新居屋貴定平?全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢

新居屋貴定平?全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢
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我們想讓你知道的是

縱使政府近年居屋不斷提高折扣率,居屋愈來愈平似乎只是幻象。

今年居屋2022將以51折推出,眼見以歷年最高折扣率出售,居屋售價看似愈來愈平,很容易以為林鄭政府在房屋政策上推出僅有「德政」。然而,我們參考房委會公佈的財務報表、按年居屋的銷售安排以及平均呎價等數據,分析新居屋近年成本、呎數、數量以及售價的最新趨勢及變化[1],發現居屋愈來愈平只是幻象,從中拆解房委會折扣推銷中的具體財政操作,更可能預測未來居屋政策的定位。

售價居高不變 拆解折扣「幻象」

自2018年改動以市價7折的居屋定價機制,並加入「非業主住戶家庭每月入息中位數」作為定價參考,居屋定價看似一降再降。政府自18年將居屋7折改到52折、在19年56折至59折、在20年6折、到今年22年更以51折出售,現時居屋折扣率明顯比過往的7折高,似乎令市民產生居屋有愈賣愈平的觀感,更多負擔較低的家庭理應可以入手買居屋。

然而,我們透過整理每年居屋的銷售安排中的單位呎數分佈以及最終售價表,計算出居屋單位的平均售價,發現自2014年重推居屋以來,除了16年跌至210萬(港元,下同),歷年新居屋售價卻維持在平均250萬至300萬之間。可見,縱使政府近年居屋不斷提高折扣率,居屋愈來愈平似乎只是幻象。

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圖片由作者提供

林鄭的納米居屋經濟學

新居屋售價不變的箇中原因,主因是居屋單位愈起愈細而呎價卻愈來愈升。參考上述居屋單位的每年平均呎數及平均售價數據,我們計算出居屋單位的每年平均呎數,發現居屋平均呎數按年逐步下跌,由14年平均451呎到2018年跌至近400呎,2022年更跌至只有382呎,縮細的70呎面積相當於一間主人房,價錢不變但就住少一間大房,市民將貨就價就要硬食縮水居屋。再者,居屋售價卻維持不變,平均呎價持續上升,由14年及16年新居屋的平均呎價在6千元以下,17年升至$6,579,往後維持在6千左右,19年亦曾升至$7,562。

年度 平均呎數 平均呎價
2014 451 HK$5,943
2016 423 HK$5,128
2017 406 HK$6,579
2018 418 HK$6,443
2019 398 HK$7,562
2020 409 HK$6,655
2022 382 HK$6,770(建議臨時呎價)

換言之,林鄭所謂改變定價機制提早折扣率的房屋「德政」,即使居屋售價水平貌似升跌不大,掩蓋著居屋其實愈起愈細,呎價上升的事實。現時一個350呎居屋單位,除了房委會出售居屋比過往可以賺到更大呎價,市民亦需要負擔更多,單從2020年新居屋就算以5折至6折出售,入息中位數家庭仍要不吃不喝7至10年[2],先可以買入有適切居住空間的居屋單位,就知道居屋並不平宜。

「地」盡其用 為再「加價」做準備

上年年底早有報導留意到2018年開始房委會推出細過322呎居屋單位,小於322呎(30平方米)單位的比例逐年上升,由18年佔全年居屋供應的14%,到今年2022年佔30%[3]。房委會逐年唧細公營房屋單位,為政府「跑數」追趕公營房屋供應目標達標,報導中房委會委員陳旭明表示,「愈細愈單位代表愈多供應,咁先可以物盡其用土地資源」(smaller flats [will mean] more supply. We should make the best use of land resources)。即使近日有傳出政府考慮就人均居住面積立法,未來公營房屋供應要「地」盡其用,居住空間質素自然成為次一等問題。

報導亦引述,有消息人士表示,未來小蠔灣車廠上蓋項目的居屋有4成單位會是呎數低至227呎,而來緊啟德的公營房屋項目亦會愈來愈「納米化」,並解釋由於啟德身處城市地段又鄰近地鐵站,考慮到買家的潛在需求,建造細單位(some relatively small flats)好合理。將平日發展私樓的市場邏輯套入公營房屋用地,未來居屋供應愈起愈細,為未來將居屋呎價進一步推高做準備。

居屋成本愈來愈貴?

