營建成本飆升,建商預售屋寧可退戶「毀約還賠比較少」,台灣兩三年後恐出現爛尾樓

營建成本飆升,建商預售屋寧可退戶「毀約還賠比較少」,台灣兩三年後恐出現爛尾樓
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近來交易頻繁的預售屋市場產生不少糾紛,出現建商反悔的案例,購屋者「被退訂」的情況大增,建議民眾購買前應先摸清建商底細,也有專家擔心在2、3年後會有許多類似的預售爛尾樓出現。

文:游筱燕

全台房市造價漲,不僅原物料漲、土地漲,連工資都在漲,中南部開始傳出預售建商寧可退戶賠錢,也要毀約不賣的案例。「毀約還賠比較少!」一位在地業者分享,收預約金10萬元,尚未進入正式簽約,僅須加倍返還,即20萬元,就能跟買方解約。

成本飆高!小建商寧退不賣

一位高雄在地業者說,因為營建成本上揚,在高雄蓋房子的造價從2021年初的一坪12萬元,漲到現在超過13萬元,「別以為一萬元不多,若以高雄每坪房價20多萬元來賣,成本差很大!」

他精算,2019年在高雄興建15樓以上大樓,一坪造價僅七萬元,2021年即上漲到12萬元,台積電一宣布設廠後,因為大家搶工人、搶建材,又立刻漲至13萬元,「光是造價一坪就飆漲一萬元,但我們一坪就必須要加價兩萬元,因為預售還沒動工,誰抓得準之後造價會漲到哪?」

漲更多的是土地。2021年年初,高雄楠梓高雄大學周邊土地行情,原本的單價約30萬元,但至2021年底,附近土地已經60萬元;換算下來,光是土地的成本,建商每坪就必須增加五萬元;若再加計造價的兩萬元,房價就得比之前多出五到七萬元,以後高雄恐怕沒有三字頭以下的房價。業者強調,「這不是炒作,只是反映合理成本。」最大獲利者是地主、包商,不是建商。

他分析,如果建商沒有精算好成本,加上銀行對建商又緊縮銀根,土建融成數下降,餘屋貸款成數也被砍,資金周轉會出現問題,「乾脆不要蓋了!」

若硬要蓋下去,遷就成本發包品質不好,也無法順利交屋回收資金,「終究要虧本,倒不如放給它倒,」他預估在兩、三年後會有許多類似的預售爛尾樓出現。尤其是這一波房市大好,市場上有不少一批五、六人集資蓋房子的一案建商或小建商,風險尤大。

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歐亞資產評價集團總裁許文昌表示,2018年美中貿易戰開打,台商回流設廠,讓竹科、南科等周邊住宅起漲,後因疫情貨幣寬鬆、缺工缺料、造價上漲,接著通膨議題民眾爭買實質資產,加上實價登錄2.0上路價格透明,讓這波房價上升得又急又猛,種種因素加總,過去前所未有,所以才會出現「建商反悔出售預售屋,在過往很少見!」

看懂眉角!買方可爭取權益

日恆國際法律事務所所長謝進益律師、黃健誠律師表示,若遇上建商反悔不賣,分為簽約前和簽約後,兩種不一樣情境。簽約前,若民眾與建商僅簽訂「購屋買賣預約單」,實際上民眾尚未與建商存在預售屋買賣契約的本約,則依《民法》第249條第3款規定,民眾僅能要求建商退還兩倍之定金。

在經過五天以上的合約審閱期後,當民眾與建商已簽訂預售屋買賣契約時,也就是簽約後,建商必須依約履行,若堅不履約而違法解除契約,建商除應負債務不履行賠償責任外,若建商未於約定期限完成,依內政部頒定「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定,建商應該向購屋民眾賠償總價15%的違約金。

例如:雙方以預售屋總價款15%約定違約金,假設預售屋總價為新台幣2000萬元,則建商即應給付民眾違法解約之違約金300萬元。

代銷業者:疫情衝擊程度遠超過房地2.0
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內政部地政司指出,建商如因為調高售價而蓄意反悔不賣,而有損害消費者財產權益的情形,將涉及《消保法》第33條及第36條規定。消費者可以向地方政府消保單位提出檢舉,如經調查屬實,將可命業者限期改善,業者如仍不改善者,可依《消保法》第58條處罰最高150萬元。

華友聯副總經理吳家德表示,建商退戶較常發生在小建商或一案建商上,上市櫃或知名建商因顧及商譽;加上若簽約後毀約,賠的錢也不少,所以即使一案虧錢大都會繼續履行,建議民眾在購買預售屋前好好調查建商「底細」,才不會在這波政府打炒房、建商大洗牌的浪潮下,讓自己的權益受損。

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航


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