央行三項打房新規定,投資者「信用管制」該注意哪些要點?

央行三項打房新規定,投資者「信用管制」該注意哪些要點?
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我們想讓你知道的是

為避免發生風險過度集中的現象,央行針對房地產市場設計了三大預防性措施,相關規定的重點有哪些?不動產現在還是適合投資的標的嗎?

文:邱茂恒(理財規劃顧問)

銀行不動產貸款餘額增加速度過快,這表示信用資源更加流向不動產市場(借得更多更急)。由於交易價格是由買賣雙方媒合出來的,但價格會在某段時刻跟符合生產力的價值脫鉤,這會使民眾產生不合理的感覺,如不吃不喝15年才買得起房、房地產漲幅速度比薪資成長快、貸款佔收入比重增加。

相關指標如房價所得比貸款負擔率。為避免發生風險過度集中的現象,有必要採取預防性措施,主要以下列三種情形,進一步控管金融機構不動產授信風險。

消費者貸款及建築貸款餘額
作者提供
  • 房價所得比

房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得。
若房價所得比越高,則對房價的負擔能力越低。也是俗稱不吃不喝多少年才買得起房子的依據。

  • 貸款負擔率

中位數住宅價格貸款月攤還額/中位數月家戶可支配所得。
若家戶所得中,房貸支出的佔比越大,則房價負擔能力越低。

三項打房新規定——「信用管制」的修正重點說明

根據央行理監事會後記者會簡報:

  1. 自然人持有兩戶購屋貸款者續增,且主要集中在特定地區,規範無寬限期,有助降低借款人過度運用財務槓桿,並強化銀行授信風險控管。
  2. 近月銀行建築貸款年增率仍高,主因購地貸款大增,購地貸款成數上限降為六成(保留一成動工後撥款),有助抑制購地貸款過度擴張。
  3. 配合購地貸款未動工興建之成數上限下調,工業區閒置土地抵押貸款成數上限降為五成;另除外條款之「一定期間」採一致性標準為一年,有助加速借款人辦理工業區閒置土地之興建開發。
中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定
Photo Credit: 央行理監事會簡報

不動產抵押貸款業務規範,有哪些應注意事項?

央行要實行信用管制下,針對不動產抵押貸款業務有關的問答。在此羅列多數人較關心的問題回答,想了解更多可以搜尋《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問答》

1. 自然人名下房貸戶數之認定方式為何?

金融機構應向財團法人金融聯合徵信中心(下稱聯徵中心)辦理歸戶查詢,自然人名下以房屋為抵押之擔保放款,且資金用途代號為「1」者(購置不動產,簡稱「房貸」),或經金融機構確認其貸款資金之實際用途均為「購置不動產」者。

「房貸」戶數應依擔保品數量認定,一筆擔保品應認定為一戶「房貸」。

2. 自然人申辦財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」,是否須受本規定之規範?

否。

3. 自然人申辦特定地區第二戶購屋貸款,其出售第一戶房貸擔保品須具備哪些條件,第二戶房貸始可不適用本規定?

借款人須完成產權移轉登記,且清償債務並塗銷該筆房貸之抵押權,則特定地區第二戶購屋貸款始得排除適用本規定;惟如有涉及增貸者,應切結增貸資金非流向購買受本規定限制貸款條件之不動產。

房貸 Mortgage calculator. House, noney and document. 3d
Photo Credit: Depositephotos

結論

不動產這種資產類別,隨著時間夠長久,長期會隨著生產力因素而上漲(這並不表示,不動產就是最適合持有的資產),但上漲的過程當中並不是直線向上,而是上下起伏慢慢上漲。

如果外在價格與內在價值脫鉤,發生信用風險過度集中推升價格,就較可能面臨到某段時間大幅下跌的狀態,這種情況會影響到金融體系運作、風險發生的結果過於嚴重,這也是為什麼央行會做信用管制的原因。

若購屋者當時購買價格資金來源,來自於貸款比例更高,這會放大槓桿效應[註],亦即放大了獲利與虧損的區間,也因為錢是借的,會受到時間因素跟利率因素較大的影響,萬一看到房地產短期大幅增長而受吸引上了這班列車的民眾,有可能過度信用擴張,負擔了本身承擔不起的風險。

