雄城中城大火  逐戶逐樓清查(2)
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三、要耐得住管理委員會成立初期的腥風血雨

會進入管理管員會當委員的人,不是大好就是大壞,有些人是真心誠意為了改善社區而來,但是也有些人是為了私人利益而來,而這些人如果得不到甜頭,就會到處貼黑函、找黑衣人來恐嚇、杯葛開會。發生這種狀況後,往往會讓老實的委員心生畏懼紛紛請辭,這樣子委員會就只會剩下流氓惡棍以及他們手下的傀儡,再也沒辦法發揮作用了。

要對付心懷不軌的住戶,必須熟悉內政部的《公寓大廈管理條例》,這份條例從召開區分所有權人會議、管理委員選舉、成立公共基金、甚至強制遷離不良住戶都有相關的規定。這套管理條例已運行數10年,有很多案例可以參考,管理委員會成立初期如果有運作上的任何問題,可以直接找縣市政府的公寓大廈管理科幫忙,有公權力的協助,就可以讓管理委員會不致於孤立無援被惡人欺負。

另外,里長和民意代表也是也很重要的資源,請他們來協助社區,除了可以讓社區得到更多資源之外,也可以提高里長和民代的知名度,可說是雙贏。有了管理委員會,就可以正正當當的引進這些社會資源,所以一定要捍衛管理委員會的正常運作,千萬不能落入惡人手中。等到管理委員會的運作上軌道之後,這些惡人就沒有發揮空間了,所以在草創時期一定要設法撐住,不要輕易放棄。

總結


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