雖然政府表明居屋定價跟建築成本價錢並無掛鉤,但透過參考居屋多年的建築成本及售價維持顯著差距,居屋在可見的未來仍是賣一間賺一間的必賺生意,亦解釋到房委會庫房一直水浸的原因。

每逢年頭房委會公佈本年度財政狀況及未來預算,不時會口頭上透露當時公屋居屋單位的建築成本。經整理房委會近5年居屋成本價的口頭說法,發現近年居屋成本的走勢愈來愈平,除了21年曾經反升至90萬外,由17年嘅103萬逐步下跌至22年嘅76萬,今年居屋單位的建築成本追近公屋65萬的單位建築成本。

除了口頭交代,其實房委會一直未有公開就居屋單位成本計算的具體數據。我們透過統計房委會按年財務報表中的每五年期建築開支預測(未包括內部監督和行政費用)以及未來五年預計建屋量數字,從而計算出房委會每年對於新居屋單位的預測建築成本,發現房委會近5年預測居屋建築成本維持在九十萬至一百一十多萬不等。換言之,即使以房委會較保守的預測成本數字,仍可以計算出近年居屋的建築成本未有大幅升跌。只要居屋售價不變,居屋出售可謂一門必賺的生意。

雖然房委會經常宣稱由於日後建屋量大增,所以建築成本將會比目前估計的急增一倍以上。翻查每年的房委會財務報表預算,發現房委會一直「亂估」未來建築成本趨勢,經常預測成本會升,大叫「有財政壓力」、「公屋運作會赤字」等等。單從2017年房委會曾預測其現金及投資結餘到2020年會大跌400億,箇中原因為工程建屋量增加,建築開支將會調整。但事實上到2021年房委會公佈仍有579億結餘,就知道這些預測其實大多未能實況而保守,只會合理化每年房委會財務水浸的狀況。


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國內疫情再度升溫,民眾再度回到居家隔離的生活。談到落實防疫,確實的整潔打掃絕對是必要;然而,如何才能有效率的掃除空間中的灰塵?且層出不窮的灰塵究竟從何而來?為了進一步探索台灣民眾對灰塵的認知,並且找出最有效的除塵掃具,知名科技品牌Dyson在全球灰塵研究中首次納入台灣市場調查,並委託毒理醫學專家招名威教授,透過實驗找出除塵效果最好家用秘器。

Dyson最新灰塵研究報告:64%台灣愛用吸塵器高於全球平均

為了暸解全球消費者對於灰塵的認知,並從中洞察出消費者打掃習慣、提供居家清潔最佳解方,今年2月Dyson於全球33個國家展開「灰塵研究」,收集超過三萬份有效問卷,統計出全球民眾對灰塵的認知程度。本研究更首次納入台灣,針對台灣民眾對灰塵的認知、打掃行為以及打掃工具等展開調查。

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本次灰塵研究,主要可分成三大部分調查結果:

  1. 灰塵認知:調查發現逾七成民眾知道居家灰塵量與健康有強烈關係,但多數不清楚灰塵的組成。有三成的台灣民眾認為灰塵的主要成分是沙子與土壤,但事實上,灰塵是由多種潛在過敏原的混合物,其中最主要來自塵蟎的分泌物、排泄物、蟲卵或屍體等。此外,近七成台灣民眾認知塵蟎會引起過敏及其他疾病,然而,民眾並不清楚「塵蟎排泄物」才是引起過敏的主因而非「塵蟎」本身。在調查結果中,民眾不止對「塵蟎排泄物」才是灰塵的主要成分感到驚訝,且僅有三成民眾知道「塵蟎排泄物」會引發過敏(32%)或氣喘(33%)。
  2. 打掃工具:依據台灣灰塵研究數據,以抹布(濕/乾)為打掃工具者最多(77%及66%);接續為掃把(65%)與吸塵器(64%)。值得注意的是,台灣市場有64%的家庭使用吸塵器作為主要打掃工具,高過全球的統計數據(59%)。
  3. 打掃習慣/行為:有過半數(56%)台灣民眾的日常打掃頻率為每週至少打掃1次。疫情影響下,32%的台灣民眾增加打掃頻率,顯示人們意識到疫情間保持健康環境的重要性,也有助於提升居家的舒適度。

