美國商會:台灣住房市場價格節節上升,中央與地方政府祭出哪些因應措施?

美國商會:台灣住房市場價格節節上升,中央與地方政府祭出哪些因應措施?
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我們想讓你知道的是

高房價是台灣長久以來難解的問題。2005至2014年間,房價約上漲70%,2017年後又開始節節攀升,但即使房價節節高升,專家仍認為對建商和房屋開發業者來說,只要市場需求仍在,他們就會繼續蓋房子。

文:JEREMY OLIVIER
譯:王國仲

貨幣管制、稅收改革和打房計劃有助於遏止投機行為,讓一般房屋物件較好入手,但有些人認為這些措施仍遠遠不夠。

立法院在2021年7月通過有關住宅和房地產買賣的新法規——房地合一稅2.0。新稅制將購買房產後兩年內即出售的資本利得稅率由35%調升至45%、法人比照個人課稅、新增「預售屋」與「交易房地相關持股」兩項課稅範圍,且防止民眾利用土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅。

兩個月後(即9月份),中央銀行對房地產市場實施信用管制,禁止銀行給予在台灣六都購買第二棟房產的貸款人通常能享有的還款寬限期。這是央行自去年12月7日以來,第三度祭出相關措施。前兩次主要針對購買第三棟與第四棟房的貸款者,限制他們的房貸上限(分別為總價的50%與55%)。

央行採取新措施的主因,並非為了讓多數民眾能買得起房(儘管這是台灣目前最嚴重的國內經濟問題之一),而是為了抑制屢創新低的利率、猖獗的投機客,以及各大科技園區周邊房屋需求激增而導致的房市過熱。

台灣經濟研究院研究員劉佩真指出:「央行的第三波信用管制,主要目的是打擊炒房和投機客,對剛性需求影響不大。在短期內可望減少企業、法人囤房的數量,並提高持有多間房產或豪宅的成本。」

另一方面,行政院3月針對囤房行為提出的所得稅修改案,將會在降低房價及空屋釋出上顯現成效不過劉佩真也補充,政府必須審慎思考,如何避免房東拉抬租金,將稅收轉嫁至全台78萬租戶身上。

「雖然尚未定案,但中、長期看來,囤房稅會是更重要的政策異動。」劉佩真表示。

中華經濟研究院城鄉規劃專家李永展同意,適當課稅能帶來更健康的房產市場。然而,能負擔多間房產的富裕階級具有十足政治影響力,因此各黨派多不願意對房產稅制採取實質的改革。

李永展指出,行政院的囤房稅改革計畫僅針對擁有四間或以上房產的民眾,持有一到三間房的稅率保持不變:「你認識幾個台灣人有超過三間房子?這只是一小部份的人而已。如果我有多餘資金,利息又這麼低,當然會考慮投入新房地市場。」

此外,囤房稅增課的稅率不高,對有能力購買第四間房的富裕階級不會造成太大影響:「針對有三間以上房子的人,政府應該課徵40~50%以上的稅。尤其是針對建商和房屋開發業者。只要市場需求仍在,他們就會繼續蓋房子。」

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房價飛漲

高房價是台灣長久以來難解的問題。2005至2014年間,房價約上漲70%,主要歸因於大量海外台資從中國回流。這股風潮在政府採取相應措施、降低房產市場熱度後漸趨平穩。

然而,2017年後,房價再次節節攀升,原因和2005年的情況相近——中國台商因人力、土地成本抬升,加上美國對中進出口關稅大幅上漲所影響,資金又再次回流至台灣。瑞普國際物業股份有限公司研究部門主管Andy Huang指出,政府鼓勵這些企業在台投資的獎勵措施,進一步催化了此過程。

2021年第二季,內政部住宅價格指數上漲6.67%達112.42,是2015年第一季以來的最大漲幅。在10月份歐洲在台商務協會舉辦的一場午宴上,仲量聯行董事總經理趙正義指出自2003年來,過剩資金加上不斷上漲的建築成本,使在台灣買房的成本翻了一倍,台北市的房價漲幅更高達三倍。

Andy Huang表示,由於疫情肆虐導致民眾旅行及日常生活的支出減少,將台灣原本就很高的儲蓄率再向上推升,為銀行提供充足的流動資金。他指出從2020年初到2021年9月,國民儲蓄金額增加4.5兆新台幣(一般情況下這個數字應為500至8000億新台幣)。這使房產交易與投機行為增加,進一步抬升房價。

此外,在過去一年期間裡,預售屋(建造完畢之前就預先出售的房產)數量迅速增加,成為另一個助長台灣房產炒作的主要因素。

Andy Huang說明,過去每年平均約推出10萬組預售屋。2019年,預售屋數量躍升至14萬組。而根據內政部資料,政府2020年核發16萬組新開發建設許可證,是10年來最高紀錄。《Taipei Times》10月29日刊出的一篇報導顯示,台灣第三季預售屋和新成屋平均數量成長38%,其中又以高雄增幅最大(90.6%)。

