台灣房價指數創歷史新高,內政部祭出打炒房5大措施,建商與房仲認為矯枉過正

台灣房價指數創歷史新高,內政部祭出打炒房5大措施,建商與房仲認為矯枉過正
Photo Credit: 中央社

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近期預售屋市場遭不肖業者炒作哄抬,影響不動產秩序,昨(9)日內政部打炒房下重手,增訂罰則全面禁止預售屋及新建成屋換約轉售,同時要求預售屋解約須30日內申報登錄、管制私法人購屋將採許可制,並於5年內不得移轉等5項新規定,最重祭出3年徒刑或併科5000萬罰金。

台灣房價指數連續9年上揚,今(2021)年10月續創歷史新高。12月9日,內政部通過修法草案,祭出5大打炒房措施,包含:全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等。不過消息一出,社會意見分歧,有好有壞,而部分建商與房仲認為已矯枉過正。

台灣全國房市續創歷史新高,南台灣漲幅最強勁

根據《好時價》的大數據看房市指出,台灣房價指數(以房價、交易量推估的經濟模型)自2012年以來,從95.8不斷攀升至135.7。房價指數以今(2021)年10月而言,相較去(2020)年同期增加3.94%,房價走勢逐步上揚,續創歷史新高。

數據顯示,綜觀各縣市房市發展,無論都會區,或是縣市的房價指數與去年同期相比皆上漲。其中六都中,房價表現以台中漲幅最高,達到6.45%;台南僅次於後,有逾5%的表現。

北部縣市中,以基隆市房價最驚人達到8%,而宜蘭縣、新竹縣市的漲幅則分別逾7%及2%;中部縣市中,彰化縣的漲幅高達9%,南投縣的漲幅也逾8%,而苗栗縣的漲幅相對穩定,處於盤整格局。

南部縣市中,屏東縣房價漲幅近9%最強勢,嘉義縣市的漲幅逾4%;東部地區,花蓮縣近3年房價呈現上漲趨勢,本月較去年同期上漲,最強勢為10%,居全台之冠。整體而言,本月份各縣市呈現價格上漲態樣,南台灣漲幅較高,北台灣相較之下則為穩定。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,房價在資金充沛丶利率偏低,再加上製造業回流的環境下,由房市三寶(土地丶廠辦丶商辦)帶動攀高;而住宅市場有剛性需求支撐,民眾普遍以保值的心態購屋,使全台土地丶商用以及住宅市場,全面價量齊揚。

他進一步預期,今年全台房價平均上漲達10%以上,交易量也將上看35萬棟。不過,李同榮話鋒一轉強調,明(2022)年房市仍面對眾多挑戰,包含:全球央行顧慮通膨的升息,將導致資金回收;以及通貨膨脹,使營建成本大增,最後還有政策打炒房升級等挑戰。

他強調,這陣子政府不但有實價登錄2.0丶房地合一2.0,以及央行三度限貸等打炒房措施,政策面若加重打房力道,若力道過猛就會有硬著陸的危機出現,因此政府政策宜小心謹慎。

繼央行打炒房,內政部修法五重拳再出擊

12月9日,內政部表示,預售屋炒作及市場亂象不斷,將修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》;內政部次長花敬群對此指出,修法方向已在跨部會房市健全小組中形成共識,預計下周報行政院,後續送立法院審查,防杜住宅淪為炒作工具,本次修法修正重點,如下:

  1. 限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售;違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。
  2. 禁止炒作行為:嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,違者將處罰100萬至500萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者,並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。
  3. 解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,應於30日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰3萬至15萬元,以避免虛假交易哄抬房價。
  4. 管制私法人購屋:增訂私法人取得住宅用房屋許可制,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
  5. 建立檢舉獎金機制:建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度,經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金,並授權主管機關另訂辦法,以利執行。

針對本次修法草案房市業者則有不同意見。《住展》雜誌研發長何世昌告訴《自由時報》,要破解預售屋禁止換約的方式太多,禁止無法有政策效果,未來購屋民眾只能含淚退戶,建商爽賺違約金;他進一步強調,檢舉機制也無用,紅單買賣都抓不到違法跡象,更何況禁止換約,將使黑市交易更盛行罷了。

該報導亦引述瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛不同看法,預售屋低進場門檻特性,成目前最熱門房市炒作產品,透過限制換約、解約及時登錄、拉高炒作罰則,若以按修法方向進行,確實可以讓換約的投資買盤及假交易問題下降。

《工商時報》報導房產趨勢専家李同榮則認為,內政部對預售市場紅單亂象出重招,對於建商而言有好有壞。不好地方在於,土地投入成本怕影響銷售率。

好的則是,中南部預售短線紅單炒作已超過4丶5成,建商推案虛胖,市場遅早會崩盤。到時候,投資客斷頭只要損失15%,倒貨給建商,爛尾樓與連鎖倒閉現象非建商樂見,因此,讓房市降溫才能讓市場健康的榮景多走幾年。

針對近日業者發言指出,限制預售屋換約無助平抑房價,內政部特別說明,觀察近期預售屋銷售情形,發現建案多採分批限量銷售,惟因投資客利用揪團簽約後再行「換約轉售」的手法,形成建案搶購完銷假象。

內政部對此強調,該情況造成想買屋的消費者恐慌,進而促使建案售價不斷調漲,這次修法限制預售屋換約,將能遏止假性買賣炒作,使市場回歸理性交易。另內政部也提醒,民眾在購買預售屋前,更應考量預售屋交屋期長及其風險,審慎評估購買決策。

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核稿編輯:翁世航


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