《讓可愛的錢繼續滾進來》:破產後投入房地產業僅僅三年,年收入就達到2600萬美元

《讓可愛的錢繼續滾進來》:破產後投入房地產業僅僅三年,年收入就達到2600萬美元
Photo Credit: David Osborn 

我們想讓你知道的是

大衛和我談到學習使用正槓桿(positive leverage)的事情,正槓桿的概念是,你去借錢來賺那些你無論如何都會賺到的錢。2008-2009年,大衛在市中心區域的投資相當投機,現在,因為使用槓桿的緣故,他擁有大約101套/戶的房產。

文:瑞秋.李察斯(Rachel Richards)

案例分析: 大衛.奧斯本——百萬富翁、房地產巨頭、作家及創業家

大衛.奧斯本的厲害程度非比尋常。他是世界上最成功的不動產特許經營者之一,賺了好幾千萬美金,其中大部分都是來自於不動產的收入;他也買進並賣出了1000間以上的獨立房宅。他也是暢銷書《財富不等人》(Wealth Can't Wait)的作者,以及《有錢人的煉金方「晨」式》(Miracle Morning Millionaires)的共同作者。我真的很興奮可以跟你分享他的故事,讓你看看他究竟是怎麼走上這條值得注意的道路。我超級幸運、有機會可以跟大衛通電話,向他請益。

大衛有個智囊團,叫做「GoBundance」,他們有一個概念,就是要當一位「百分之百的人」。一位百分之百的人,就是被動收入可以百分之百、完全應付自身經濟需求的人;如果你每個月的生活開銷是5000美元,你每個月的被動收入就要有5000美元。

大衛解釋了為什麼當一位百分之百的人是一件很酷的事情:「當你獲得財務自由的時候,想幹嘛就可以幹嘛。你可以改變世界,遊戲就是這樣玩的。被動收入沒那麼難,即使這並不簡單,但也不是叫你設計出下一支iPhone的那種難度。」

大學畢業、工作了一年之後,大衛花了兩年的時間搭便車環遊世界,把他的現金都燒完了。他在1990年代中期回到美國之後,淨資產是負的1500美元,因為他必須刷信用卡買機票飛回家,他當時26歲。

來看看我們之間的對話吧。


  • 我:「你在26歲時走上這條路,當時破產又失業,你做了什麼?」

大衛:「幸運的是,我從國外回家,回到我父母的房子。我媽媽當時是不動產經紀人,而我爸爸已經從軍中退伍了。然後我媽媽說:『嘿,來試試看不動產吧。』我從來沒想過我會當一位不動產經紀人,因為我不覺得這是一份正式的工作。但我還是投入了,我加入我媽的行列,僅僅過了3年,我們的年收入就已經達到2600萬美元,我們成為凱勒.威廉斯(Keller Williams)房產公司第一名的團隊。所以,我就是從這邊開始,把自己從深淵拉出來的,我所做的只是賣賣不動產而已。

我喜歡賣不動產,因為有史以來,不動產所造就的百萬富翁比其他任何風險投資都還要多。不動產所打造出來的財富,也比其他任何類型的公司都還要更多。我設計不出下一個Facebook或是下一支iPhone,但我非常清楚要怎麼購買一棟房子、每個月支付1000美元的貸款,同時用1100或是1200美元把它租出去。我想要達到財務自由,對我來說,自由是非常重要的,而我達到這個目標的方法就是透過買房。」

大衛在1995年買了他的第一棟房子,花了7萬7000美元,頭期款2萬美元,直到今日,他依然持有這棟房子。他當時把這棟房子用作住宅,在裡面住了2年,接著就搬了出去,並把它租出去。2001年,這棟房子升值了,這讓他得以再度融資,拿到6萬美元的淨值,他用這6萬美元買了另外三棟房子。大衛從這四棟房子賺到的淨現金流是一個月2800美元,由於他把這四棟房子的貸款分成15年期,所以現在都已經清償完畢了。因此,從1995年到2019年,僅僅靠這四棟房子,他的收入就從2萬美元變成60萬美元。

  • 我:「你對於第一棟房子的投入是2萬美元,這筆錢是來自於你銷售房地產時存的錢嗎?」

大衛:「銷售住宅用的房地產很棒的一點是,你是沒有任何極限的。所以,我的收入很快就往上爬了。我當時住家裡、不用付房租,只是把錢存下來,也就存到了這筆錢。我從來就不是很浪費的人,我是開二手車,也從來不覺得需要買一個新的Gucci包,對新推出的賓士也沒興趣,我不需要這種東西。」

大衛和我談到學習使用正槓桿(positive leverage)的事情,正槓桿的概念是,你去借錢來賺那些你無論如何都會賺到的錢。2008-2009年,大衛在市中心區域的投資相當投機,現在,因為使用槓桿的緣故,他擁有大約101套/戶的房產。

大衛:「這101套的房產,每年會產生55萬美元的淨現金流,它們都是自動產生的,而且我還有一位很棒的傢伙替我經營,我們在當地也有不動產經紀人。」

  • 我:「你是在哪個時間點決定要僱用房地產經紀人的?」

大衛:「剛開始的時候,我試圖一切都自己來,但我超級討厭這樣做;有很多人的態度都是『房地產管理讓人太想打退堂鼓了,我絕對不會擁有自己的房產』。有人星期六早上4:00打電話給你,因為屋子裡的水管到處都在漏水,你就必須立刻跳起來,處理淹水的房子。在那個時刻,我差一點就要掉入這個陷阱了。這會讓人很快就打消經營房地產的念頭,因為一個月才淨賺100美金,然後你就會這樣想:『等等,為了100美元,我的生活就這樣被毀掉了?』

「我當時還算幸運,熱衷於學習和受訓,而且身邊有很多房地產界的人,其中有個人說:『你為什麼不請一位房地產經紀人?』他說:『我在餐廳給服務生的小費是15%,而所有的房地產經紀人都只會要求8%。』說出這句話的人有可能是羅勃特.清崎(Robert Kiyosaki)。總之,那個時間點,我大概有五套房子,而我採納了這個建議,僱用一名房地產經紀人。這讓我獲得了解放,接著我的心情變成這樣:『哇!我太愛這種狀態了,因為我什麼都不用做。』只要管理錢就好。接著,有些起起伏伏,發生了一些需要維修的狀況,但整體而言,有房地產經紀人的話,再加上一堆租金收入,你一個月大概只需要花一小時工作就好。」

  • 我:「當你有五份租金收入,但還沒有房地產經紀人時,你還記得那個時候每週或是每個月工作幾小時嗎?」

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