熱錢湧入房價高漲,央行、金管會和財政部聯手「打炒房」,張金鶚:方向正確,但執行成效才是關鍵

熱錢湧入房價高漲,央行、金管會和財政部聯手「打炒房」,張金鶚:方向正確,但執行成效才是關鍵
中央銀行總裁楊金龍 | Photo Credit: 中央社

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國際熱錢湧入,台灣房市驚驚漲,上周內政部祭出5大打炒房政策,金管會昨(15)日又再出招擬調高風險權數,張金鶚對此強調,政策走向大致正確,但是執行成效才是關鍵,否則政策洋洋灑灑卻執行不彰,那政府如何取信於民,降低對房價預期心理。

內政部上周祭出5大打炒房政策後。12月16日金管會再出招,主委黃天牧指出最快今年底、最慢明年初,將再次啟動不動產專案金融檢查,並最快於年底前將降低銀行不動產授信曝險。面對近來相關部會對房市動作頻頻,張金鶚對此強調,政策走向大致正確,但是執行成效才是關鍵,否則政策洋洋灑灑卻執行不彰,政府如何取信於民,降低對房價預期的心理。

遏止熱錢炒作房市,央行祭出禁止預售屋換約

這兩年疫情席捲全球,各國央行為了救經濟,紛以寬鬆的貨幣政策作為主要手段,而台灣歷經國際股市大漲後,熱錢湧入房市造成房價不斷墊高。今(2021)年11月22日,中央銀行總裁楊金龍於立院表示,台灣房市處在高檔是因為全球資金寬鬆,是全球性的現象。

他進一步解釋,自2018年後台灣經濟基本面良好,台商回台灣投資熱絡,進而帶動買地、蓋房等需求,楊金龍重申:「房價漲,我覺得有一部分跟經濟基本面有關」。

外界指出,央行是否將調升利率以「打炒房」。楊金龍對此回應,央行升息有三條件:1. 當前及未來物價水準,2. 主要國家利率決策,3. 國內紓困及振興情況。

而為了遏止房市持續上揚,內政部於上周鐵腕祭出5項措施打炒房,修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》,其中最受市場關注的是禁止預售屋換約,且針對炒作行為訂出3年徒刑或3000萬元罰金。

12月13日,內政部將再修法簽報行政院,內政部次長花敬群對此表態,無論是過去取得預售屋合約,還是修法後才取得,只要修法通過並且發布日實施上路後,一概不得轉售,不會因為取得時間於修法前就得以豁免。

不過國民黨立委吳怡玎認為,內政部強硬的管制作為有違自由經濟概念,打炒房應該要從「持有成本」著手。他也指出可以參考英國以「印花稅」來打擊炒房者較為妥善。

花敬群回應,自由經濟並非無限上綱,管制炒作行為是政府的責任,而以租稅面管制是屬於財政部的政策工具,他並不反對。

二公銀限縮房貸,金管會再出招:擬調高風險權數

由於高房價持續不受控,央行、金管會和財政部跨部會聯手祭出管制措施。12月13日,公股銀行之一的土地銀行董事長謝娟娟於立院表示,配合政府打炒房政策,土銀明年房貸預算目標將「零成長」。

《經濟日報》報導中提到,土銀主管表示明年房貸餘額目標與今年會維持在差不多水位,著重在房屋首購族和剛性需求房貸業務(如青安貸款);土建融部分,配合政府政策放貸將更謹慎,預估不會有很大變動。房貸業務第二大的台灣銀行則說明年房貸將略增,主因是續承做公教房貸,仍以首購和自住客為主

面對政府有關單位持續向房市祭出信用管制措施,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,相關管制措施,的確能抑制資金過度流入房市,但今年以來資金潮過於強大,並可能無法完全靠央行就能遏止。

根據央行統計,國內房市仍熱絡,尤其疫情鬆綁後,遞延買盤出籠,10月底全體國銀房貸餘額來到新台幣8.6兆元,建築貸款餘額新台幣2.7兆元,雙雙創歷史新高。

不過《自由時報》報導指出,房貸以及建築貸款的年增率已經開始放緩,三波打炒房效果似乎逐漸發酵中。同時提到預期央行未來討論方向,包含:擴大第二戶無寬限期的涵蓋區域擴及到全台(目前僅六都、新竹市)、縮短自然人購屋貸款期限等,另為了避免建商囤地、養地,可能再次降低購地貸款成數,或對土建融貸款利率訂出下限。

《中央社》報導指出,金管會主委黃天牧於12月16日表示,最快今年年底、最慢明年初將再次啟動不動產專案金融檢查;另外,最快年底前將降低銀行不動產授信曝險。

金管會高層向《中央社》透露,為了控管房市風險,將朝兩方向研議:第一是要求集團作整體不動產曝險控管;其次為研議調高不動產相關風險權數。

報導稱,金管會之所以研擬加碼措施,主要是希望銀行業了解不動產授信也是銀行的信用風險,銀行應更精進內部風險控管。

張金鶚:政策方向大致都對,但執行態度更是關鍵

《關鍵評論網》訪談清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚,他不諱言指出,近來相關部會出爐「政策洋洋灑灑,看起來很兇,」但他強調,成效才是重點,政策方向大致正確,監管部門對打炒房的執行態度更是關鍵,否則民眾、投資客的預期房價持續高漲的心理下,房市又怎麼能受控。

他舉最近台南仁德某新建案為例子,數十位年輕人夜宿排隊搶房,業者上午開放銷售,竟湧入近200人購屋,但市府聯合稽查並未發現紅單轉讓違規情況。

張金鶚也說,近來政府實價登錄網站也成為炒房幫凶,不肖業者、投資客利用預售屋炒房,被檢調查獲只被法院判刑拘役55天,易科罰金5.5萬元了事,他對該案判決直言「恐龍法官」。

有建商反應,房價上漲是因為近年來台商回流,土地大漲,再加上國際原物料高居不下,使得建物成本墊高,而非只是炒作。張金鶚對此強調,這是一種說法,但問題是供需市場失衡,現在空屋這麼多,一般民眾薪水又不漲,反而受到投資客買賣,導致房價持續上揚。

「一般民眾沒錢買,投資人(大戶)可以買,那些人都是非自住,」張金鶚分析,最近內政部祭出打「炒房五大措施」,有相當打炒房效果,但還需經過立法院審議,擔心屆時遭到修改後,不是有後門條款,就是執法過寬,無法落實。

張金鶚進一步指出,囤房稅對房市還是有一定抑制效果,雖然這並非萬靈丹,但是對房價而言「萬萬不可少」,除了必須在稅基、率上做出妥適調整外,還要加上各部會執法決心,才能夠真正對房價有抑制效果。


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