2022年台灣房地產展望,透過關鍵指標觀察房市是否泡沫化?

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2021年在寬鬆貨幣環境、原物料飆漲、台商回流等因素下,激勵了各地房市價量齊揚,也衍生出了許多熱議的話題,包括了房市泡沫現象、居住正義、打炒房政策等等,本文將從數據及基本面來探討目前的房市概況,以及展望未來台灣房地產可能的發展路徑。

台灣房市供需是否健康,有無泡沫,或過度投機和非理性的漲幅?以下我們列出三大指標來做衡量:

1. 低度使用住宅比率(空屋率)

由於空屋的統計較為困難,此比率主要是針對「平均用電度數≦60度」的住宅進行統計,當用電度數低於用電門檻時,則視為空屋。當市場上的空屋較多時,代表購房者較多是基於投資和投機的動機,較不利於房價後續走勢。而目前內政部公布的低度使用住宅比率在2021上半年再度下探至9.13%,續創歷史新低,也代表著房市的需求仍相當旺盛,而且較多為剛需所帶動。

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2. 新建餘屋數(待售屋)

上述的空屋率主要統計的是「成屋」的用電狀況,仍要搭配「預售屋」和「待售屋」的數據才能更精確衡量房地產的供需。內政部是將屋齡5年內、維持第1次登記且有銷售可能性的住宅,定義為新建餘屋(待售屋),如果說預售屋是房市的「供給」,餘屋則可視為房市中的「存貨」,當餘屋增加時,代表房市的需求沒有建商預期的多,導致待售住宅逐漸增加,後續的房價容易修正 。

從歷史來看,自2013年開始,台灣的建案推案量出現大幅地擴張,最主要是大背景下有2009年次貸海嘯後開啟的量化寬鬆政策,房貸利率被大幅壓低下促使大批購屋者湧入房市,核發建造面積穩定維持在高檔,而一個建案從領照到完工大概需要3年的時間,在後續房市需求逐漸跟不上供給時,也醞釀出之後暴漲的新屋餘量(存貨),最後房價壓力逐漸在2014年開始出現。

但在近幾年的新建餘屋數已經沒有明顯的攀升,甚至出現下滑,意味著目前市場的需求在中美貿易戰和台商回流下有所回升,待售住宅逐漸被消化,也代表著目前房市供需是在好轉的狀況。

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3. 房價增速 vs. GDP年增率

我們同步可以從房價的變化作觀察,當房價增長遠快於經濟增長時,代表房市市值有過度膨脹的狀況,此時就必須留意房市有泡沫的風險。在2021年Q3時兩者的差值雖然有快速地拉升,但相較於歷史高值並沒有過度非理性地漲幅,顯示台灣房價上漲一部分原因也是經濟成長帶動,且在大寬鬆的環境全球房地產飆漲下,台灣的房價漲幅也相對較中性。根據Knight Frank統計,台灣2021年Q3的房價漲幅差不多等於全球平均年增率的9.4%,56個國家中排名第30位,低於許多先進國家包括美國(18.7%)、加拿大(17.3%)、德國(12.5%)等。

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展望2022年的房地產,在聯準會邁入升息循環後,台灣央行預計也將跟進提前升息,加上在2022年底九合一選舉壓力下,政府打房的態度很難有所改變,可預見有更多相關的房地產政策相繼出籠。不過觀察至今,政府政策的打擊目標主要是針對投機性買家,且透過幾的數據來看,包括低度使用住宅率新建餘屋房價增速 vs. GDP 年增率購置住宅貸款違約率房市循環指標,尚未顯示說台灣的房市有泡沫現象。

(文未完)

本文經MacroMicro財經M平方授權轉載,原文刊載於此

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責任編輯:蕭汎如
核稿編輯:翁世航


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數個月過去,俄烏戰爭仍在持續中,期間也讓我們看到了許多現代戰爭的科技應用,烏克蘭又是如何透過這些新科技的應用,使俄羅斯久攻不下?又有什麼值得我們借鏡之處?

文學經典名著《雙城記》以法國大革命爲背景,開頭寫道:「那是最好的時代,那是最壞的時代;那是智慧的時代,那是愚蠢的時代…」歷史總是一再重演,當前的烏克蘭,感受一定更深。

當全世界盡可能避免第三次世界大戰開打,烏克蘭史上最年輕的數位轉型部長費多羅夫(Mykhailo Fedorov)稱此役稱為「第一次世界網路大戰」World Cyberwar I。俄烏戰爭,從跨國IT駭客攻擊、區塊鏈促成加密貨幣捐款、到上千顆星鏈衛星系統(Starlink)突破戰地邊境,解救烏克蘭斷網危機。

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俄烏戰爭新科技精銳盡出,其實烏克蘭花了兩年強健數位韌性

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面對開戰,烏克蘭號召盟友取代單打獨鬥。

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另外,烏克蘭還運用加密貨幣當成人民逃亡的「救命金」,募集1億美金虛擬貨幣捐款,甚至發行「元歷史:戰爭博物館」Meta History: Museum of War主題的NFT,兼得籌款用途並借助NFT不可竄改特性,紀錄戰爭真相向數位社群散播。