供給增加的同時,需求也同樣強勢。受台商回流的影響,過去兩年大筆資金流入台中地區及台南科技園區,使得這些地區對房屋需求大幅增加(無論預售屋或中古屋皆是如此)。

Andy Huang指出,預售屋的頭期款相對較低(總價的10%,中古屋為20%),因此對企業及個人來說,更具潛在投資價值。許多人購買預售屋紅單,待房價上漲後再將其出售。雖然房地合一稅2.0確實針對此類行為進行控管,使預售屋市場更加透明,但要有效地改變根深蒂固的現況並不容易。

他以台灣發展最久的新竹科學園區為例:「新竹工業基礎很好,但土地數量極為有限。現在只有大約100至200組的小型建案正在開發中。」

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Photo Credit: 新竹市政府

這些建案開賣沒多久,建商和其他富有的投資人會迅速將其搶購一空,再以更高的價格出售。

「因此,想買房自住的人得靠關係或大排長龍,才能買到理想的房子。現在新竹有很多資金,科技園區員工薪水很高,投資房產的意願也很高。在這樣特有的環境下,控制這類﹝投機﹞行為和趨勢會更加困難。」

居住正義


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【影音】整理數十萬張空拍影像,就像一場馬拉松:看見・齊柏林基金會「數位典藏」計畫

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我們想讓你知道的是

「透過影像為環境發聲」是齊柏林畢生在做的事,也是看見・齊柏林基金會要接力做下去的事。打造一座把台灣存起來的影像資料庫,讓齊柏林留下的影像資產得以傳承世代,「數位典藏」計畫需要你我一同支持響應。

2017年,《看見台灣》的導演齊柏林匆匆離開這個世界,留下無數珍貴空拍影像資產;這些跨越1990年代到2017年、長達25年台灣自然與人文地景變遷的真實紀錄,不只保留了台灣之美,更在學術研究、環保倡議和環境教育上有著無可取代的價值。然而,龐大的影像素材需要經過「數位典藏」才能被有效應用,因此「看見・齊柏林基金會」成立的初衷,就是為了承接數位典藏的使命,讓齊導畢生的心血,能夠世代傳承,發揮永續的影響力。經過兩年的摸索,基金會最終研擬出最合適的數位典藏計畫,不只將齊導作品數位化、分類歸檔,更要建置線上影像資料庫,並將繼續記錄台灣的使命傳承下去。

根據看見・齊柏林基金會統計,齊柏林導演在空中拍攝超過2500小時所累積的影像,約為10萬張空拍底片、50萬張數位照片,上千小時的空拍影片;要為如此龐大的影像資料建檔與整理,勢必耗費許多金錢、時間與人力。不過,只要能集結眾人之力,這一場數位典藏人員及專業志工接力的馬拉松,將會是美麗而撼動人心的一段旅程。

「數位典藏」做什麼?

數位典藏(digital archive),意思是將有保存價值的實體或非實體資料,透過數位化(諸如攝影、掃描、影音拍攝、全文輸入等)與加上屬性資料等詮釋資料(Metadata),建立數位檔案的形式,作為永久保管儲存。

而看見・齊柏林基金會的數位典藏計畫可分為三大工作線,分別為:

  • 傳統底片組:挑選底片→掃描成數位檔案→建立屬性資料→歸檔
  • 數位照片組:挑選照片→建立屬性資料→歸檔
  • 空拍影片組:挑選影片→建立屬性資料→歸檔

除了要將齊導留下來的影像作品數位化歸檔,數位典藏計畫還包括改版建置「iTaiwan8影像資料庫」,也就是建設完整的線上影像資料庫系統,讓齊導作品更便於靈活運用,也能讓更多世人看見。

飛行2500小時累積的空拍影像,怎麼整理?

  • 整理底片/數位掃描

數位典藏組專員詹宇雯的工作,是負責整理傳統底片。即便存放在防潮櫃中,傳統底片仍面臨逐漸老化褪色的壓力,需要與時間賽跑進行數位化保存;然而大多未經篩選的10萬張底片,有些因為直升機震動導致些微的畫面模糊,也有因飛行路線連續較重複的地景構圖,而詹宇雯的其中一項任務,就是拿著放大鏡一一檢視精挑,並標註定位和勘誤照片資訊。

「整理底片最常發生的問題就是人工出錯,因為以前留下的資料可能是齊導或其他志工整理出來、用手寫的,貼紙可能貼錯或資料寫錯。」詹宇雯說起某次經驗,當時有一張台北車站的照片被貼了很多年份,為了找出正確年份,她試圖辨識照片裡招牌跑馬燈上的氣溫、股市市值等資料,交叉比對推斷出正確年份。雖然偶有這種偵探辦案一樣的趣事,但大多數時候是耗費專注度與眼力的過程。