房價負擔能力指標
作者提供

註解

  • 在房價高時貸款,若房價下跌,對貸款的人會產生擴大性的傷害,反之也會擴大獲利的結果。100萬自備款+400萬貸款買的房,漲100萬相對於自有資本是漲1倍,跌100萬相對於自有資本是本金沒了。500萬全現金買房,漲跌100萬都是20%的事情,對決策者的風險承受度會不一樣。

資料來源

  • 9月23日央行理監事會後記者會簡報
  • 中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定-Q&A
  • 內政部不動產資訊平台110Q2住宅價格指數、110Q2負擔能力發布內容

本文經安睿宏觀理財規劃顧問授權刊登,原文刊載於此

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航


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【圖解】Dyson全球灰塵研究:台灣人愛用吸塵器、毒理醫學專家招名威教授公開最佳除塵利器

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為了進一步探索台灣民眾對灰塵的認知,並找出最有效的除塵掃具,Dyson在全球灰塵研究中首次納入台灣市場調查,並委託毒理醫學專家招名威教授,透過實驗找出除塵效果最好家用秘器。

國內疫情再度升溫,民眾再度回到居家隔離的生活。談到落實防疫,確實的整潔打掃絕對是必要;然而,如何才能有效率的掃除空間中的灰塵?且層出不窮的灰塵究竟從何而來?為了進一步探索台灣民眾對灰塵的認知,並且找出最有效的除塵掃具,知名科技品牌Dyson在全球灰塵研究中首次納入台灣市場調查,並委託毒理醫學專家招名威教授,透過實驗找出除塵效果最好家用秘器。

Dyson最新灰塵研究報告:64%台灣愛用吸塵器高於全球平均

為了暸解全球消費者對於灰塵的認知,並從中洞察出消費者打掃習慣、提供居家清潔最佳解方,今年2月Dyson於全球33個國家展開「灰塵研究」,收集超過三萬份有效問卷,統計出全球民眾對灰塵的認知程度。本研究更首次納入台灣,針對台灣民眾對灰塵的認知、打掃行為以及打掃工具等展開調查。

01_完稿

本次灰塵研究,主要可分成三大部分調查結果:

  1. 灰塵認知:調查發現逾七成民眾知道居家灰塵量與健康有強烈關係,但多數不清楚灰塵的組成。有三成的台灣民眾認為灰塵的主要成分是沙子與土壤,但事實上,灰塵是由多種潛在過敏原的混合物,其中最主要來自塵蟎的分泌物、排泄物、蟲卵或屍體等。此外,近七成台灣民眾認知塵蟎會引起過敏及其他疾病,然而,民眾並不清楚「塵蟎排泄物」才是引起過敏的主因而非「塵蟎」本身。在調查結果中,民眾不止對「塵蟎排泄物」才是灰塵的主要成分感到驚訝,且僅有三成民眾知道「塵蟎排泄物」會引發過敏(32%)或氣喘(33%)。
  2. 打掃工具:依據台灣灰塵研究數據,以抹布(濕/乾)為打掃工具者最多(77%及66%);接續為掃把(65%)與吸塵器(64%)。值得注意的是,台灣市場有64%的家庭使用吸塵器作為主要打掃工具,高過全球的統計數據(59%)。
  3. 打掃習慣/行為:有過半數(56%)台灣民眾的日常打掃頻率為每週至少打掃1次。疫情影響下,32%的台灣民眾增加打掃頻率,顯示人們意識到疫情間保持健康環境的重要性,也有助於提升居家的舒適度。

最新實驗證明,吸塵器的除塵效果大於濕抹布、乾抹布、掃把

為瞭解不同打掃工具的除塵效果,Dyson進一步委託毒理醫學專家招名威教授執行實驗,針對居家常見的打掃方式,如使用濕抹布、乾抹布、掃把、吸塵器等工具,觀察不同打掃方式能有效清除的灰塵與細菌數量。

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詳細說明實驗方式如下:

