熱錢湧入房價高漲，央行、金管會和財政部聯手「打炒房」，張金鶚：方向正確，但執行成效才是關鍵

內政部上周祭出5大打炒房政策後。12月16日金管會再出招，主委黃天牧指出最快今年底、最慢明年初，將再次啟動不動產專案金融檢查，並最快於年底前將降低銀行不動產授信曝險。面對近來相關部會對房市動作頻頻，張金鶚對此強調，政策走向大致正確，但是執行成效才是關鍵，否則政策洋洋灑灑卻執行不彰，政府如何取信於民，降低對房價預期的心理。

遏止熱錢炒作房市，央行祭出禁止預售屋換約

這兩年疫情席捲全球，各國央行為了救經濟，紛以寬鬆的貨幣政策作為主要手段，而台灣歷經國際股市大漲後，熱錢湧入房市造成房價不斷墊高。今（2021）年11月22日，中央銀行總裁楊金龍於立院表示，台灣房市處在高檔是因為全球資金寬鬆，是全球性的現象。

他進一步解釋，自2018年後台灣經濟基本面良好，台商回台灣投資熱絡，進而帶動買地、蓋房等需求，楊金龍重申：「房價漲，我覺得有一部分跟經濟基本面有關」。

外界指出，央行是否將調升利率以「打炒房」。楊金龍對此回應，央行升息有三條件：1. 當前及未來物價水準，2. 主要國家利率決策，3. 國內紓困及振興情況。

而為了遏止房市持續上揚，內政部於上周鐵腕祭出5項措施打炒房，修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》，其中最受市場關注的是禁止預售屋換約，且針對炒作行為訂出3年徒刑或3000萬元罰金。

12月13日，內政部將再修法簽報行政院，內政部次長花敬群對此表態，無論是過去取得預售屋合約，還是修法後才取得，只要修法通過並且發布日實施上路後，一概不得轉售，不會因為取得時間於修法前就得以豁免。

不過國民黨立委吳怡玎認為，內政部強硬的管制作為有違自由經濟概念，打炒房應該要從「持有成本」著手。他也指出可以參考英國以「印花稅」來打擊炒房者較為妥善。

花敬群回應，自由經濟並非無限上綱，管制炒作行為是政府的責任，而以租稅面管制是屬於財政部的政策工具，他並不反對。

二公銀限縮房貸，金管會再出招：擬調高風險權數

由於高房價持續不受控，央行、金管會和財政部跨部會聯手祭出管制措施。12月13日，公股銀行之一的土地銀行董事長謝娟娟於立院表示，配合政府打炒房政策，土銀明年房貸預算目標將「零成長」。

《經濟日報》報導中提到，土銀主管表示明年房貸餘額目標與今年會維持在差不多水位，著重在房屋首購族和剛性需求房貸業務（如青安貸款）；土建融部分，配合政府政策放貸將更謹慎，預估不會有很大變動。房貸業務第二大的台灣銀行則說明年房貸將略增，主因是續承做公教房貸，仍以首購和自住客為主

面對政府有關單位持續向房市祭出信用管制措施，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，相關管制措施，的確能抑制資金過度流入房市，但今年以來資金潮過於強大，並可能無法完全靠央行就能遏止。

根據央行統計，國內房市仍熱絡，尤其疫情鬆綁後，遞延買盤出籠，10月底全體國銀房貸餘額來到新台幣8.6兆元，建築貸款餘額新台幣2.7兆元，雙雙創歷史新高。

不過《自由時報》報導指出，房貸以及建築貸款的年增率已經開始放緩，三波打炒房效果似乎逐漸發酵中。同時提到預期央行未來討論方向，包含：擴大第二戶無寬限期的涵蓋區域擴及到全台（目前僅六都、新竹市）、縮短自然人購屋貸款期限等，另為了避免建商囤地、養地，可能再次降低購地貸款成數，或對土建融貸款利率訂出下限。

《中央社》報導指出，金管會主委黃天牧於12月16日表示，最快今年年底、最慢明年初將再次啟動不動產專案金融檢查；另外，最快年底前將降低銀行不動產授信曝險。

金管會高層向《中央社》透露，為了控管房市風險，將朝兩方向研議：第一是要求集團作整體不動產曝險控管；其次為研議調高不動產相關風險權數。

報導稱，金管會之所以研擬加碼措施，主要是希望銀行業了解不動產授信也是銀行的信用風險，銀行應更精進內部風險控管。

張金鶚：政策方向大致都對，但執行態度更是關鍵

《關鍵評論網》訪談清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚，他不諱言指出，近來相關部會出爐「政策洋洋灑灑，看起來很兇，」但他強調，成效才是重點，政策方向大致正確，監管部門對打炒房的執行態度更是關鍵，否則民眾、投資客的預期房價持續高漲的心理下，房市又怎麼能受控。

他舉最近台南仁德某新建案為例子，數十位年輕人夜宿排隊搶房，業者上午開放銷售，竟湧入近200人購屋，但市府聯合稽查並未發現紅單轉讓違規情況。

張金鶚也說，近來政府實價登錄網站也成為炒房幫凶，不肖業者、投資客利用預售屋炒房，被檢調查獲只被法院判刑拘役55天，易科罰金5.5萬元了事，他對該案判決直言「恐龍法官」。

有建商反應，房價上漲是因為近年來台商回流，土地大漲，再加上國際原物料高居不下，使得建物成本墊高，而非只是炒作。張金鶚對此強調，這是一種說法，但問題是供需市場失衡，現在空屋這麼多，一般民眾薪水又不漲，反而受到投資客買賣，導致房價持續上揚。

「一般民眾沒錢買，投資人（大戶）可以買，那些人都是非自住，」張金鶚分析，最近內政部祭出打「炒房五大措施」，有相當打炒房效果，但還需經過立法院審議，擔心屆時遭到修改後，不是有後門條款，就是執法過寬，無法落實。

張金鶚進一步指出，囤房稅對房市還是有一定抑制效果，雖然這並非萬靈丹，但是對房價而言「萬萬不可少」，除了必須在稅基、率上做出妥適調整外，還要加上各部會執法決心，才能夠真正對房價有抑制效果。