美國商會:台灣住房市場價格節節上升,中央與地方政府祭出哪些因應措施?

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我們想讓你知道的是

高房價是台灣長久以來難解的問題。2005至2014年間,房價約上漲70%,2017年後又開始節節攀升,但即使房價節節高升,專家仍認為對建商和房屋開發業者來說,只要市場需求仍在,他們就會繼續蓋房子。

文:JEREMY OLIVIER
譯:王國仲

貨幣管制、稅收改革和打房計劃有助於遏止投機行為,讓一般房屋物件較好入手,但有些人認為這些措施仍遠遠不夠。

立法院在2021年7月通過有關住宅和房地產買賣的新法規——房地合一稅2.0。新稅制將購買房產後兩年內即出售的資本利得稅率由35%調升至45%、法人比照個人課稅、新增「預售屋」與「交易房地相關持股」兩項課稅範圍,且防止民眾利用土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅。

兩個月後(即9月份),中央銀行對房地產市場實施信用管制,禁止銀行給予在台灣六都購買第二棟房產的貸款人通常能享有的還款寬限期。這是央行自去年12月7日以來,第三度祭出相關措施。前兩次主要針對購買第三棟與第四棟房的貸款者,限制他們的房貸上限(分別為總價的50%與55%)。

央行採取新措施的主因,並非為了讓多數民眾能買得起房(儘管這是台灣目前最嚴重的國內經濟問題之一),而是為了抑制屢創新低的利率、猖獗的投機客,以及各大科技園區周邊房屋需求激增而導致的房市過熱。

台灣經濟研究院研究員劉佩真指出:「央行的第三波信用管制,主要目的是打擊炒房和投機客,對剛性需求影響不大。在短期內可望減少企業、法人囤房的數量,並提高持有多間房產或豪宅的成本。」

另一方面,行政院3月針對囤房行為提出的所得稅修改案,將會在降低房價及空屋釋出上顯現成效不過劉佩真也補充,政府必須審慎思考,如何避免房東拉抬租金,將稅收轉嫁至全台78萬租戶身上。

「雖然尚未定案,但中、長期看來,囤房稅會是更重要的政策異動。」劉佩真表示。

中華經濟研究院城鄉規劃專家李永展同意,適當課稅能帶來更健康的房產市場。然而,能負擔多間房產的富裕階級具有十足政治影響力,因此各黨派多不願意對房產稅制採取實質的改革。

李永展指出,行政院的囤房稅改革計畫僅針對擁有四間或以上房產的民眾,持有一到三間房的稅率保持不變:「你認識幾個台灣人有超過三間房子?這只是一小部份的人而已。如果我有多餘資金,利息又這麼低,當然會考慮投入新房地市場。」

此外,囤房稅增課的稅率不高,對有能力購買第四間房的富裕階級不會造成太大影響:「針對有三間以上房子的人,政府應該課徵40~50%以上的稅。尤其是針對建商和房屋開發業者。只要市場需求仍在,他們就會繼續蓋房子。」

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房價飛漲

高房價是台灣長久以來難解的問題。2005至2014年間,房價約上漲70%,主要歸因於大量海外台資從中國回流。這股風潮在政府採取相應措施、降低房產市場熱度後漸趨平穩。

然而,2017年後,房價再次節節攀升,原因和2005年的情況相近——中國台商因人力、土地成本抬升,加上美國對中進出口關稅大幅上漲所影響,資金又再次回流至台灣。瑞普國際物業股份有限公司研究部門主管Andy Huang指出,政府鼓勵這些企業在台投資的獎勵措施,進一步催化了此過程。

2021年第二季,內政部住宅價格指數上漲6.67%達112.42,是2015年第一季以來的最大漲幅。在10月份歐洲在台商務協會舉辦的一場午宴上,仲量聯行董事總經理趙正義指出自2003年來,過剩資金加上不斷上漲的建築成本,使在台灣買房的成本翻了一倍,台北市的房價漲幅更高達三倍。

Andy Huang表示,由於疫情肆虐導致民眾旅行及日常生活的支出減少,將台灣原本就很高的儲蓄率再向上推升,為銀行提供充足的流動資金。他指出從2020年初到2021年9月,國民儲蓄金額增加4.5兆新台幣(一般情況下這個數字應為500至8000億新台幣)。這使房產交易與投機行為增加,進一步抬升房價。

此外,在過去一年期間裡,預售屋(建造完畢之前就預先出售的房產)數量迅速增加,成為另一個助長台灣房產炒作的主要因素。

Andy Huang說明,過去每年平均約推出10萬組預售屋。2019年,預售屋數量躍升至14萬組。而根據內政部資料,政府2020年核發16萬組新開發建設許可證,是10年來最高紀錄。《Taipei Times》10月29日刊出的一篇報導顯示,台灣第三季預售屋和新成屋平均數量成長38%,其中又以高雄增幅最大(90.6%)。

供給增加的同時,需求也同樣強勢。受台商回流的影響,過去兩年大筆資金流入台中地區及台南科技園區,使得這些地區對房屋需求大幅增加(無論預售屋或中古屋皆是如此)。

Andy Huang指出,預售屋的頭期款相對較低(總價的10%,中古屋為20%),因此對企業及個人來說,更具潛在投資價值。許多人購買預售屋紅單,待房價上漲後再將其出售。雖然房地合一稅2.0確實針對此類行為進行控管,使預售屋市場更加透明,但要有效地改變根深蒂固的現況並不容易。

他以台灣發展最久的新竹科學園區為例:「新竹工業基礎很好,但土地數量極為有限。現在只有大約100至200組的小型建案正在開發中。」

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Photo Credit: 新竹市政府

這些建案開賣沒多久,建商和其他富有的投資人會迅速將其搶購一空,再以更高的價格出售。

「因此,想買房自住的人得靠關係或大排長龍,才能買到理想的房子。現在新竹有很多資金,科技園區員工薪水很高,投資房產的意願也很高。在這樣特有的環境下,控制這類﹝投機﹞行為和趨勢會更加困難。」

居住正義


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