完成底片挑選的階段,接著進到底片掃描數位化。然而,這步驟並不容易,除了整體的影像品質控制與檔案管理,齊柏林導演留下的底片最遠距今至少11年,老化褪色的底片容易出現色彩偏誤,須進行色彩還原,再修掉畫面上的髒點、存成解析度高的數位影像才算完成。

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Photo Credit:TNL Brand Studio
整理傳統底片的過程,必須拿著放大鏡一一檢視精挑,標註定位和勘誤照片資訊。
  • 建立屬性資料

所謂「建立屬性資料」,其實就是為影像添增各種描述紀錄的資訊,有了這些資訊,龐大的影像資料才能被有效率的搜尋、管理。數位典藏組副組長陳宣穎表示,以齊導拍攝的影像為例,包含:拍攝主題、地點及詮釋地景的關鍵字都屬於此範疇;而其中投入最多時間的便是「定位」和「建立關鍵字」這兩項任務。

「定位」指的是找出拍攝主體所在地點和座標,有時可透過既有的飛行軌跡紀錄來推測,但更多時候是在沒有軌跡紀錄的狀態下,憑藉地理知識及照片上的蛛絲馬跡判讀位置。如果影像拍攝年代久遠,或是地景變化很大,就需要運用更多歷史圖資或佐證資料去搜索、推論。

「我們要一張一張照片判讀,建立屬性資料。像是早期的傳統相機沒有定位功能,常常看到照片中只有一大片山稜線,此時我們就要仔細比對地圖、衛星影像,想辦法查找,盡可能貼近正確。」陳宣穎說。

「建立關鍵字」看起來似乎相對輕鬆,然而事實上,光是決定有哪些關鍵字可以使用,就是一門功夫。第一步必須辨認影像中的景物,例如一塊農田種植的是什麼作物,就必須蒐集其他資料輔助判斷;其次,由於空拍照片尺度不一,在畫面中佔比多大的景物需要設立關鍵字,也需要經過討論訂定規則;最後,還必須從使用者的角度思考,依據一般人的搜尋習慣設立關鍵字。

因此,在建立屬性資料的過程中,看見・齊柏林基金會也特別諮詢多位專家,共同研究規劃出適合台灣空中影像的關鍵字建置邏輯,並以此基礎進行分門別類、校正檢核,確保影像被妥善歸納及運用。

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建立屬性資料時需要大量對比地圖,並依照訂定好的規則建立屬性資料,使歸納邏輯一致。
  • 影音資料典藏

相較於照片整理,動態影片的典藏工程更為多元複雜。首先,要針對近千小時空拍影片進行盤點,接著進行特殊格式轉檔與備份,再逐步建立邏輯編碼、標示檔案管理方式,以推動後續屬性資料建立。

「影片整理最大的兩個挑戰,其一是影片內容橫跨的範圍很大,導演可能是台中起飛、屏東降落,因此要去判斷每個影片節點的地景定位;其二是飛機上升的垂直範圍很大、晃動又劇烈,有時候會遇到『果凍效應1』致使內容失真。」影音製作組專員鄭宇程說明,由於各時期的影片拍帶檔案格式、影像內容品質、影片時長都不同,大大增加了管理建檔難度。

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影音資料的典藏,需要讀取大量的檔案,逐格檢視、分段建立屬性資料、調色等。

加入數位典藏的馬拉松,傳承接棒台灣之美

從一步步定義操作流程、統一色彩管理語言、購置影像處理設備等,到培訓志工與實習生、讓人力支援一步到位、避免巨量資料的協作過程中出現錯誤,都是數位典藏計畫的範疇。多元內容創意部副總監王俐文表示,「數位典藏」四個字說來簡單,但過程繁複龐雜,需要所有人一致的專注、耐心、細心、以及熱忱。

「iTaiwan8影像資料庫」作為看見・齊柏林基金會數位典藏計畫的目標之一,改版上線只是第一步,接下來除了完成龐大影像資料的典藏,更大的挑戰是要繼續記錄台灣,讓影像不會只停留在2017年。

「透過影像為環境發聲」是齊導畢生在做的事,也是基金會要接力做下去的事。而數位典藏計畫,就是齊導生命的延續,也是基金會動力的源頭。要打造一座把台灣存起來的影像資料庫並不容易,看見・齊柏林基金會亟需各界的支持,共同建置屬於台灣最美的影像資料庫。讓我們一起守護齊柏林留下的影像資產,讓土地脈動的珍貴影像得以傳承世代,發揮更多價值。

捐款支持看見・齊柏林基金會,透過影像為環境發聲


註1:果凍效應(rolling shutter)是數位相機CMOS感光元件的一種效應,當使用電子快門來拍攝高速移動的物件時,原本垂直的物件拍攝出的畫面卻為傾斜甚至變形。(資料來源:維基百科)


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