最新實驗證明,吸塵器的除塵效果大於濕抹布、乾抹布、掃把

為瞭解不同打掃工具的除塵效果,Dyson進一步委託毒理醫學專家招名威教授執行實驗,針對居家常見的打掃方式,如使用濕抹布、乾抹布、掃把、吸塵器等工具,觀察不同打掃方式能有效清除的灰塵與細菌數量。

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詳細說明實驗方式如下:

  • 取樣環境:某戶親子家庭的客廳/臥室
  • 實驗流程:分別採用
    • 只用濕抹布擦拭
    • 乾抹布 + 濕抹布各擦拭1次
    • 掃把 + 濕抹布掃1次再擦拭1次
    • 吸塵器 +濕抹布吸1次再擦拭1次
    • 只用吸塵器清潔

針對不同打掃工具蒐集打掃前與打掃後的地板細菌,並運用「ATP冷光即時細菌檢測儀」進行細菌量分析,進行Before/After比較,找出清潔效果最好的清潔方式。實驗結果如下表:

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招名威教授也補充:「實驗結果發現,臥室相對而言較為密閉且少開窗,濕度較高,因此含有 740 CFU/mL的細菌量,比客廳的411 CFU/mL高出一倍。」進一步觀察清潔效果,則可發現:

「效果最好的是吸塵器,能去除75~90%的細菌量;若只單純使用濕抹布,只能消除35~40%的細菌。」

另外,招名威教授也強調:「實驗結果發現,使用吸塵器、又再用濕抹布擦拭後,清潔效果竟然只剩下57~73%;若選擇使用濕抹布進行打掃,可在清掃前先確定抹布和水是乾淨無菌的,才能避免又把髒污帶回到地板上。」由此可見,在無嚴重的污漬情況下,單只針對灰塵,使用吸塵器打掃環境就能提供最潔淨的清潔效果,無需讓手碰觸灰塵,也不用擔心揚塵與灰塵透過濕抹布擴散到其他區域,完成居家整潔,事半功倍。

毒理醫學專家推薦:Dyson V12、V15無線吸塵器

招名威教授說明,台灣氣候容易孳生「塵蟎」、積累「塵蟎排泄物」,加上疫情影響,居家時間變長,應選擇強力打掃工具,並提升打掃頻率,才能有效改善環境品質。例如「Dyson V12 Detect Slim™輕量智慧無線吸塵器」及「V15 Detect™智慧無線吸塵器」皆具備智慧雷射軟質碳纖維滾筒吸頭,綠色雷射光能清楚照射吸頭前方區域,讓灰塵陰影與地板形成明顯對比,讓平時看不見的微塵也能瞬間現形。

此外,Dyson V12及V15吸塵器還搭載「壓電式聲學感應技術」,每秒可測量高達15,000次通過入氣口的塵粒數量,並將顆粒震動轉換為接收訊號,測量吸入灰塵的體積與數量,在自動模式下,能根據偵測到的灰塵數量與濃度自動調整吸力,維持長效續航力。

不只能偵測灰塵濃度,還可透過「視覺化分類統計功能」,計算並偵測吸入灰塵的數量及大小,並將統計數據直接顯示於LCD螢幕之中,幫助消費者理解居家灰塵處成,包括:過敏原和花粉、微細灰塵、塵蟎和細砂、跳蚤及糖粉等,進而決定最適合的清潔頻率與需要加強清掃的重點區域,讓清潔的過程更加科學化與系統化。

更棒的是,讓消費者感到頭痛的頭髮纏繞問題,Dyson也提供有效解法。Dyson V12及V15吸塵器採用無纏結科技,可輕鬆將毛髮甩入集塵筒內,避免纏繞的情況發生,減輕打掃負擔。

招名威教授也建議,不只要追求有效除塵,最好還能選購預防「二次汙染」的掃具用品,讓灰塵無所遁形、還原居家健康舒適環境。

Dyson吸塵器皆配有全機密封與多重過濾系統,「Dyson V15 Detect™ Absolute Extra無線吸塵器」,不只配備上述功能,更進階加強「全機密封HEPA過濾系統及HEPA濾網」,可捕捉99.97%小至PM0.1的超細懸浮微粒、花粉和過敏原,將吸入機器與集塵桶內的汙染物牢牢鎖住並過濾,最終只排出潔淨的空氣,避免含汙染物的廢氣在清潔過程中造成室內空氣的二次汙染。

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讓灰塵無所遁形的打掃利器!專家推薦:


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