烏克蘭在戰爭爆發時,看似立刻做足準備,事實上,他們過去花了兩年半時間,強健國內的數位基礎建設。

烏克蘭在戰事之前喊出2024年「手機政府」轉型目標,把各類政府服務「Uber化」。原本用來取得數位護照、登記車輛牌照的政府APP,在戰時馬上轉變用來申請急難救助資金、身份證明文件、登錄財產損失等多項緊急功能。

以烏克蘭為對象居安思危,台灣其實也在強化數位建設提升韌性

俄烏戰爭爆發後,國際把焦點望向台灣,Wall Street Journal點出台灣網路的脆弱性,因95%網路流量數據仰賴海底電纜接收、發送。這份報導指出,美國模擬中國侵台會優先攻擊周邊海底電纜,一旦戰事發生,極有可能有一小時的訊息真空期,讓台灣與盟軍通訊失聯。

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事實上,台灣近年非常重視網路基礎建設的重要性,像是行政院智慧國家推動小組提出智慧國家方案(2021~2025年),項下規劃數位基盤建設,為邁向智慧國家奠定基礎。

以衛星系統為例,數位基盤計畫就針對低軌衛星及地面設備投入驗證,建立低軌通訊衛星產業鏈。目前台灣積極投入自主研發關鍵技術與元件,籌組兩組低軌衛星旗艦團隊,放眼目標2026年前發射2枚通訊實驗衛星。

確實,目前已經有10家台灣業者組成「低軌衛星國家隊」,先後打進SpaceX、OneWeb及Kymeta國際供應鏈,有望一年賺進9,000億元商機。當低軌道衛星部署完備,擁有自主的衛星避免對外通訊失聯問題,等於一面強化軍事防禦;另一方面加速發展太空機會財。

除了空中衛星,台灣對海底纜線建設也持續加碼。

數位基盤建設針對亞太海纜及5G雲端聯網中心,完善在地光纖通道、強化安全防護,讓台灣成為國際資通中心樞紐。過去就有媒體點出,中美貿易戰之後,國際企業加碼把海底電纜連到台灣,將此視為新一代「護國圍牆」。

像是受到美國政府支持的Google,預計2024年啟用全新海底電纜APRICOT,這條總長約12,000公里的傳輸科技,將連通台灣、日本、關島、菲律賓、印尼多國,中華電信也有參與其中。未來幾年,預計有其他海纜通向台灣,其中一條是東南亞日本二號(SJC2),採用雙點登陸方式,也就是如果海纜被斷線,還能以陸纜方式備援,有效降低單一海纜站的事故風險。

資訊攻防成未來戰事重中之重,國家網路資安防護迫在眉睫

現代戰爭除了攻擊基礎建設,還會以細膩的AI科技進行攻防,對人民進行認知作戰。俄烏戰爭就曾以「Deepfake」仿臉AI技術,假冒烏克蘭總統宣布投降,迫使烏國政府急於闢謠。過去台灣就曾有影片示範如何快速「假冒」行政院政務委員唐鳳,三兩下功夫就能散播假訊息。

資訊烏賊戰,台灣與烏克蘭的處境,如出一轍。

調查指出,台灣連續9年奪得假訊息攻擊冠軍;至於烏克蘭,則是8年來頻繁受到俄羅斯的網路攻擊。身為假訊息最大受害國,台灣如何加以反擊?

民間成立的非營利組織「台灣事實查核中心」主動蒐集與公共事務有關的可能假訊息,啟動訊息事實查核,也加入國際事實查核聯盟(International Fact-Checking Network, IFCN)依循全球共同原則執行查核工作,甚至因應台灣人口超過9成有使用LINE通訊軟體,特別讓民眾能透過LINE訊息查證官方帳號,闢謠各種假訊息。

面對防不勝防的假訊息,被動防守不如主動攻擊!國內法人單位借助文字及影音圖形AI分析技術,針對社群帳號的行為進行鑑識、溯源,分析背後不實訊息的傳播策略。甚至進一步聯手政府部門、非政府組織,繪製「不實資訊生態傳播暨鑑識生態圖」打造不實訊息反擊體系。

從無國界組織的觀察來看,台灣新聞自由毋庸置疑,但仍有利益衝突、假新聞等問題;無國界組織認為台灣政府把脆弱的媒體生態視作國防威脅,「尤其台灣民眾對媒體信心是民主國家最低,導致民眾寧願相信假消息,也不願向專業媒體查核」。如果這情形沒有改善而遇到戰爭時,我們的新聞媒體與閱聽大眾反而是最沒有「韌性」的一環。

因為疫情關係,「超前部署」成為國人耳熟能詳詞彙,面對敵人也應該像打擊病毒一樣,平時就要鍛鍊防禦體系,尤其針對網路基礎建設,更須提前做足準備。

從俄烏戰爭鑑往知來,烏克蘭能抵擋攻擊長達三個多月,關鍵之一,就是未被摧毀的網路,對內持續通報撤退資訊;對外把第一手戰事消息帶向全世界。換言之,台灣更該從俄烏戰爭學習經驗,根據官方施政,台灣未來五年會投入最大心力,將自身蛻變成為智慧國家,綱領之一即是發展「數位基盤」網路體系,從基礎建設到資訊安全,不僅要反脆弱更要強韌性。

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