  • 取樣環境:某戶親子家庭的客廳/臥室
  • 實驗流程:分別採用
    • 只用濕抹布擦拭
    • 乾抹布 + 濕抹布各擦拭1次
    • 掃把 + 濕抹布掃1次再擦拭1次
    • 吸塵器 +濕抹布吸1次再擦拭1次
    • 只用吸塵器清潔

針對不同打掃工具蒐集打掃前與打掃後的地板細菌,並運用「ATP冷光即時細菌檢測儀」進行細菌量分析,進行Before/After比較,找出清潔效果最好的清潔方式。實驗結果如下表:

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招名威教授也補充:「實驗結果發現,臥室相對而言較為密閉且少開窗,濕度較高,因此含有 740 CFU/mL的細菌量,比客廳的411 CFU/mL高出一倍。」進一步觀察清潔效果,則可發現:

「效果最好的是吸塵器,能去除75~90%的細菌量;若只單純使用濕抹布,只能消除35~40%的細菌。」

另外,招名威教授也強調:「實驗結果發現,使用吸塵器、又再用濕抹布擦拭後,清潔效果竟然只剩下57~73%;若選擇使用濕抹布進行打掃,可在清掃前先確定抹布和水是乾淨無菌的,才能避免又把髒污帶回到地板上。」由此可見,在無嚴重的污漬情況下,單只針對灰塵,使用吸塵器打掃環境就能提供最潔淨的清潔效果,無需讓手碰觸灰塵,也不用擔心揚塵與灰塵透過濕抹布擴散到其他區域,完成居家整潔,事半功倍。

毒理醫學專家推薦:Dyson V12、V15無線吸塵器

招名威教授說明,台灣氣候容易孳生「塵蟎」、積累「塵蟎排泄物」,加上疫情影響,居家時間變長,應選擇強力打掃工具,並提升打掃頻率,才能有效改善環境品質。例如「Dyson V12 Detect Slim™輕量智慧無線吸塵器」及「V15 Detect™智慧無線吸塵器」皆具備智慧雷射軟質碳纖維滾筒吸頭,綠色雷射光能清楚照射吸頭前方區域,讓灰塵陰影與地板形成明顯對比,讓平時看不見的微塵也能瞬間現形。

此外,Dyson V12及V15吸塵器還搭載「壓電式聲學感應技術」,每秒可測量高達15,000次通過入氣口的塵粒數量,並將顆粒震動轉換為接收訊號,測量吸入灰塵的體積與數量,在自動模式下,能根據偵測到的灰塵數量與濃度自動調整吸力,維持長效續航力。

不只能偵測灰塵濃度,還可透過「視覺化分類統計功能」,計算並偵測吸入灰塵的數量及大小,並將統計數據直接顯示於LCD螢幕之中,幫助消費者理解居家灰塵處成,包括:過敏原和花粉、微細灰塵、塵蟎和細砂、跳蚤及糖粉等,進而決定最適合的清潔頻率與需要加強清掃的重點區域,讓清潔的過程更加科學化與系統化。

更棒的是,讓消費者感到頭痛的頭髮纏繞問題,Dyson也提供有效解法。Dyson V12及V15吸塵器採用無纏結科技,可輕鬆將毛髮甩入集塵筒內,避免纏繞的情況發生,減輕打掃負擔。

招名威教授也建議,不只要追求有效除塵,最好還能選購預防「二次汙染」的掃具用品,讓灰塵無所遁形、還原居家健康舒適環境。

Dyson吸塵器皆配有全機密封與多重過濾系統,「Dyson V15 Detect™ Absolute Extra無線吸塵器」,不只配備上述功能,更進階加強「全機密封HEPA過濾系統及HEPA濾網」,可捕捉99.97%小至PM0.1的超細懸浮微粒、花粉和過敏原,將吸入機器與集塵桶內的汙染物牢牢鎖住並過濾,最終只排出潔淨的空氣,避免含汙染物的廢氣在清潔過程中造成室內空氣的二次汙染。

03_完稿

讓灰塵無所遁形的打掃利器!專家推薦:


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